【正文】 一些房地產(chǎn)企業(yè)長期虧損，2005年，%。結(jié)合日常房地產(chǎn)行業(yè)管理信息對上述資料進(jìn)行準(zhǔn)確性、邏輯性分析，重點(diǎn)對往來款項(xiàng)、收入、成本、營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目進(jìn)行分析，查找造成虧損的原因和評估疑點(diǎn)指標(biāo)。評估人員采取的方法是選擇幾家房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行剖析，相關(guān)異常指標(biāo)列示如下：（1）F公司疑點(diǎn)。根據(jù)日常管理了解的信息，該款項(xiàng)主要是用于籌集主樓的建造成本，并且該公司輔樓與裙樓建造在前，主樓建造在后，兩者建在同一個(gè)地塊上，公共部分成本合理是否分?jǐn)偸窃u估關(guān)注點(diǎn)。2005年往來款項(xiàng)大，且長期掛賬，其應(yīng)付款項(xiàng)變動率與銷售成本變動率配比差異達(dá)14倍；2004年~2005年主營業(yè)務(wù)稅金及附加變動率為－70%，與銷售收入變動率的44%呈反向波動。（3）J公司疑點(diǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用2423萬元，與經(jīng)營收入611萬元不配比。（4）H公司疑點(diǎn)。評估約談舉證和實(shí)地調(diào)查根據(jù)案頭分析疑點(diǎn)，評估人員對幾家房產(chǎn)公司的往來款項(xiàng)異常指標(biāo)開展約談和實(shí)地核查。通過往來款項(xiàng)異常指標(biāo)評估，發(fā)現(xiàn)幾家房地產(chǎn)企業(yè)存在四類涉稅問題：（一）F公司———多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本問題。通過問卷形式，評估人員對其會計(jì)制度和稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了測試與評價(jià)。開發(fā)商起初并無建造主樓的計(jì)劃，后來由于南京樓市前景看好，董事會決定在裙樓之上、27層的輔樓旁邊增建51層的主樓，2005年剛開工，未進(jìn)入銷售期。通過政策輔導(dǎo)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)識到，由于輔樓、裙樓開發(fā)銷售在前，主樓建造在后，原有開發(fā)成本均已計(jì)入輔樓和裙樓的銷售成本中。應(yīng)企業(yè)要求，評估人員在實(shí)地核查階段輔導(dǎo)財(cái)務(wù)人員依法對前后期建造成本的劃分和各樓層可售面積進(jìn)行了核實(shí)。企業(yè)應(yīng)調(diào)增2005應(yīng)納稅所得額7255萬元，自查補(bǔ)繳外資企業(yè)所得稅2394萬元。針對Y公司異常的應(yīng)付款項(xiàng)變動率，評估人員經(jīng)約談發(fā)現(xiàn)：。案頭分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)營業(yè)稅金及附加與主營業(yè)務(wù)收入不配比，且會計(jì)報(bào)表附注中記載有雁鳴山莊樓盤，但對該樓盤的納稅狀況卻未有披露。約談中還了解到，一是香港C公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，樓盤銷售使用的是Y公司的發(fā)票，并由Y公司繳納營業(yè)稅，但銷售收入屬于香港C公司，這正是造成營業(yè)稅金背離收入大幅波動的原因。在實(shí)地核查中評估人員發(fā)現(xiàn)，香港C公司該項(xiàng)目的賬冊與憑證資料缺失不全，評估人員要求該公司委托境內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面審計(jì)，做到賬表相符、賬證相符。由于該樓盤應(yīng)納稅所得額是應(yīng)作為Y公司所得征稅，還是作為香港C公司的所得征稅尚有爭議，評估人員在請示上級有關(guān)部門后，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，以實(shí)際利潤歸屬者香港C公司作為納稅人。針對J公司無在建項(xiàng)目而存在巨額往來款項(xiàng)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的疑點(diǎn)進(jìn)行約談。約談發(fā)現(xiàn)，J公司有9家子公司，為了便于資金控管，由J公司一家負(fù)責(zé)向銀行貸款，再分配給集團(tuán)內(nèi)部子公司使用。表現(xiàn)在其他應(yīng)收款科目內(nèi)部應(yīng)收科目中，2005年借方發(fā)生額高達(dá)110220萬元，貸方發(fā)生額高達(dá)137678萬元，年末貸方余額為27458萬元，所有關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金往來均未支付或收取利息。但是，由于集團(tuán)調(diào)配資金數(shù)額巨大，筆數(shù)繁多，多數(shù)融資行為無書面協(xié)議，取證時(shí)間較長，因此評估人員將該情況移交反避稅調(diào)查，將作進(jìn)一步處理。針對H公司較高應(yīng)付款項(xiàng)且與當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入不配比的疑點(diǎn)，評估人員約談后發(fā)現(xiàn)：，且企業(yè)不能提供相應(yīng)資料，證明需要付款。評估結(jié)果通過評估，揭示了往來款項(xiàng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。此次評估共發(fā)現(xiàn)5戶企業(yè)存在涉稅問題，共計(jì)調(diào)增應(yīng)納稅所得額10732萬元，彌補(bǔ)虧損2489萬元后，合計(jì)補(bǔ)繳外資企業(yè)所得稅2521萬元，代扣代繳外國企業(yè)所得稅156萬元，加收滯納金19萬元；3戶長期虧損企業(yè)的可彌補(bǔ)虧損額由7089萬元下降為4568萬元，下降了36%。山東省鄒平縣國稅局：《用證據(jù)來印證約談結(jié)果的可信度》.企業(yè)基本情況山東省鄒平縣某紡織有限公司，成立于2003年7月，注冊資本1500萬元，現(xiàn)有職工214人。信息采集根據(jù)本單位稅收管理員預(yù)警系統(tǒng)的提示，該單位2006年1月份申報(bào)異常，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)增值稅103088元，%，低于全市同行業(yè)正常峰值范圍（2%~%），決定將其列為評估對象，同時(shí)采集有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行深入分析。疑點(diǎn)分析（一）對企業(yè)2006年1月份申報(bào)數(shù)據(jù)與去年同期指標(biāo)進(jìn)行如下配比分析：。（二）評估人員又根據(jù)采集的全年累積指標(biāo)進(jìn)行了如下配比分析。銷售成本變動率/應(yīng)稅銷售額變動率=%/%=，比值接近1且二者均為正數(shù)，反映無問題。銷售毛利變動率=（本期銷售毛利率－上年同期銷售毛利率）/上年同期銷售毛利率100%=（%－%）/%=%，由于該單位為生產(chǎn)企業(yè)，變動幅度低于－20%，說明企業(yè)可能存在銷售貨物時(shí)只結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本而不計(jì)或少計(jì)銷售額、銷售價(jià)格偏低、用于本企業(yè)集體福利、在建工程等問題。鑒于企業(yè)本期銷售成本過大和銷售毛利率變動幅度過大的情況，評估人員將疑點(diǎn)定在擴(kuò)大銷售成本和進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍上。這說明該單位可能存在利用運(yùn)輸發(fā)票多抵進(jìn)項(xiàng)的情況。針對稅負(fù)較低問題，法定代表人王某解釋，其產(chǎn)品紡織漿料主要銷售給當(dāng)?shù)匾患掖笮图徔椘髽I(yè)，近幾年由于銷售市場吃緊，該家大型紡織企業(yè)也實(shí)行競價(jià)，為抓牢市場，不得不超低價(jià)供貨。針對銷售成本比收入增長過快的問題，特別是2005年12月份的銷售成本高于銷售收入的問題，該法定代表人解釋，由于紡織漿料產(chǎn)品形狀的特殊性和管理及存儲上的不嚴(yán)密，造成產(chǎn)成品從入庫到出庫過程中的自然損耗過大。而當(dāng)月的特殊情況就是由于有一批次品不得不低價(jià)賣出造成的數(shù)據(jù)異常。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本926802元。這近乎完美的約談結(jié)果并未打消評估人員的疑慮，評估人員決定讓該單位對有關(guān)疑點(diǎn)問題的解釋處理情況進(jìn)行書面舉證。經(jīng)過對該單位有關(guān)舉證資料進(jìn)行核實(shí)發(fā)現(xiàn)：該單位所說的超低價(jià)處理次品紡織漿料的業(yè)務(wù)不真實(shí)，因?yàn)樵搯挝坏馁~務(wù)處理上只有結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的記錄，卻無對應(yīng)的收入及收款業(yè)務(wù)。而其提供的有關(guān)運(yùn)費(fèi)的舉證資料中，評估人員發(fā)現(xiàn)其索取的運(yùn)費(fèi)發(fā)票大部分為當(dāng)?shù)氐囟惒块T的代開運(yùn)費(fèi)發(fā)票。而且貨物的起運(yùn)地與該單位的主要原材料采購地不一致；而其提供的支付憑證的附件中的摘要欄出現(xiàn)“付某某磚款”和“付某某砂石款”等字樣。原因是該單位在建造辦公樓的過程中，受規(guī)劃的限制占用了紡織漿料的保管倉庫。但卻由于一場意外的暴雨導(dǎo)致了產(chǎn)品的被浸而失效報(bào)廢。而其運(yùn)費(fèi)的問題更體現(xiàn)了企業(yè)“一石二鳥”的目的。這樣企業(yè)既能抵扣7%的進(jìn)項(xiàng)稅款，還能達(dá)到虛增成本的目的；而送貨人也可順利地結(jié)算貨款。隨后，評估人員就《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的有關(guān)條款及報(bào)批需要的資料向企業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的講解，并協(xié)助企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)完成了財(cái)產(chǎn)損失的報(bào)批工作。自查結(jié)果經(jīng)過企業(yè)自查，確認(rèn)了非正常損失和在建工程所用材料未作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出及擴(kuò)大銷售成本的事實(shí)。北京市地稅局北京市地稅局：《外圍證據(jù)———掌握企業(yè)收入的一把鑰匙》 ——北京某裝飾有限責(zé)任公司納稅評估案例企業(yè)基本情況北京某裝飾有限公司責(zé)任公司是1997年成立的私營有限公司，注冊資金為500萬元，二級裝飾裝修資質(zhì)，2003年12月在冊設(shè)計(jì)師149人。2003年該公司共申報(bào)營業(yè)稅計(jì)稅收入3887萬元，該公司2003年未繳納過印花稅。評估人員從全市規(guī)模較大的30家家具、建材市場中選擇了10家，由相關(guān)區(qū)縣地各局評估部門組織力量，從這10個(gè)市場抽取了該公司2003年與客戶簽訂家裝合同金額數(shù)據(jù)，2003年合同總金額為5655萬元。評估人員從北京市家裝協(xié)會取得的該公司報(bào)送的2003年收入資料顯示。市場是家裝企業(yè)取得收入的主要來源地，約占到其全部收入的50%左右。但數(shù)據(jù)比對發(fā)現(xiàn)，該公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的收入只約等于在10個(gè)市場簽章金額的69%。（二）該公司繳納企業(yè)所得稅明顯偏低，存在隱瞞利潤的嫌疑。（三）該公司存在未全額代扣代繳設(shè)計(jì)師及管理人員個(gè)人所得稅的嫌疑。稅務(wù)約談及自查結(jié)果經(jīng)約談舉證及稅收政策宣傳輔導(dǎo)，該公司在事實(shí)面前承認(rèn)了自身的涉稅問題，共補(bǔ)繳2003年~。該公司2003未如實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，按照建筑安裝業(yè)純益率6%。該公司2003年~2004年按建筑、安裝工程承包金額萬分之三稅率。大多數(shù)家裝企業(yè)僅就開具發(fā)票金額申報(bào)收入繳納營業(yè)稅及附加，未開具發(fā)票部分沒有向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)收入。家裝企業(yè)采用“工程大包”的經(jīng)營模式，將收入的70%撥給包工隊(duì)作為工程款，包工隊(duì)多數(shù)未辦理稅務(wù)登記，沒有合法發(fā)票，只能用各種手段取得建筑材料發(fā)票或其他發(fā)票，甚至白條等抵作工程款，造成成本核算混亂。針對目前家裝行業(yè)的征管現(xiàn)狀，評估人員建議：加大以票控稅力度，增強(qiáng)企業(yè)的依法納稅意識和群眾索要發(fā)票意識。擴(kuò)大委托代征范圍，實(shí)行屬地征收?？紤]只有實(shí)力較強(qiáng)的家裝企業(yè)才能進(jìn)行市場，而這些家裝企業(yè)注冊地與經(jīng)營地分離，收入主要來源于市場，合同須由市場認(rèn)證備案的特點(diǎn)，建議可由市場管理部門根據(jù)合同代征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅和印花稅，這樣就掌握了家裝企業(yè)的主要收入。主要針對個(gè)體戶、家裝游擊隊(duì)及家裝企業(yè)不開具發(fā)票的裝修行為，委托物業(yè)管理公司代征稅款，加強(qiáng)對居民小區(qū)，特別是新建小區(qū)的稅源管理。根據(jù)市建委物業(yè)處的相關(guān)規(guī)定，施工隊(duì)動工前需在物業(yè)公司交納押金領(lǐng)取施工證，完工后需經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收，可考慮由物業(yè)公司根據(jù)合同代征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅和印花稅。建立情報(bào)交換機(jī)制，充分行使法律賦予的核定征收權(quán)。對企業(yè)申報(bào)收入明顯低于已掌握的其市場簽訂合同金額，又不能提供相關(guān)證據(jù)說明理由的，按照《稅收征管法》第三十五條及其實(shí)施細(xì)則第四十七條的有關(guān)規(guī)定，可依據(jù)掌握其合同金額核定其應(yīng)納稅額，實(shí)行核定征收。對家裝業(yè)全面實(shí)行按純益率定率征收企業(yè)所得稅。家裝企業(yè)成本混亂的情況是其行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)決定的，如果采取前幾項(xiàng)措施，可基本掌握其營業(yè)收入，為實(shí)行定率征收企業(yè)所得稅提供了有利條件。稅務(wù)機(jī)關(guān)要和建委、家裝協(xié)會以及市場管理部門建立起信息溝通的機(jī)制，在家裝企業(yè)評優(yōu)和資質(zhì)年檢時(shí)將誠信納稅作為重要參考標(biāo)準(zhǔn)。案頭分析及評估方法（一）評估企業(yè)稅負(fù)分析法，其中整車銷售收入36141萬元，汽車維修收入3376萬元，實(shí)現(xiàn)增值稅90萬元，%，明顯低于全國汽車銷售平均稅負(fù)預(yù)警下限值（％）。汽車銷售服務(wù)企業(yè)（一般納稅人）增值稅參考稅負(fù)應(yīng)為1%~%。修正后的增值稅稅負(fù)=［評估期應(yīng)納增值稅稅額評估期期末增值稅留抵稅額+評估期期初增值稅留抵稅額+同期整車庫存金額增量(1+整車銷售平均毛利率)17%］/［同期銷售額+同期整車庫存金額增量（1+整車銷售平均毛利率）］100%；%，%。企業(yè)維修銷售收入占銷售收入總額的比例=評估期維修銷售收入/銷售收入總額100% 該企業(yè)的維修銷售收入占銷售收入總額的比例=3376萬元/39517萬元100%=%。（三）評估企業(yè)毛利率分析汽車銷售服務(wù)企業(yè)的收入一般由整車銷售收入和維修收入（企業(yè)大多將精品銷售列在維修收入中）。：專用發(fā)票注明的折扣；完成廠商銷售計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)與返利，數(shù)額由合同約定，有明點(diǎn)與暗點(diǎn)兩種形式，明點(diǎn)由專用發(fā)票注明，暗點(diǎn)一般的沖抵購車款，隱蔽性較大。%，與同品牌的其他企業(yè)利潤率基本相當(dāng)。維修及配件銷售的毛利一般由兩部分構(gòu)成：配件加價(jià)，一般為15%~20%左右；人工費(fèi)（工時(shí)），一般為15%~25%左右。如果維修銷售毛利率低于35%，可以推論有隱瞞維修銷售收入的可能。2004年底維修備件賬面庫存為658萬元，2005年賬面維修購進(jìn)2649萬元，年底賬面庫存為593萬元。維修利潤率=（維修及精品銷售實(shí)現(xiàn)收入維修及精品實(shí)耗成本）/維修及精品銷售實(shí)現(xiàn)收入=（33762714）/3376=％。可見企業(yè)維修利潤率明顯偏低。%。該公司配件加價(jià)率呈負(fù)值顯然不合常理，可推論其有瞞報(bào)維修銷售收入或精品贈送未計(jì)收入的可能。可以按下述方法推算，對應(yīng)納稅款進(jìn)行評估。（二）假定該企業(yè)軟件記載的工時(shí)費(fèi)是真實(shí)的，根據(jù)維修收入與工時(shí)費(fèi)的關(guān)系：維修收入=工時(shí)費(fèi)/工時(shí)費(fèi)占收入的比例，按工時(shí)費(fèi)占收入的比例上限25%計(jì)算： 推算2005年維修收入=1079/25%=4316萬元；推算2005年少繳增值稅=（43163376）17%=。約談根據(jù)約談?lì)A(yù)案，評估小組采取靈活的方式分別對售車顧問、維修人員、前臺收銀人員、配件保管人員進(jìn)行了先期約談。企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對稅務(wù)約談人員提出的疑點(diǎn)進(jìn)行了解釋。對于維修收入比例偏小、維修毛利低問題解釋為同城有3家同品牌店，競爭激烈，建店較晚，所以維修量小、利潤低。那位負(fù)責(zé)人當(dāng)場表示將高度重視，認(rèn)真開展自查。造成差額存在的原因是：（免費(fèi)添加機(jī)油等）；；；（車輛貼防曬膜、更換真皮座椅等）；。該企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送了自查表。湖南省地稅局：《評估不匹配數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)賬外收入》企業(yè)基本情況湖南省醴陵市某紙業(yè)有限公司是一家私營有限責(zé)任公司，成立于2000年12月，注冊資金700萬元，為增值稅一般納稅人。2006年，該企業(yè)賬面銷售收入16244160元，利潤642000元，申報(bào)企業(yè)所得稅211860元。2006年，該市造紙企業(yè)26家，%，%。針對稅負(fù)異常這一疑點(diǎn)，醴陵市地稅局決定將它列為評估對象。，耗用電621千瓦時(shí)，生產(chǎn)工人工資130元。評估人員根據(jù)醴陵市地稅局編制的《重點(diǎn)行業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品投入產(chǎn)出指標(biāo)體系》，通過各項(xiàng)指標(biāo)測算得出該行業(yè)主要原材料及燃料，生產(chǎn)工人工資與產(chǎn)品產(chǎn)量有較為固定的比例關(guān)系，從而可以推算企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)數(shù)量。單位產(chǎn)量原材料耗用量=7518247。案頭分析通過對相關(guān)指標(biāo)測算，評估人員進(jìn)行了如下案頭分析：%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市同行業(yè)平均稅負(fù)。實(shí)施約談通過以上案頭分析，評估小組認(rèn)為該企業(yè)疑點(diǎn)較多，有必要讓企業(yè)對上述疑點(diǎn)進(jìn)行舉證。4月20日，該企業(yè)財(cái)務(wù)人員劉某攜帶相關(guān)舉證資料到管理分局接受約談，約談圍繞疑點(diǎn)逐一展開。，是因?yàn)槠髽I(yè)與同行業(yè)相比耗用過大造成的。因?yàn)樵撈髽I(yè)不是新辦企業(yè)，內(nèi)部管理趨于完善，一般情況下不會出現(xiàn)這么大的浪費(fèi)現(xiàn)象，有必要調(diào)查落實(shí)。對業(yè)務(wù)往來單位應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查。根據(jù)調(diào)查確定的思路，評估小組于4月25日到企業(yè)實(shí)地核實(shí)?！?的比例，根據(jù)生產(chǎn)工人每生產(chǎn)1噸紙發(fā)放工資120元的比例推算，可以產(chǎn)出成品紙6162噸，比企業(yè)賬面5757噸相差405噸。評估人員在工資核算員處發(fā)現(xiàn)，每月出產(chǎn)的成品紙數(shù)量比賬面產(chǎn)成品數(shù)量大，隨即找到倉庫保管員查看入庫出庫記錄。對此，財(cái)務(wù)人員無法解釋。面對評估人員獲取的資料，企業(yè)方面承認(rèn)：由于部分客戶不需要開具增值稅專用發(fā)票，企業(yè)沒有將該部分收入入賬?；榫指鶕?jù)評估材料，對該企業(yè)進(jìn)行了全面