房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃-閱讀頁
2025-05-31 00:05本頁面
【正文】 ，但 2021年后新注冊的公司，原則上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務(wù)局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務(wù)局。 ③ 工程分包和轉(zhuǎn)包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的 扣交義務(wù)人 。 ? 該企業(yè)將部分工程轉(zhuǎn)包給乙公司， 轉(zhuǎn)包工程額 為 4000萬元。 ㈡ 裝飾裝潢業(yè) ⑴ 目前我國對裝飾施工行業(yè)主要采用 按照收入比例一次性預(yù)征 ，適當(dāng)進(jìn)行稽查補(bǔ)交原則。 ⑵ 一次性預(yù)征的綜合比例由 各地稅務(wù)機(jī)關(guān) 根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 核定 ，一般在 5%～ 8%之間。 三、房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃思路 ㈠ 基本原則 ㈡ 減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ㈢ 改變收入 性質(zhì) （一）基本原則 1． 遵循稅法對營業(yè)收入確認(rèn)的要求 2． 防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為 （ 1）對價(jià)外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。 （ 3）對讓價(jià)過大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場價(jià)格，或 資金回籠 。 2． 房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認(rèn)識行為 （ 1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望 獲利 。 ? 根據(jù)合同約定，甲方分回 40%的房屋共 16000平方米。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價(jià)格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅， 稅率 為%。 ② 甲乙雙方實(shí)際各上交印花稅 =1600 ‰ = ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)對以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應(yīng)按正常市場售價(jià)，視同銷售，計(jì)算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。 ② 應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600 （ ） ‰ = 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 2/2 ? 甲公司應(yīng)補(bǔ)稅的情況分別如下： ① 從乙公司分回房屋應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600 （ ） ‰ =。 ③ 將房屋轉(zhuǎn)手賣給內(nèi)部職工時： ? 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 另外甲乙兩公司還因此補(bǔ)交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅。 （ 2）以房屋出典的方式融資 ? 部分公司由于不斷進(jìn)行擴(kuò)張，已經(jīng)開發(fā)的房屋又想先扣在手上將來賣個好價(jià)錢，為了解決目前擴(kuò)張時資金相對緊張的矛盾，將已經(jīng)開發(fā)未出售的房屋對外出典，并約定一定期限后按較高的價(jià)格贖回。丙公司房屋出典時，實(shí)際上交印花稅 1萬元，未再交納 其他稅金 。 ? 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =2021 %=112萬元。 ? 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =2021 %=112萬元。 （ 3）協(xié)議以房抵債的錯誤行為 ? 房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價(jià)格抵債，這種模式對債權(quán)人而言， 形成多次流轉(zhuǎn) 。 ? 其 影響結(jié)果 與 合作開發(fā)建房性質(zhì)差不多 。 （ 2）將該部分房源視同團(tuán)購，并作為一批限價(jià)銷售，只接有終端購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司按限定價(jià)格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為 一次性終端銷售 。 運(yùn)用舉例 9 ? 如上例 8中，對于甲公司分回的 16000平米房屋，甲方要再次出售給內(nèi)部職工，可以改為以下結(jié)算模式： （ 1）乙公司直接將該部分房屋以每平米 5200元的價(jià)格賣給甲方指定的內(nèi)部職工，并由甲方公司職工與乙公司簽訂購房合同，并開票辦證。 運(yùn)用舉例 9參考答案 ? 這樣處理對乙公司而言： ? 每平米按 5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。 （ 2）甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。 （三）改變收入性質(zhì) ? 1． 改變收入的性質(zhì)應(yīng)具備的條件 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地 出售 ，可能存在以下幾種情況： （ 1）屬于精裝修房屋。 （ 3）屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓。 ? 針對以上不同特殊情況，可以采用不同方法對房屋開發(fā)收入的性質(zhì) 進(jìn)行轉(zhuǎn)化 。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。應(yīng)設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。精裝修的房屋售價(jià)包括裝修費(fèi)用及裝修的基本利潤在內(nèi)。 ②裝修收入部分不交土地增值稅。 運(yùn)用舉例 10： ? 丁房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的 部分高檔住宅 ，全部精裝修 ，共 15000平米，每平米售價(jià)在 8000元左右，每平米裝修成本可以估計(jì)在 1000~1200元之間，全部裝修由A公司完成。 運(yùn)用舉例 10參考答案 1/2： 第一 ，若每平米裝修費(fèi)結(jié)算價(jià)格為 1000元，由丁公司全部支付給 A， A公司作收入，丁公司作為房屋開發(fā)成本的一部分。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅等=10000 %=。 ? 購房者 少交契稅 40萬元。 （ 2） 條件 ：公司業(yè)務(wù)很單一，債權(quán)債務(wù)項(xiàng)目幾乎沒有，公司過去的賬面資料等也很干凈。 （ 4）稅收差異 ① 公司 轉(zhuǎn)讓土地或工程項(xiàng)目 ，轉(zhuǎn)讓收入依次要交納營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，若轉(zhuǎn)讓后公司再關(guān)門，獲得的利潤還要交納個人所得稅 。 ? 而 公司的股權(quán)價(jià)值則全部體現(xiàn)在公司的土地 或開發(fā)項(xiàng)目 上。 ? 該公司注冊資本 2600萬元。 ? 目前，該部分土地增值潛力很大，若出售，市價(jià)在 9000萬元左右，若投入 14000萬元開發(fā)成房屋，可能增值空間更大，但股東對未來房地產(chǎn)業(yè)的走向把握不準(zhǔn)，不愿冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)用舉例 11參考答案 1/3： ? B公司的股東認(rèn)為購買方的出價(jià)較低，難以決策，設(shè)計(jì)方案及建議如下： 第一，若 B公司單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地，然后再注銷公司，轉(zhuǎn)讓理想價(jià)位 9000萬元能實(shí)現(xiàn)，則： （ 1）轉(zhuǎn)讓收入交營業(yè)稅及附加稅（按 %計(jì)算） =9000 %=495萬元。 （ 3）預(yù)計(jì)至少交納土地增值稅和企業(yè)所得稅 =2300萬元（具體計(jì)算方法及原則后面介紹） （ 4）注銷時個人所得稅約 680萬元。 （ 2）實(shí)質(zhì)采用第二種方式少交稅 =3480－ 1184=2296萬元。 ? 這種設(shè)計(jì)模式，屬于 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)典型的稅種規(guī)避規(guī)模 ，也是目前法規(guī)中 運(yùn)用較方便 的方法
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