房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計-閱讀頁
2024-11-15 22:07本頁面
【正文】 注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。（三）稅金房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門一般根據(jù)預收售房款預計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應(yīng)征收的所得稅。房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。或只繳納很少的一部分。（四）關(guān)于利息資本化一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關(guān)資產(chǎn)的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業(yè)會計制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。（五）借款抵押對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。審計取證：索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。關(guān)系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業(yè)；（3）關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應(yīng)到現(xiàn)場去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料成本分攤表（主要是成本分攤的依據(jù)是什么，如按預計的銷售金額為基數(shù)進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的內(nèi)容從房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部審計角度來講，管理審計應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：對開發(fā)項目決策的審查。對項目計劃的審查。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標的制訂和落實情況等。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經(jīng)濟性。項目完成后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調(diào)整目標的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標體系包括：銷售目標。所以，從可行性報告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進度安排做了計劃，根據(jù)項目的進度做出項目的資金安排計劃。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項工作的進度結(jié)點要求，從而形成項目進度管理審計目標。項目的成本目標體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。綜合項目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額和時間結(jié)點。包括項目的三項費用：財務(wù)費用、管理費用和銷售費用。項目目標制訂并落實到各責任人后，各責任人就圍繞各自的目標開展工作，在出現(xiàn)各分目標矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標來統(tǒng)一。每個階段各責任人應(yīng)按照PDCA（計劃——做——檢查——行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標有什么貢獻，并在此基礎(chǔ)上預測各分目標及總目標的可能完成情況。審計人員應(yīng)把握各責任人對項目目標的掌握和了解程度，審查他們每階段目標和對下階段預測的合理性，提出預警意見。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當前的工作可能影響分目標的完成、從而影響到項目總體目標的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對項目目標調(diào)整的審查應(yīng)是項目實施過程管理審計的重點。在實際工作中，要把握調(diào)整目標的程序性、出現(xiàn)偏差對目標的關(guān)聯(lián)性以及項目責任人員的主觀努力性。階段性對各分目標完成情況進行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。項目管理審計要實現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實際績效與目標的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。因為一成不變的目標是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責任人，才有可能實現(xiàn)項目的總體目標。重新審查項目投資決策的科學性，尤其要審查投資決策的預見性。重新審查對預見的風險因素采取措施的科學性、合理性。重新審查企業(yè)的項目管理能力。總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目目標的管理審計工作是一項全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計領(lǐng)域的延伸，運用得好可以幫助項目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進項目目標的完成。
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