房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(參考版)
2024-11-15 22:07本頁面
【正文】 所完成的審計報告給企業(yè)今后的項目決策、實施都能提供很好的資料，從而不斷促進企業(yè)決策水平、管理水平的提高。審查項目責任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差，項目完成情況與社會房地產(chǎn)項目平均水平的偏差。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風險的能力。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析，哪些是應該能夠預見的，哪些是無法預見的。四、項目目標成果管理審計項目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應對項目的成果進行綜合審計，從完成情況對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。管理審計內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責任人對偏差產(chǎn)生后的應對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責任人應對變化的能力。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標確因不可抗力造成無法完成而影響了對責任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風氣，使評估失去客觀基礎。實施有效的評估。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標的影響。發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織進行診斷，予以糾正。尋找項目總體目標或分目標要求的行為與當前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。企業(yè)內(nèi)審應定期對投資項目目標實施過程，圍繞以下幾方面開展審計工作：了解項目目標或遠期目標劃分為階段工作目標和目標預測的情況。三、項目目標實施過程管理審計根據(jù)開發(fā)項目的目標體系，按照各職能和各時間段確立具體責任人在具體工作階段的工作目標。費用控制目標。項目融資目標。項目的質(zhì)量目標主要體現(xiàn)在項目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設施配置上，而施工質(zhì)量是項目必須達到的基本目標。項目質(zhì)量目標。項目成本控制目標。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。項目進度目標?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。二、項目管理審計目標體系的建立在企業(yè)內(nèi)審對項目投資決策審計時，應該同時形成項目管理審計目標體系。項目目標成果管理審計。項目目標實施過程管理審計。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項目采取的組織結構的合理性、科學性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。審查項目投資決策是否具有科學性、經(jīng)濟可行性，審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。（可參閱）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計工作和目標管理有機地結合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要作用。應關注對待開發(fā)的土地是否進行分攤。（七）待開發(fā)的土地房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關事宜。審計取證：（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。（六）虛假銷售虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)，等房屋實際賣出時在辦理退回。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用于抵押。集團公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。審計取證：索取借款合同，關注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。房地產(chǎn)公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。因此，完工商品房銷售成本的結轉準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。對預收賬款的余額、應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負債表日，開發(fā)商應付施工單位的結算工程款情況。有的企業(yè)按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業(yè)往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負債。審計取證：（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉成本，企業(yè)往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業(yè)務成本嚴重失實。（二）完工產(chǎn)品成本結轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結轉完工產(chǎn)品成本，必然存在少結轉成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情況統(tǒng)計表。關注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關資
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