房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮(參考版)
2025-06-27 15:09本頁面
【正文】 為此，應(yīng)在審計工作時關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否將掛賬待售的開發(fā)產(chǎn)品用于自身經(jīng)營活動（例如，將首層或底層用于商用或辦公場所，將待售車位出租等），并做適當(dāng)納稅調(diào)整。房產(chǎn)稅分為“從價計征”和“從租計征”，%和12%。鑒于房地產(chǎn)存在較大資金占用需求，且適用所得稅稅率較高，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)母公司將自身或其他控股子公司流動資金借給所屬房地產(chǎn)企業(yè)，以達(dá)到調(diào)節(jié)集團(tuán)整體稅負(fù)的目的。鑒于上述規(guī)定既容易被審計單位忽視，又多為被審單位利用，建議在審計工作中給予特別關(guān)注。為此，盡管房地產(chǎn)企業(yè)并不就上述事項(xiàng)確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，僅按賬面成本做開發(fā)產(chǎn)品減少處理，仍應(yīng)在納稅申報環(huán)節(jié)做口徑調(diào)整。為此，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期以各種名目取得的商品房預(yù)售價款是否申報納稅給予高度關(guān)注。針對上述情況，我們建議在審計過程中，采用對項(xiàng)目開發(fā)成本明細(xì)賬詳查、現(xiàn)場實(shí)測，并結(jié)合土地征用手續(xù)、項(xiàng)目可研報告、立項(xiàng)批復(fù)、工程概/預(yù)/結(jié)算資料、行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行合理匡算與分析性復(fù)核，必要時聘請專家并利用其工作成果，以達(dá)到夯實(shí)成本、控制風(fēng)險的目的。將擬用于經(jīng)營或管理目的的房屋、建筑物、場地等購建成本混入商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在人為加大開發(fā)成本的同時，形成賬外資產(chǎn)。（3）隨意分?jǐn)偨杩罾嫼投愂罩贫仍试S房地產(chǎn)企業(yè)將專門借款利息資本化入商品房開發(fā)成本。（2）隨意計提后續(xù)成本費(fèi)用在確認(rèn)銷售收入并核定開發(fā)成本（甚至到辦理竣工決算）時，往往存在尚未發(fā)生的后續(xù)成本費(fèi)用，如正式電、公用配套設(shè)施、綠化美化、道路輔裝、物業(yè)啟動等。為盡可能少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，某些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過以下手段虛增開發(fā)成本、隱瞞真實(shí)利潤：（1
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