房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溫馨提示(參考版)
2025-06-27 15:08本頁面
【正文】 《山東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故或出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施配套不全等嚴重問題的，由原資質(zhì)管理部門予以降級；情節(jié)嚴重的注銷資質(zhì)證書，并提請工商行政主管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。（三）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。（二）《商品房銷售管理辦法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；(6)面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照消費者的要求賠償其受到的損失，賠償金額為消費者已付購房款的一倍。 （三）《山東省消費者權(quán)益保護條例》開發(fā)企業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)商品房銷售的法律、法規(guī)，全面履行與消費者訂立的商品房買賣合同。（二）《山東省商品房銷售條例》銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。合同無效的法定情形：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以任何形式向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費用。七、關(guān)于未取得商品房預(yù)售證銷售房屋的問題（一）《山東省商品房銷售條例》已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當向買受人返還所收費用。（三）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。“五證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號或者商品房現(xiàn)售備案證號。雙方合同一經(jīng)簽訂，該廣告內(nèi)容可作為合同的一部分，具有合同的法律效力。買受人同意繼續(xù)履行合同，按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。（二）《商品房銷售管理辦法》按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計。按照建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（四）《山東省商品房銷售條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當向買受人提供下列材料：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；(2)商品房質(zhì)量保證書和使用說明書；(3)具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；(4)房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認定文件；（五(5)物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；(6)買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；(7)商品房買賣合同約定的應(yīng)當提供的其他材料。開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗收不合格的，開發(fā)企業(yè)不得交付，購買者和管理者有權(quán)拒絕接受使用。 (6)前期物業(yè)管理是否落實。綜合驗收應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(1)規(guī)劃要求是否落實；(2)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否建設(shè)完畢；(3)單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；(4)拆遷補償安置方案是否落實。同時，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)按照合同中對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾進行交付。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。由于開發(fā)企業(yè)的原因，致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認的，除合同另有約
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