【正文】 一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產項目。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性。就如同商業(yè)的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調查，如人流量、車流量等等，關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調查只是手段，不是最終的目的。 　　以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。 　　康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關系，后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關系。 零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構成基礎上，對商圈進行設定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算，結合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。如圖： 包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。其輻射的半徑在34公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素?！　DA商業(yè)沿平直街道布置，一面臨街，能見度較低；圖B商業(yè)在街道彎曲處設置，能見度外圈大于內圈；圖C商業(yè)在“T”形道路交匯的頂頭處，能見度也相對較高；圖D商業(yè)在十字交口處能見度極高，但應注意對城市交通的影響；圖E商業(yè)在商業(yè)街兩端有較高的能見度；圖F商業(yè)在公共廣場的迎面處，能見度頗高。據(jù)7月5日中央電視臺報道，由于長沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因為西曬的原因冷冷清清。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。 　　4．商業(yè)的能見度和日照情況。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。以前沒有中間交通欄隔的時候，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。 　　1．道路類別。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。 八、立地條件研究　　除對區(qū)域內各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。 　　6．交通和出行方式。 　　5．購買行為。消費水平是地區(qū)內消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。家庭戶數(shù)構成是人口結構的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如在區(qū)域內規(guī)劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非常快，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設計產生重大影響。人口結構主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。對其調查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。現(xiàn)在房地產的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應的最大化。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。商業(yè)地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。 六、未來商業(yè)地產的供應量分析　　在一個區(qū)域內做商業(yè)地產，必須首先調查該區(qū)域未來商業(yè)地產的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。 五、典型性調查與研究　　對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。它不僅反映區(qū)域內零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。這些都是結合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設性要求。 　　目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產開發(fā) 過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究　　每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業(yè)特別是零售服務業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產生重要影響。 二、區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查　　所在區(qū)域城市的結構對商業(yè)房地產的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。 　　◆ 總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等 　　◆ GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況 ◆ 全社會消費品零售總額 ◆ 全市商業(yè)增加值 　　◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 　　通過對統(tǒng)計局和城調隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)35年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。 　　從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業(yè)地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。商業(yè)房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究。 經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營者、投資者的理性需求，更是有志于商鋪開發(fā)的發(fā)展商必由之路。 現(xiàn)在越來越多的投資者開始關注商鋪的經(jīng)營管理，對經(jīng)營管理公司的能力、經(jīng)營推廣費用的來源與支出，具體的推廣思路等詢問得非常仔細。 發(fā)展商應提供商場推廣費用支持：有了精干的經(jīng)營管理團隊，還需要經(jīng)營推廣費用的支持。 現(xiàn)時商鋪開發(fā)商基本上都是純粹的房地產出身，對于商場的經(jīng)營管理沒有經(jīng)驗。 抓住商鋪開發(fā)根本 所謂商鋪，是先有商再有鋪，鋪的價值是體現(xiàn)在商字基礎之上的，也就是說，只有商場能經(jīng)營、做得旺，商鋪的價值才能得到體現(xiàn)，才能實現(xiàn)價值最大化，從某種意義上說，商業(yè)經(jīng)營就是商鋪開發(fā)的根本。 發(fā)展商與大商家的合作，必須建立在雙贏的基礎上。事實上，這又進入了另一個誤區(qū)。反思東莞、惠州集鎮(zhèn)商業(yè)，更多地是憑借當?shù)氐闹圃鞓I(yè)基礎，走專業(yè)市場開發(fā)的道路，像虎門的富民服裝市場、厚街的皮革市場、長安的五金市場等等，其中虎門富民服裝城的鋪位轉讓費高達數(shù)百萬元。譬如東門服裝鞋包的經(jīng)營比例已高達60％，華強北電子市場已經(jīng)飽和，新的商城在定位中如果走重復經(jīng)營的路子，勢必導致經(jīng)營者被動進場，盡管招商壓力不大，但其經(jīng)營風險加劇，而商鋪價值必然大打折扣。目前深圳商業(yè)不少業(yè)態(tài)因為實際經(jīng)營者受到種種局限，而停留在較低的層次上，發(fā)展商如果簡單地克隆商業(yè)，只能被動地開發(fā)商鋪市場，只有深入研究商業(yè)，切實在如何為零售業(yè)提供更好的購物環(huán)境、如何讓主題商城更加主題鮮明、如何使專業(yè)市場真正走上專業(yè)化的道路等方面下足功夫，才能真正引領商鋪市場。這樣，發(fā)展商在項目啟動之前，就能做到游刃有余，就能得到80％甚至100％的答案。 第二步驟，實施多向定位論證：商業(yè)經(jīng)營定位的原則是“從市場中來，到市場中去；源于市場，高于市場”。只有實施多向定位論證、尋求商業(yè)業(yè)態(tài)突破，才能從根本上規(guī)避商鋪開發(fā)的風險。 如何規(guī)避開發(fā)風險 商鋪發(fā)展商往往對策劃及代理公司提出這樣的要求：要么找個大商家，要么價錢低一點賣出去，但不要留下任何包袱。 理智的發(fā)展商應該在商鋪開發(fā)之前就找到80％的答案，能睡上安穩(wěn)覺。一個真正的商業(yè)創(chuàng)意，必須看得見未來的消費源，必須讓未來的經(jīng)營者進得來而且生意做得下去、做得旺，忽視了這個根本，商業(yè)創(chuàng)意就是無本之木?！裆啼伒膬r值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質的主宰。尋找商鋪開發(fā)“點金石”2003深圳商鋪投資報告?戰(zhàn)略篇 商鋪就是商戰(zhàn)，只有從商戰(zhàn)的硝煙中透視商鋪的風險，只有從商戰(zhàn)的逐鹿中發(fā)現(xiàn)商鋪的規(guī)律，只有從商戰(zhàn)的局限中整合商鋪的資源，只有從商戰(zhàn)的羈絆中蘊釀商鋪的升華，才能從容登臨商戰(zhàn)的制高點，握緊商鋪開發(fā)閃閃發(fā)光的“點金石”！ ●商業(yè)創(chuàng)意并不等于商業(yè)策劃，更不能停留在“創(chuàng)意”的水準上。尋找商鋪開發(fā)“點金石”開發(fā)尋找商鋪開發(fā)“點金石”2003深圳商鋪投資報告?戰(zhàn)略篇⑸ 通過嚴格管理樹立企業(yè)與員工法律責任意識，減少發(fā)展障礙。⑶ 通過監(jiān)控第一時間獲得強有力的法律證據(jù)與依據(jù)。建立臺帳，注明提示內容；零法律糾紛計劃：⑴ 通過合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。①公證張貼公告；⑤公證送達；③①行政申訴與復議過程；⑸ 定向培訓。律師做事前指導；②進入法律等程序；⑷ 專屬部門的行政處罰的處理。①經(jīng)濟合同內容簽證；②⑵ 律師簽證制度。材料供應及安裝→材料采購部；④土地、經(jīng)營、房產交易、合作類、市政配套類等合同→經(jīng)銷部；②即時發(fā)現(xiàn)漏洞，及時形成補充與修改意見并彌補漏洞；⑶ 合同管理范圍。 由辦證辦職員負責監(jiān)控，當天簽訂當天進入監(jiān)控表）；③制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門逐級制定，如銷售合同①各等級合同協(xié)議備案存檔；⑥各等級合同、協(xié)議的知情權限；④各等級合同、協(xié)議的簽訂專屬人員權限；②十四、相關法律事務建立完善的合同管理體系：⑴ 專項合同簽訂與管理權限。⑽ 維修問題的交接（同物業(yè)）。 督及相關檢測站的檢測后方可安裝使用）；⑻ 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。電梯供應商負責相關質量監(jiān)督部門的審核驗收手續(xù)與年檢服務提醒；④消防工程與材料商負責消防審驗；②⑺ 對輔材與安裝工程進行行政審批。⑸ 公開招標的策劃與實施。⑶ 提供項目的可增容性方案。輔材與安裝工程：⑴ 根據(jù)開發(fā)商項目要求確定輔材與安裝工程內容。⑹ 材料的時價或合同價監(jiān)督。⑷ 材料驗收與決算。⑵ 硬指標與質量標準的確定。⑸ 把握質量保修期間的界定，使維修工作有序開展。⑶ 正常社區(qū)公建與設備的養(yǎng)護與維修。1物業(yè)交接工作（入伙階段）1物業(yè)維修工作：⑴ 保修期內同開發(fā)商（或建筑商、材料商）完善維