【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)的幾大基本環(huán)節(jié)與要點提示房地產(chǎn)開發(fā)甲方運作管理基礎(chǔ)手冊）項目選擇及項目起動的有關(guān)工作：（略）組織專業(yè)人員完成“詳細可行性研究報告”，完成“項目建議書”審定。（甲方運作管理基礎(chǔ)手冊）　　項目選擇及項目起動的有關(guān)工作 ：（略） 　　組織專業(yè)人員完成“詳細可行性研究報告”，完成“項目建議書”審定?！　√囟椖康氖袌鲅芯颗c前期準備：　　特定項目的市場價值判斷與目標客戶選定，項目決策分析；　　“投入產(chǎn)出比”分析，成本收益預(yù)期與現(xiàn)金流分析，報批“投資估算”；　　特定產(chǎn)品的定性、定量化確認與同類競爭產(chǎn)品分析；確定“投資限額”；　　資金籌措方案與項目開發(fā)周期策劃； 專人負責(zé)——“投資控制”環(huán)節(jié)。　　組建項目運作專業(yè)團隊（項目公司成立）：　　含“營銷管理、設(shè)計管理、投資管理及工程管理”等專業(yè)人員?！　∑渌嚓P(guān)前期準備工作?！　】辈煸O(shè)計與產(chǎn)品定型深化價值塑造： 專人負責(zé)——“設(shè)計管理172。172。”環(huán)節(jié)?！　「鶕?jù)規(guī)劃要求，確定方案設(shè)計任務(wù)書，建筑規(guī)劃設(shè)計與景觀資源規(guī)劃； 　　建筑方案設(shè)計(規(guī)劃概念設(shè)計，調(diào)整、確認方案設(shè)計)，“投資概算”；　　建筑施工圖設(shè)計(初步設(shè)計及施工圖設(shè)計)，“投資預(yù)算”；　　景觀園林設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、泛光照明、產(chǎn)品VI系統(tǒng)設(shè)計等相關(guān)設(shè)計工作。　　報批、報建環(huán)節(jié)(甲方的工作重點)：專人負責(zé)——“報批報審”環(huán)節(jié)。　　必須專人負責(zé)，配合整個開發(fā)流程，全程跟進有關(guān)主管部門，辦理各種報批、報審、驗收環(huán)節(jié)，確保各種手續(xù)齊全?！　∪缤恋厥褂米C、規(guī)劃許可證、消防審批、人防批文、建設(shè)許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等?！　「黝愂┕蕚涫掷m(xù)，臨時用水、用電、占用道路、環(huán)保等市政設(shè)施手續(xù)?！　￠_工后的施工全程管理階段：專人負責(zé)——“施工管理”環(huán)節(jié)。　　施工“總包單位”的招、投標管理及合同管理；　　組建“招投標管理部門”，應(yīng)含設(shè)計、施工、投資、營銷等管理人員參與；把好“招投標”關(guān)，是工程建設(shè)管理的最關(guān)健環(huán)節(jié)?！　偝邪┕ひM行嚴格的合同管理、專業(yè)施工監(jiān)理工作；專人負責(zé)——“合同管理”環(huán)節(jié)?！　∈┕けO(jiān)理單位的招標確認工作，合格的監(jiān)理公司，是項目管理的必要條件，也是我們實現(xiàn)規(guī)范化、制度化管理的科學(xué)保障。　　“總包”選定之后，重點“分包”大項的分包及技術(shù)難點管理：　　○1基坑工程的單項技術(shù)方案論證，專家評定與招投標分包管理：　　土方開挖、基坑及施工降水、護坡、運輸方案；遷移地下管線、文物管理、市政、環(huán)保等手續(xù)?！　　?樁基工程的單項技術(shù)方案論證及招投標分包管理；　　樁型選擇、造價控制、施工方案、驗樁等專項內(nèi)容?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)的幾大基本環(huán)節(jié)與要點提示　　○3地下室工程及人防工程專項技術(shù)管理與實施：　　地下室施工難度高，周期長，各類規(guī)范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強的施工能力和相關(guān)經(jīng)驗，其中，專項地下室防水工程與人防工程應(yīng)單列分包與專業(yè)公司?！　　?主體結(jié)構(gòu)施工及分包工程專項招標： 專人負責(zé)——“主體結(jié)構(gòu)172。172?！杯h(huán)節(jié)。　　主體結(jié)構(gòu)施工是對“綜合質(zhì)量、工期、成本、安全”影響最大的環(huán)節(jié)，也要求我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結(jié)構(gòu)必須由總包單位完成）?！　「黝惙职仨毞摹翱偘芾怼奔啊氨O(jiān)理管理”，配合總體進度、質(zhì)量要求。招標時須明確水電費，施工界面、與主體施工單位的各類配合費用（如腳手架、提升機使用）等問題?！　τ谟袑ｍ棥澳粔Α笔┕さ臉怯?，主體結(jié)構(gòu)施工必須與外“幕墻”施工同步進行，做好“幕墻”的結(jié)構(gòu)預(yù)埋工作。 　?。▽ｍ椖粔κ┕け仨氂蓪I(yè)的甲類幕墻公司施工，專項招標，深化幕墻施工方案和技術(shù)節(jié)點方案，幕墻施工方在主體結(jié)構(gòu)開始后，即進入現(xiàn)場同步開工，以確保吻合度與綜合質(zhì)量及工期。）　　○5室內(nèi)公共部分的裝修工程； 專人負責(zé)——“二次裝修172。172?！杯h(huán)節(jié)?！　∈蹣翘帯影彘g、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、賓館、酒樓、主要會議廳等必經(jīng)過二次裝修，應(yīng)單獨招標，另行深化設(shè)計、由甲類裝修公司專業(yè)施工，以確保品質(zhì)?！　　?主要大宗設(shè)備采購(甲方重點工作)： 專人負責(zé)——“設(shè)備采購”環(huán)節(jié)?！　±渌畽C組、風(fēng)機盤管、風(fēng)柜、專用小型中央空調(diào)機、發(fā)電機組，電梯選購，冷卻塔、水泵、主干電纜、橋架、防火設(shè)備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項涂料等，以上設(shè)備、設(shè)施應(yīng)由甲方控制價格與質(zhì)量?！　　?園林廣場環(huán)境景觀工程：　　應(yīng)對整體景觀設(shè)計進行控制，在完整的施工圖指導(dǎo)下，應(yīng)由專業(yè)景觀公司配合土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場地、照明、標識系統(tǒng)等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍?！　　?大廈夜景“泛光亮化”工程(專項招標)：　　“泛光照明設(shè)計”應(yīng)在主體施工結(jié)束前完成細化，由專業(yè)景觀燈光工程公司完成。　　○9消防工程：　　消防工程是一個綜合的概念：含建筑消防、水消防、電消防及暖通工程中的消防要求；由統(tǒng)一的消防工程公司完成“系統(tǒng)對接控制”。　　消防工程的驗收關(guān)系到樓宇的整體起用，必須慎重選擇相關(guān)施工單位?！　　?0空調(diào)工程：對于住宅類產(chǎn)品，應(yīng)合理預(yù)留室外機位和相關(guān)孔洞置，配置好相關(guān)電源與控制系統(tǒng)，把美觀與實用統(tǒng)一起來，　　對于商業(yè)類產(chǎn)品，除主機設(shè)備系統(tǒng)外，主要是公共空間的安裝，必須要在二次裝修方案確認后，才能進行各支管與末端設(shè)備的重新設(shè)計與安裝?！　　?1電梯專項工程：應(yīng)按“住宅類”和“商業(yè)公建類”區(qū)分，明確功能與綜合質(zhì)量要求，以合理的“性價比”選取擇設(shè)備，要及早確定，以配合建筑施工圖要求?！　﹄娞輪雾椪袠?，由甲方選型。不僅重品牌，更要重視施工安裝質(zhì)量?！　　?2智能化專項工程： 專人負責(zé)——“智能化工程”環(huán)節(jié)?！　?yīng)按不同的建筑類型，區(qū)分功能需求實質(zhì)，合理投資配置，以最優(yōu)化組合完成系統(tǒng)要求，不應(yīng)過分超前?！　≈饕獞?yīng)對“電話、寬帶系統(tǒng)”；“監(jiān)控、對講、應(yīng)急報警”以及“車輛IC卡管理”系統(tǒng)；“閉路電視”等進行“市場化優(yōu)選設(shè)計”?！　≡诔醪皆O(shè)計階段，通過詳細任務(wù)書的方式預(yù)以明確，利于設(shè)計單位細化落實專項智能化設(shè)計。須選擇專業(yè)隊伍施工（閉路電視除外）?！　　皟r值工程學(xué)”原理為統(tǒng)領(lǐng)的“投資控制”工作（全程控制）：　　以“性價比優(yōu)選法”為核心工作方法，通過多方案比選的方式，確定最適合項目市場價值的產(chǎn)品或組合技術(shù)?！　≡谠O(shè)計階段，通過詳細設(shè)計任務(wù)書傳達給設(shè)計單位（70％準確性）；　　在施工階段，根據(jù)項目情況和市場銷售要求，調(diào)控變更（30％準確性）?！　≡陂_發(fā)過程中，根據(jù)市場銷售的需要，合理變更設(shè)計與施工，以配合銷售價值最大化?！　∈鄄邉澟c組織實施(銷售費用控制)：　　選擇合適的策劃代理公司、制定銷售方案?！　∪谈M項目進展，緊密結(jié)合市變化，關(guān)注目標客戶的需求及競爭對手態(tài)勢、避免同質(zhì)化競爭，突出本產(chǎn)品特質(zhì)與個性化銷售策略；　　產(chǎn)品整體VI系統(tǒng)與宣傳設(shè)計，實現(xiàn)整合營銷；　　專業(yè)特色包裝，有節(jié)奏、有系統(tǒng)地進行市場推廣和銷售組織。 　　○1產(chǎn)品品牌的 “市場認知度”推廣、“媒體覆蓋”的選擇與“投放強度”控制；　　○2定向目標客戶的選擇、培育與忠誠度確認。　?、刍I劃成立“榮勛置業(yè)會”，廣泛培育市場，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)?！　′N售方式的確認與變化策劃：房地產(chǎn)開發(fā)的幾大基本環(huán)節(jié)與要點提示　　○1散客戶的市場培育；　　○2“定向招商”的大客戶談判、簽約（需進行專項的商業(yè)策劃研究）；　　銷售合作方的管理模式：　　○1自銷　○2包銷、代銷　○3二者結(jié)合　　借代理商的客源及品牌渠道，大牌的銷售公司本身就是產(chǎn)品的有力廣告?！　“恕⑽飿I(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營.（略）　　物業(yè)管理：　　針對不同類型的客戶，選擇合適的物業(yè)管理公司，通過提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)、吸引更多的市場客戶。　　物業(yè)經(jīng)營：　　物業(yè)“整體市場品牌”價值的推廣與增值，提高物業(yè)在市場上的定位、提高租售水平，讓物業(yè)長久實現(xiàn)整體增值?！　　》康禺a(chǎn)項目開發(fā)完全手冊開發(fā)目錄一、征地地理位置…地質(zhì)地貌狀況…土地面積及紅線…四鄰狀況…交通狀況…土地權(quán)屬狀況…土地性質(zhì)…地表建筑、構(gòu)筑狀況…城市配套…周邊環(huán)境…1時事政策…1土地價格…1征地手續(xù)…1土地SWOT分析…1可行性論證…1開發(fā)能力評判…1實施征地………………………………………目 錄一、征地地理位置…地質(zhì)地貌狀況…土地面積及紅線…四鄰狀況…交通狀況…土地權(quán)屬狀況…土地性質(zhì)…地表建筑、構(gòu)筑狀況…城市配套…周邊環(huán)境…1時事政策…1土地價格…1征地手續(xù)…1土地SWOT分析…1可行性論證…1開發(fā)能力評判…1實施征地……二、項目前期立項管理…文物審批及處理…地質(zhì)勘察…全程營銷（前期策劃）…方案審批…施工圖設(shè)計…人防審批…抗震審批…消防審批…綠化審批…1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）…1建筑商與監(jiān)理方選擇…1材料商選擇…1其他合作商選擇…1節(jié)能評定…1融資及房貸等級資信…三、規(guī)劃管理征地前規(guī)劃管理…建審規(guī)劃管理…施工規(guī)劃管理…期間變更規(guī)劃管理…測繪管理…四、報建管理報建申請…施工圖審核…工程類別…招投標管理…抗震（前期已辦）…質(zhì)量監(jiān)督委托…監(jiān)理備案…安全監(jiān)督審批…墻改審批…建設(shè)工程社會保險審批…1職工意外傷害保險…1水泥用散審批…1砂石審批…1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批…1施工許可審批…五、預(yù)售及申報房貸預(yù)售審批…銀行申報房貸審批…公基金貸款申報審批…信用擔(dān)保合作…六、施工管理土建工程…水電暖通安裝工程…物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準…單位房屋預(yù)售面積的提供…施工合同管理…材料合同管理…監(jiān)理公司管理…圖紙管理…階段驗收管理…七、竣工管理建筑工程竣工規(guī)劃驗收…建筑工程竣工消防驗收…建筑工程竣工人防驗收…建筑工程竣工綠化驗收…建筑工程竣工質(zhì)量驗收…驗收資料管理…竣工房產(chǎn)測繪…八、財務(wù)管理征地…項目前期…規(guī)劃管理…報建管理…預(yù)售及申報房貸…施工管理…竣工驗收管理…財務(wù)管理…⑴ 籌資管理…⑵ 成本與費用管理…⑶ 銷售收入管理…⑷ 分配管理…九、全程營銷（后期營銷推進管理）銷售周期劃分及控制…各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施…各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施…銷售培訓(xùn)管理…客戶積累與管理…銷售組織與日常管理…項目二次策劃營銷…十、銷售合同管理指定律師及專員確定合同及認購書的基本內(nèi)容…列舉合同及認購書的可選擇性擴容空間…合同及認購書的簽訂…銷售合同與財務(wù)的銜接…銷售合同與階段性促銷的銜接…銷售合同的履約監(jiān)控…銷售合同的存檔備案管理…十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…分戶房產(chǎn)證辦理…轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案…十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇…物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性…物業(yè)管理公司介入項目時機…物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標準…對銷售人員進行物業(yè)管理培訓(xùn)…對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)…項目開發(fā)期間合理建議…物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)…制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準責(zé)…提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料…1物業(yè)交接工作…1物業(yè)維修工作…十三、物資與材料采購主材采購…輔材與安裝工程…十四、相關(guān)法律事務(wù)建立完善的合同管理體系…建立律師項目跟蹤制…對即時性公告、通知、催辦單的管理…零法律糾紛計劃…一、征地地理位置：⑴ 明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。 ⑵ 轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。⑶ 確定知名參照物。⑷ 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機構(gòu)。地質(zhì)地貌狀況：⑴ 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。⑵ 防止地下管網(wǎng)對施工的影響。⑶ 地下人防等設(shè)施。⑷ 文物問題。⑸ 地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。土地面積及紅線：⑴ 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。⑵ 地塊規(guī)劃要點。四鄰狀況：⑴ 四鄰描述。⑵ 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。⑶ 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。⑷ 四鄰經(jīng)濟發(fā)達程度與環(huán)境可利用性。交通狀況：⑴ 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。⑵ 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。⑶ 1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。⑷ 近期城市規(guī)劃待實施的規(guī)劃道路。⑸ 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。⑹ 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。⑺ 確定出行與“回家”的交通便利程度。土地權(quán)屬狀況：⑴ 土地權(quán)屬明晰程度。⑵ 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。⑶ 是否存在質(zhì)押或抵押情況。土地性質(zhì)：⑴ 城市土地連片規(guī)劃情況。⑵ 本地塊用地性質(zhì)的彈性。⑶ 連片規(guī)劃改造政策分析。⑷ 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。地表建筑、構(gòu)筑狀況：⑴ 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）⑵ 拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）⑶ 安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）⑷ 建筑原材料的再生利用情況。⑸ 達到三~七通一平的條件與成本分析。城市配套：⑴ 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）⑵ 商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）⑶ 文化教育。⑷ 醫(yī)療衛(wèi)生。⑸ 自然綠化景觀及休閑場地。⑹ 金融服務(wù)。⑺ 娛樂、餐飲、住宿、辦公。⑻ 行政機關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）⑼ 生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）⑽ 歷史文化、人文區(qū)位因素。周邊環(huán)境：⑴ 人口密度與劃類。⑵ 區(qū)域城市定位。⑶ 空氣指數(shù)與城市排污能力。⑷ 綠化情況。⑸ 人流分析。（流動、流駐、留?。?時事政策：⑴ 金融政策。⑵ 城市GDP指數(shù)變動。⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)政策。1土地價格：⑴ 城市類別基準價格。⑵ 可參照性周