【正文】 房地產(chǎn)開發(fā) 貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn) 主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn) 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點(diǎn) 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本性要求 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)貸款的分類 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和 “ 四證 ” 的取得程序 六、 《 調(diào)查報(bào)告 》 的要點(diǎn) 七、 《 審批報(bào)告 》 的要點(diǎn) 八、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信安排 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn) 區(qū)域性 (市場(chǎng)及政策的多元化 ) 周期性 政策性 投資大、借款多、周期長(zhǎng) 投資和消費(fèi)的雙重性 專業(yè)性 個(gè)別性 風(fēng)險(xiǎn)性 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點(diǎn) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 [銀發(fā)（ 2021） 121號(hào) ]作出了多項(xiàng)具體規(guī)定，措施嚴(yán)厲 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 [2021年 18號(hào)文 ] 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 [銀監(jiān)發(fā)（ 2021） 57號(hào) ]自有資金比例不得低于 35% 《 關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 》 [銀監(jiān)通（ 2021） 75號(hào) ] 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》 [04年 12月 ] 《 國(guó)務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見 》 [2021年 3月 ]穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見，要求各地方切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，俗稱 “ 舊八條 ” 《 國(guó)務(wù)院副總理曾培炎 “ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的四點(diǎn)要求 ” 》 [2021年 4月 ] 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題的八條措施 》 [2021年 4月 ]指出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，俗稱新八條，以組合政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控 七部委 〈 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 〉 [05年 5月 ]加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策，明確享受優(yōu)惠政策的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等，反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) [2021年 10月 ] 1住房按揭利率上調(diào) [2021年 3月 ] 三、人民銀行 121號(hào)文件的要求 1. 不得對(duì)未取得 “ 四證 ” 的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款； 2. 不得對(duì)異地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款； 3. 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款 ,其自有資金應(yīng)不低于所開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35%。 5. 不得對(duì)存在拖欠工程款行為的借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款； 6. 房地產(chǎn)類的貸款必須歸入 “ 房地產(chǎn)貸款 ” 會(huì)計(jì)科目核算，嚴(yán)禁對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 分類 按用途 分為住宅、寫字樓、商鋪等 按經(jīng)營(yíng)對(duì)象 分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng) 按市場(chǎng)層次 分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；在我國(guó)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國(guó)家支付土地出讓金的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用單位和個(gè)人之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)劑余缺、重新配置的市場(chǎng) 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目調(diào)查分析 房產(chǎn)開發(fā)按照經(jīng)營(yíng)的方式可分為出租、出售和自營(yíng)等方式，不同的類型還款來(lái)源不同 , 應(yīng)有不同的分析模式 五、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和 “ 四證 ”的取得程序 通常開發(fā)商按如下程序進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的： 選地盤 —— 項(xiàng)目可行性分析 —— 在計(jì)劃部門立項(xiàng) —— 初步設(shè)計(jì) —— 在國(guó)土部門辦理土地審批 —— 領(lǐng)取 《 土地使用證 》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 —— 領(lǐng)取 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃審批 —— 領(lǐng)取 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 —— 在建設(shè)門辦理開工審批 —— 領(lǐng)取 《 建設(shè)工程開工許可證 》 —— 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) —— 主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達(dá)到總額的 2/3） —— 領(lǐng)取《 商品房預(yù)售許可證 》 — 進(jìn)行銷售 六、調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容 對(duì)借款主體資質(zhì)的確認(rèn) 根據(jù)建設(shè)部 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》 如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自然也就得不到相應(yīng)的法律保障，因此，在我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 按照建設(shè)部頒布的 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》 ，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊(cè)資金的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目、相應(yīng)的職稱要求、從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績(jī)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等資質(zhì)等級(jí)，各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下： 一級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 5000萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 5年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康? 產(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4人； （ 7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和《 住宅使用說(shuō)明書 》 制度； （ 9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 二級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 2021萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 3年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人； （ 7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和《 住宅使用說(shuō)明書 》 制度； （ 9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 三級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 800萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 2年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2人； （ 6）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； （ 7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》和 《 住宅使用說(shuō)明書 》 制度； （ 8）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 各資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)范圍： （ 1）、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； （ 2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批： （ 1）、一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批； （ 2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)