房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)(參考版)
2025-06-22 15:29本頁(yè)面
【正文】 四、房地產(chǎn)中介人員資格認(rèn)證制度為了提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為，我國(guó)目前實(shí)行房地產(chǎn)中介人員的資質(zhì)認(rèn)證制度。它是服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種科學(xué)方法和專(zhuān)業(yè)技術(shù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，以及房地產(chǎn)活動(dòng)的各方面，其中主要是關(guān)于房地產(chǎn)投資、立項(xiàng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的籌集、建筑工程的監(jiān)理、建筑工程竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等各個(gè)方面經(jīng)紀(jì)代理活動(dòng)。三、房地產(chǎn)中介的內(nèi)容 中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要由房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)評(píng)估三個(gè)部分組成。所以說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。如果雙方就另一項(xiàng)事務(wù)再度進(jìn)行合作，可以再一次建立新關(guān)系。法律上稱(chēng)作合同關(guān)系或契約關(guān)系。房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介組織不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本特點(diǎn)房地產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成部分，主要是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的各種信息，依靠房地產(chǎn)中介的各種組織、房地產(chǎn)中介專(zhuān)業(yè)人員所擁有的各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)、以及它們特有的活動(dòng)方式和方法，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各類(lèi)主體提供各種服務(wù)。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)性質(zhì)與特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)中介是為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行服務(wù)的組織，是房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)和重要的組成部分。房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的客觀規(guī)律決定的。房地產(chǎn)咨詢(xún)中介。房地產(chǎn)信息中介。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是一個(gè)綜合性的產(chǎn)品，它的生產(chǎn)涉及到50多個(gè)部門(mén)。廣義的房地產(chǎn)中介，就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動(dòng)。（一）法律上的平等關(guān)系（二）在權(quán)利與義務(wù)方面是一種服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系（三）在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系第九節(jié) 房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理一、房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介就是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會(huì)管理的是其他代表的業(yè)主們自己的物業(yè)：物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè)，并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間，由業(yè)主管理委員會(huì)履行大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。（五）組織召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議。（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及當(dāng)?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)。（3）有義務(wù)聽(tīng)取和接受業(yè)主的意見(jiàn)、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。（2）嚴(yán)格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。（6）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。（4）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。（2）決定選聘、續(xù)聘或改聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。管委會(huì)的成立和換屆選舉，要有政府主管部門(mén)參加，并且在政府主管部門(mén)備案。業(yè)主管理委員會(huì)可以定期改選（章程中規(guī)定任期）。業(yè)主管理委員會(huì)，可以由街道辦事處、家居委員會(huì)、也可以由物業(yè)管理公司出面組織。但是，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國(guó)家承認(rèn)其合法性。（二）業(yè)主管理委員會(huì)性質(zhì)業(yè)主管理委員會(huì)，是物業(yè)或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一處群眾性的團(tuán)體。物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是：（1）履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；（2）接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（4）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（清潔、保安、綠化等）承擔(dān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（2）根據(jù)《委托物業(yè)管理體制合同》和管理辦法收取管理費(fèi)用。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營(yíng)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)幽雅、舒適、寧?kù)o、安全的居住和工作環(huán)境。二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素經(jīng)濟(jì)因素物理因素環(huán)境因素行政和政策因素社會(huì)因素心理因素國(guó)際因素三、 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成征地補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)住宅建筑安裝工程費(fèi)附屬工程費(fèi) 室外工程費(fèi)公共配套工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：土地出讓金大市政費(fèi)。第四，由于土地位置的不動(dòng)性或固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價(jià)格具有個(gè)別性。第二，由于土地的有限性，土地的價(jià)格主要是由土地的需求決定。如果法庭裁決準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售房合同所列剪裁不相符合。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購(gòu)買(mǎi)
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