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房地產(chǎn)基本知識(參考版)

2024-11-15 22:07本頁面
  

【正文】 在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權),建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。對購房者而言,綠化率高為好。建筑密度一般不會超過40%50%,用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。磚混結構是以承重墻來承重,房屋的結構是不能改變的。房屋的結構可以隨客戶的意愿而改變。其次還應該理性給客戶分析所剩房源的戶型特點及價格優(yōu)勢。重點突出售旺季到來前盡快進入工作狀態(tài)做準備。當銷售進入淡季時你認為一個好的置業(yè)顧問該干些什么?回訪以前來看過房子但沒有購買的客戶,做好客戶意見的收集、整理及歸總工作,積極收集和了解周邊樓盤及整個房地產(chǎn)行業(yè)的最新信息和動態(tài),為公司擬訂新的銷售方案做好鋪墊工作。還可向客戶與周邊樓盤或其它區(qū)位的樓盤進行對比,著重突出小區(qū)的高信價比優(yōu)勢。你認為一個好的樓盤應具備的條件有哪些?一個好的樓盤應具備好的小區(qū)規(guī)劃設計、戶型設計、小區(qū)園林景觀設計、周密的保安防范體系及星級的物業(yè)管理、周邊的好的環(huán)境、方便的交通、優(yōu)越的市政設施等。如上述客戶都較滿意沒有提出異議時,可向客戶介紹前期排號或簽定預售合同的細則。然后介紹小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)的配套設施、星級的物業(yè)管理、樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等以突出小區(qū)獨特的內(nèi)部優(yōu)勢和區(qū)域位置優(yōu)勢。以便于公司對銷售策略的改進。對較可能盡快購買的客戶進行重點回訪,了解并消除客戶的顧慮和心理障礙,加快客戶購買的步伐,加強客戶購買的信心。你會怎樣整理和回訪你的客戶?每當接待完畢一個客戶,就應該及時的盡量詳細的記錄下并建立客戶檔案來,以便在回訪時更方便。出此以外還應該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產(chǎn)行業(yè)的相關信息及發(fā)展走向。也能讓公司在一些關鍵問題決策時有第一手的市場訊息,這樣才能使企業(yè)作出更好的決策,作為員工我們才有更好的發(fā)展。不但客戶開心,自己也會有成就感,也可以和客戶建立良好的朋友關系。置業(yè)顧問的工作其實很簡單就是幫助客戶挑選最理想的居所,讓他們能買到自己稱心如意的好房子和一個好的生活環(huán)境。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的置業(yè)顧問。出此以外還應該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產(chǎn)行業(yè)的相關信息及發(fā)展走向。認為一個好的置業(yè)顧問應具備哪些專業(yè)知識?我認為一個好的置業(yè)顧問不僅要具備房地產(chǎn)銷售行業(yè)的專業(yè)知識最好還要具備比如建筑學、市場營銷學、消費者心理學等其它涉及到銷售及跟消費者心理和行為分析的相關學科。待客戶走后及時收拾打掃接待現(xiàn)場,作好等待工作。當客戶滿意推薦戶型時可詢問客戶的付款方式并計算出具體的房價。當了解完客戶的相關情況后,請他到休息區(qū)入坐,并給他倒杯水,遞上一份樓盤相關資料,在客戶閱讀資料的同時向客戶推薦適合客戶的戶型,并征求客戶意見與客戶做更深層次的交談。當客戶進入銷售現(xiàn)場起,就應該馬上迎過去向他問好,作簡單的自我介紹。也許他是路過這里順便近來的,或者他是通過在朋友及家人那里得知的;不管怎么樣,認真的對待每一位客戶是作為一個置業(yè)顧問最基本的專業(yè)要求。1激將促銷法當顧客已出現(xiàn)欲購買信號,但又猶豫不決的時候,推銷員不是直接從正面鼓勵他購買,而是從反面用某種語言和語氣暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件,讓對方為了維護自尊而立即下決心拍板成交第五篇:房地產(chǎn)銷售的基本知識房地產(chǎn)銷售的基本知識置業(yè)顧問基礎知識簡述接待客戶的基本流程及禮儀?首先要明確來訪的每位客戶他是否對這個項目(樓盤)感興趣的。1欲擒故縱法針對買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對持現(xiàn)象,在熱情的服務中不應向對方表示“志在必得”的成交欲望,而是抓住對方的需求心理,先擺出相應的事實條件,表現(xiàn)出“條件不夠,不強求成交”的寬松心態(tài)。失利心理法利用顧客既害怕物非所值,花費了無謂代價,又擔心如不當機立斷,就會“過了這個村就沒有這個店”的心理,來提醒顧客下定決心購買。動之以誠法抱著真心實意、誠心誠意、沒有辦不成的心態(tài),讓顧客感受到你真誠的服務,從心理上接受上。從眾關連法利用人們從眾的心理,制造人氣或大量成交的氣氛,令顧客有緊迫感,來促進顧客購買。動之以利法通過提問、答疑、算賬等方式,向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處,從而打動顧客的心,刺激他們增強購買的欲望。四、促銷成交釣魚促銷法利用人類需求心理,通過讓顧客得到些好處,來吸引他們采取購買行動。比如,有警覺性的業(yè)務人員很可能在提供解答階段就成交了。你有時可把兩個步驟合并成一個步驟,尤其是建立和諧與引發(fā)興趣這兩個步驟。因此,你得協(xié)助他們做決定,如此才能使他們付諸行動,達成交易。雖然對方相信該樓的確如你所說的那么好,也想擁有,但這仍不保證你已取得訂單。因此,在你引發(fā)對方興趣之后,也在你說服他相信樓盤的種種賣點之后,你還得使顧客產(chǎn)生購買欲望。之后,你讓顧客相信:接受你的服務,的確是聰明的抉擇,因為他們的確會從你的服務中,找到滿足需求的解答。為了讓顧客持續(xù)保持注意力,你必須引發(fā)他們的興趣。三、銷售五部曲建立和諧引起興趣完成交易引發(fā)動機提供解答這五個步驟相當合理,而且都有心理學的知識做基礎,因此相當有效。重點訪問法:對手頭上的顧客,有重點地適當選擇一部分直接上門拜訪或約談,開展推銷“攻勢”。權威介紹法:充分利用人們對各行各業(yè)權威的崇拜心理,有針對性地邀請權威人士向相應的人員介紹商品,吸引顧客。介紹情況、聯(lián)絡雙方感情、抓住重點,根據(jù)顧客意向,有針對性地追蹤、推銷。應如何尋找顧客,才能做到有針對性,才能事半功倍呢?宣傳廣告法:廣而告之,然后坐等上門,展開推銷。二、尋找客戶的方法大千世界。若客人不夠錢付定金,也不要輕易答應不足定也可以,再作一番假,讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡,才受理他的“落定”。b,大部分人對夸大的說法均會反感世界上沒有十全十美的東西,銷售員過分的夸張,會引起顧客的不相信和不滿,若對不關痛癢的不足作及時的補充和說明,做到自圓其說,并幫助客人作對比,讓客人有真實感,加深對銷售員的信任感。銷售員要先了解客人的目的,明確自己的銷售目的:令客人落定,清楚自己的出發(fā)點,并對癥下藥。b,正確對待被人拒絕被拒絕是很普遍的,但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽當顧客只借口拒絕,并不是沒有回旋的余地,那就表明還有機會,銷售員不要輕易放棄,過一段時間可以再跟進。自我感覺良好,自然信心亦會增加,自我發(fā)揮亦會良好。a,假定每位顧客都會成交銷售員要對每一個到來的顧客假定都會購買,使自己形成一種條件反射,積極地去銷售,從而增大成功率,使銷售員具有成功感而信心倍增。信心的建立強記樓盤資料熟練掌握樓盤資料,自然可以對答如流,增強顧客對銷售員的信任,同時銷售員的自我信心亦相應增強??傊瑫嬚臅鴮戨m然不能像會計科目那樣規(guī)范、標準,但會計人員應努力提高自己對會計業(yè)務事項的表達和概括能力,力求使會計摘要的書寫標準化、規(guī)范化。(4)紅字沖賬,摘要明確。如有的會計人員將原始憑證的內(nèi)容全部寫入記賬憑證“摘要”欄,“摘要”文字過于繁瑣。在實際業(yè)務中,有的記賬憑證摘要寫著“歸還某廠的墊付款”,可原始憑證是匯出購貨款;有的將收入款計入應付款。嚴格講如第一句應寫成“付某公司貨款”,第二句應寫成“收回某公司欠款”,第三句應寫成“收到某廠退款”。(2)字跡清楚,語句通順。根據(jù)要求對收付款業(yè)務,摘要應寫明收、付款的性質(zhì),即寫明收什么款,付什么款,如寫明“收東升廠銷貨款”、“收華強公司投資款”;“付包裝物押金”、“付購料款”等。有些財務人員單純追求“簡單”,但卻不明了。第三篇:房地產(chǎn)出納基本知識房地產(chǎn)出納基本知識:怎樣寫好會計摘要?【問題】會計摘要是在記賬憑證和會計賬簿中,對經(jīng)濟業(yè)務往來主要內(nèi)容的簡要記錄。業(yè)主委員會:由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會:指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的,對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權的組織形式。等額本息:是指一種購房貸款的還款方式,是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。繳存比例:均不得低于職工上一月平均工資的5%,有條件的城市,可以適當提高繳存比例。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。1貸款個人住房商業(yè)貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款,是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。(1)國有土地使用權出讓;(2)土地使用權轉讓,包括出售、贈予、交換;(3)房屋買賣;(4)房屋贈予。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。玄關一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割。玄關:玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者。走廊:是指住宅套外使用的水平交通空間。陽臺:是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。錯層:指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上,用一定的高低落差進行空間隔斷,7 層次分明,立體性強,但未分成兩層,適合大面積住宅。其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的空間利用率。常用參數(shù):、。開間:住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。劣勢:均好性較差,同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差;面積使用率低;居住品質(zhì)相對較差,很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)等。一般是高層,以電梯為中心,圍繞著很多戶型,朝北、朝南、朝東、朝西的都有,所以有部分戶型終年不見太陽。塔樓:是對不同建筑結構的構筑物的稱呼,是指外觀像塔的樓型,平面的長度和寬度大致相同,一般塔樓是指高層建筑,同層住戶在6戶以上。優(yōu)勢:南北通透,便于采光通風 ;戶型方正,平面布局合理;管理成本低;使用率高。板樓一般建筑層數(shù)不高。及場
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