【正文】 售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。工業(yè)等。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。二、土地基礎(chǔ)概念土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)1）按以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分：a)鋼結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線② 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算③ 建筑物內(nèi)的技術(shù)層、按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。特點(diǎn)：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩(wěn)定性能好、易清洗、美觀。② 墻體濕潤(rùn)不夠，石灰漿體收縮太大，出現(xiàn)裂縫。D、道路與外界交通干道之間必須有直達(dá)的道路相連E、應(yīng)按規(guī)劃要求配公交站F、小區(qū)須按照規(guī)劃要求配教育，醫(yī)療保健，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，環(huán)衛(wèi)，郵電，社區(qū)服務(wù)和行政管理等公共設(shè)施。：是指國(guó)家，當(dāng)?shù)卣头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問(wèn)題而修建的普通住宅，在同一地段同一質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比普通商品房低一些。毛地：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。二級(jí)市場(chǎng)：土地使用者或土地經(jīng)營(yíng)單位，有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓的方式也包括土地使用權(quán)出租。：指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱不動(dòng)產(chǎn)。D、征用時(shí)必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質(zhì)、使用年限及四至和面積：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地證，規(guī)劃許可證，施工許可證、竣工報(bào)告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積，間數(shù)，幢數(shù)，層數(shù)及鄰里姓名及交納契稅情況：土地市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)：為方便生活所提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網(wǎng)、有線電視入網(wǎng)，交通車站及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電等 ：是指不含規(guī)劃、建筑內(nèi)容的土地：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積 ：國(guó)有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證：房屋使用說(shuō)明書；房屋質(zhì)量保證書：是國(guó)家為推動(dòng)住房制度改革，在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施的國(guó)家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規(guī)模的住房。盡量減少在活動(dòng)區(qū)開(kāi)門 相互聯(lián)系方便客廳朝南或朝景觀的方向客廳平面應(yīng)避免有銳角式的，要方正的在廳內(nèi)墻上忌諱多處開(kāi)門影響廳的使用，門與門相對(duì)開(kāi)會(huì)沖風(fēng)水 廳、臥室均有良好的朝向，采光通風(fēng)，沒(méi)有暗房 居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間與樓梯廚房間外最好配陽(yáng)臺(tái)，既通風(fēng)又好充足廚房間的不足 食寢分離，居寢分離1入門處最好有玄關(guān)1餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風(fēng)1衛(wèi)生間不易離主臥太遠(yuǎn)6新建住宅交付使用應(yīng)達(dá)到怎樣要求？A、生活用水應(yīng)納入城市自來(lái)水管網(wǎng)，使用地下水必須經(jīng)城市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。60、轉(zhuǎn)換層：指在群房頂，是居于主樓，供上下水道使用。若樓地面為現(xiàn)澆砼地面，則會(huì)影響建筑物使用壽命及質(zhì)量。7． 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)；是地區(qū)性市場(chǎng)；需要專業(yè)人員提供服務(wù)；易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷。2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a)生產(chǎn)周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產(chǎn)的增值性房地產(chǎn)的類型 1）按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 2）房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：a)低層：13層； b)多層：46層；c)小高層：711層； d)中高層：1216層； e)16層以上為高層住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。b)剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類載荷引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)稱剪力墻結(jié)構(gòu)。(要求投標(biāo)人或者競(jìng)買人不少于三人)3）掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)?！幼∮玫?0年； ※工業(yè)用地50年；※教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； ※商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； ※綜合及其他用地50年；三、專業(yè)名詞及基礎(chǔ)知識(shí)五證兩書 五證：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》兩書：《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說(shuō)明書》； 可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件?；酌娣e：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。2）檢修、消防等室外爬梯。綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。及場(chǎng)地平整；1三通一平：是指水通、電通、路通七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見(jiàn)太陽(yáng)。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進(jìn)行空間隔斷，7 層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。1貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。根據(jù)要求對(duì)收付款業(yè)務(wù)，摘要應(yīng)寫明收、付款的性質(zhì)，即寫明收什么款，付什么款，如寫明“收東升廠銷貨款”、“收華強(qiáng)公司投資款”；“付包裝物押金”、“付購(gòu)料款”等。如有的會(huì)計(jì)人員將原始憑證的內(nèi)容全部寫入記賬憑證“摘要”欄，“摘要”文字過(guò)于繁瑣。a，假定每位顧客都會(huì)成交銷售員要對(duì)每一個(gè)到來(lái)的顧客假定都會(huì)購(gòu)買，使自己形成一種條件反射，積極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。b，大部分人對(duì)夸大的說(shuō)法均會(huì)反感世界上沒(méi)有十全十美的東西，銷售員過(guò)分的夸張，會(huì)引起顧客的不相信和不滿，若對(duì)不關(guān)痛癢的不足作及時(shí)的補(bǔ)充和說(shuō)明，做到自圓其說(shuō)，并幫助客人作對(duì)比，讓客人有真實(shí)感，加深對(duì)銷售員的信任感。介紹情況、聯(lián)絡(luò)雙方感情、抓住重點(diǎn)，根據(jù)顧客意向，有針對(duì)性地追蹤、推銷。為了讓顧客持續(xù)保持注意力，你必須引發(fā)他們的興趣。因此，你得協(xié)助他們做決定，如此才能使他們付諸行動(dòng)，達(dá)成交易。動(dòng)之以利法通過(guò)提問(wèn)、答疑、算賬等方式，向顧客提示購(gòu)買商品所給他們帶來(lái)的好處，從而打動(dòng)顧客的心，刺激他們?cè)鰪?qiáng)購(gòu)買的欲望。1欲擒故縱法針對(duì)買賣雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對(duì)持現(xiàn)象，在熱情的服務(wù)中不應(yīng)向?qū)Ψ奖硎尽爸驹诒氐谩钡某山挥?，而是抓住?duì)方的需求心理，先擺出相應(yīng)的事實(shí)條件，表現(xiàn)出“條件不夠，不強(qiáng)求成交”的寬松心態(tài)。當(dāng)了解完客戶的相關(guān)情況后，請(qǐng)他到休息區(qū)入坐，并給他倒杯水，遞上一份樓盤相關(guān)資料，在客戶閱讀資料的同時(shí)向客戶推薦適合客戶的戶型，并征求客戶意見(jiàn)與客戶做更深層次的交談。出此以外還應(yīng)該隨時(shí)了解到周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。也能讓公司在一些關(guān)鍵問(wèn)題決策時(shí)有第一手的市場(chǎng)訊息，這樣才能使企業(yè)作出更好的決策，作為員工我們才有更好的發(fā)展。以便于公司對(duì)銷售策略的改進(jìn)。還可向客戶與周邊樓盤或其它區(qū)位的樓盤進(jìn)行對(duì)比，著重突出小區(qū)的高信價(jià)比優(yōu)勢(shì)。房屋的結(jié)構(gòu)可以隨客戶的意愿而改變。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。磚混結(jié)構(gòu)是以承重墻來(lái)承重，房屋的結(jié)構(gòu)是不能改變的。當(dāng)銷售進(jìn)入淡季時(shí)你認(rèn)為一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)該干些什么？回訪以前來(lái)看過(guò)房子但沒(méi)有購(gòu)買的客戶，做好客戶意見(jiàn)的收集、整理及歸總工作，積極收集和了解周邊樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的最新信息和動(dòng)態(tài)，為公司擬訂新的銷售方案做好鋪墊工作。然后介紹小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)的配套設(shè)施、星級(jí)的物業(yè)管理、樓盤周圍的市政建設(shè)情況及周邊配套設(shè)施等以突出小區(qū)獨(dú)特的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)。出此以外還應(yīng)該隨時(shí)了解到周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)。當(dāng)客戶滿意推薦戶型時(shí)可詢問(wèn)客戶的付款方式并計(jì)算出具體的房?jī)r(jià)。1激將促銷法當(dāng)顧客已出現(xiàn)欲購(gòu)買信號(hào)，但又猶豫不決的時(shí)候，推銷員不是直接從正面鼓勵(lì)他購(gòu)買，而是從反面用某種語(yǔ)言和語(yǔ)氣暗示對(duì)方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對(duì)方為了維護(hù)自尊而立即下決心拍板成交第五篇：房地產(chǎn)銷售的基本知識(shí)房地產(chǎn)銷售的基本知識(shí)置業(yè)顧問(wèn)基礎(chǔ)知識(shí)簡(jiǎn)述接待客戶的基本流程及禮儀？首先要明確來(lái)訪的每位客戶他是否對(duì)這個(gè)項(xiàng)目(樓盤)感興趣的。從眾關(guān)連法利用人們從眾的心理，制造人氣或大量成交的氣氛，令顧客有緊迫感，來(lái)促進(jìn)顧客購(gòu)買。你有時(shí)可把兩個(gè)步驟合并成一個(gè)步驟，尤其是建立和諧與引發(fā)