【正文】 27 / 27。n 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅縩 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 5）n 3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。n 1）n 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。不計算建筑面積的有那些? 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 2）n 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。n 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 15） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n 13）n 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 11）n 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 9）n 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 7）n 房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。 5）門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算。n 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。 2）對購房者而言，綠化率高為好。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。計算實用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。住宅的實用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 大堂，公共門廳，走廊，過道，公用廁所，電（樓）梯前廳，樓梯間，電梯井，電梯機房，垃圾道，管道井，消防控制室，水泵房，水箱間，冷凍機房，消防通道，變（配）電室，煤氣調(diào)壓室，衛(wèi)星電視接收機房，空調(diào)機房，熱水鍋爐房，電梯工休息室，值班警衛(wèi)室，午夜管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房（二）？是指總建筑面積減去總套內(nèi)建筑面積為公共所用的面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。一般指高于100米的建筑，（不包括單層的構(gòu)筑件）。一般來說有公攤面積較多且造價高、外觀缺乏宜人的尺度感等不足之處。但是這種市中心的高層住宅往往也存在著（與其他區(qū)域相比）居住生活費用高和住宅性能價格比低等問題?！　∫话阒缚偢?2層以上的住宅（不超過100米）。有單元式、外廊式和點（塔）式等多種類型。從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。一般來說，這種住宅，存在共用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。用地較低層住宅節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少。雖然其為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、市政及配套設(shè)施、規(guī)模位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限?！　≈?至3層高的住宅，主要指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式（Townhouse）住宅。）至屋頂（平屋頂是屋面板面，如為女兒墻至到女兒墻頂端，如為坡屋面則為屋脊處）。？是指建筑底層所占的土地面積。？是指市規(guī)劃管理部門規(guī)定的用地范圍的面積。？是指建筑物的外立面所不能超出的界限。？房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換，抵押，典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。五）、建筑類專有名詞 ？房地產(chǎn)以及市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體征用為為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。DS：用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。CF：電視廣告，可制成VCD。DM：表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。POP：戶外造勢用的宣傳平面。3SWOT：指強勢（Strength）、弱勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Treat）。3壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機能進(jìn)行實地勘察。3引導(dǎo)動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。2開盤：某一個個案取得了預(yù)（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進(jìn)行銷售。2均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單價。2主力單價：以100元/平方米或200元/平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。比如價格、地段、生活機能等等。2強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。（客戶接待——電話追蹤——信件聯(lián)系——節(jié)日問候——告知工程進(jìn)度——客戶再來現(xiàn)場）1訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB1000~2000。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。有望客戶及已購客戶填A(yù)級卡，意愿平平填B級卡、基本無意想者添C級卡。它的最終成果是生活機能圖，掃樓標(biāo)的圖。1標(biāo)的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。1動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。清盤：指當(dāng)一個個案的銷售進(jìn)入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進(jìn)行銷售。 退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為“售退”{若是已定購（足）或已簽約者，則為“足退”或“簽退”}。 足：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行定購的定金，是為“足”（若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足”）。了解生活機能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。生活機能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗，認(rèn)為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。 購房者應(yīng)繳款為：多層＝12952％建筑面，高層＝12953％建筑面積。維修基金：為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進(jìn)行合理維修所需的費用。％。二）、售后服務(wù)類專有名詞 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細(xì)研究的銷售資料。七通一平：七通指上下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊的，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。二、房地產(chǎn)術(shù)語一）、前期類專有名詞 土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。 ｝→現(xiàn)房（6）驗收經(jīng)過質(zhì)監(jiān)站、水、電、煤、消防、交通設(shè)施等配套部門、住宅發(fā)展局等的驗收。期房→預(yù)售；現(xiàn)房→銷售。 取得施工許可證建設(shè)過程中包括建筑、監(jiān)理單位的招標(biāo)、對監(jiān)督站的報監(jiān)、材料采購等工作，征詢單位穿插其中。 取得征詢意見（3）申請用地三證一書報規(guī)劃局：取得規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證報房屋土地管理局：取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書（內(nèi)銷房）或房地產(chǎn)權(quán)證（外銷房）注：有償取得土地使用權(quán)有三種方式：招標(biāo)、協(xié)議、拍賣。 報規(guī)劃局 方案審批進(jìn)行擴初設(shè)計兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)登記——商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報市房管局批準(zhǔn)。（4）經(jīng)營階段實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。交付使用——小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。市政配套——市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。質(zhì)量監(jiān)理——對各個分部分項工程進(jìn)行驗收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時組織處理，確保工程質(zhì)量。（3）工程建設(shè)階段指房屋的施工階段，主要的工作內(nèi)容包括：施工招標(biāo)——房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工隊伍。三通一平——指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。動拆遷——上述工作完成后，可向市房管局申請動拆遷。申請用地——在建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。建設(shè)方案——根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設(shè)方案，并報市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。（2）前期階段在開發(fā)建設(shè)項目決策以后，從申報立項到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。市場調(diào)查——通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)項目的前景進(jìn)行預(yù)測。一、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房