【正文】 。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 2021/11/12 74 ⑴ 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此： A保證人負無限責任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 2021/11/12 73 保證是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。同時，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 2021/11/12 72 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔責任 。 2021/11/12 70 根據(jù) 《 擔保法 》 第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時間 ⑹當事人認為應(yīng)當約定的其他事項 ⑺補正 《 擔保法 》 第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。 2021/11/12 68 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 2021/11/12 67 ⑵ 質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 2021/11/12 64 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 2021/11/12 62 ⑷ 房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng) 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 2021/11/12 61 ⑶ 重復抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以 重復抵押 ，在實現(xiàn)抵押權(quán)時， 按照登記的順序來實現(xiàn) 。拍賣一定要按法定程序公開進行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。 2021/11/12 59 ⑴ 拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標的物的過程。 2021/11/12 57 貸款人對自己的抵押權(quán)有 物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。 2021/11/12 56 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 2021/11/12 54 ⑴ 權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 2021/11/12 48 抵押貸款的操作流程，見圖 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 6。 2021/11/12 46 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 2021/11/12 43 第五節(jié) 信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效