【正文】 托的動(dòng)遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門申請(qǐng)用水和用電。進(jìn)度控制——按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度?？⒐を?yàn)收——工程竣工后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)同質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。房屋竣工后，還要進(jìn)行各種管線的施工，并申請(qǐng)正式用水、用電等。建設(shè)單位在將建設(shè)項(xiàng)目交付使用前要組織房屋管理單位等進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋的移交手續(xù)。主要工作包括：房屋預(yù)售——在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。房屋銷售——商品房竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋的銷售或出租。（5）物業(yè)管理房屋交付使用后，在兩年內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)房屋管理和質(zhì)量保修。房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的部門及批文（1）申請(qǐng)選址立項(xiàng)報(bào)計(jì)委 取得立項(xiàng)批復(fù)報(bào)規(guī)劃局 取得選址意見書與土地局洽談 取得土地出讓合同到住宅發(fā)展局 登記開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容（2）規(guī)劃階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 報(bào)規(guī)劃局 擴(kuò)初批準(zhǔn)各項(xiàng)配套征詢 報(bào)各配套主管部門（4）建設(shè)擴(kuò)初批準(zhǔn)后 報(bào)建委（5）預(yù)銷售取得預(yù)售許可證的條件：工程進(jìn)度至+0或投資≧總投資的25%。期房→｛竣工驗(yàn)收合格交房許可證，大產(chǎn)證預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。營業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場(chǎng)地平整。銷售平面：在現(xiàn)場(chǎng)供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，使客戶對(duì)所購買的期房有一個(gè)具體的資料，包括樓書、房型圖、價(jià)目表等。 契稅：是一種資源稅，是對(duì)我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級(jí)差收入征收的稅，由財(cái)政局征收。交房條件：1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格，即《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書》；2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3）新建住宅交付使用許可證。交房：開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，購房者根據(jù)合同約定對(duì)房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗(yàn)收，開發(fā)商向購房者提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。進(jìn)戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗(yàn)收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。三）、業(yè)務(wù)類專有名詞 銷講：全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專案組協(xié)同通過對(duì)該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場(chǎng)介紹、區(qū)域市場(chǎng)介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。它包括軟銷控（價(jià)格銷控——單價(jià)、總價(jià)）、硬銷控（房源銷控——樓層、位置、面積、房型）。案場(chǎng)：指?jìng)€(gè)案售樓處。例如：菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場(chǎng)、垃圾站、變電站等等。售：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行保留（訂購）的訂金，則視作為“售”。 簽：客戶對(duì)所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽訂合同，是為“簽”（若沒有經(jīng)過“足”的過程，則視作為“足簽”）。 換：客戶對(duì)其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為“售換”（“足換”、“簽換”）。1折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價(jià)格折讓。對(duì)動(dòng)線安排的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。1A、B、C級(jí)卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。1派夾報(bào)：屬于一種銷售手段，分派報(bào)及夾報(bào)兩種。1報(bào)備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。1銷售循環(huán)：指整個(gè)一個(gè)銷售追蹤過程。定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為RMB20000。2抗性：指阻礙個(gè)案銷售的任何事物。2主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個(gè)個(gè)案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。2主力總價(jià)：以5萬或10萬元為一檔，將一個(gè)個(gè)案的總價(jià)進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價(jià)。2基價(jià)：某一個(gè)個(gè)案的最低價(jià)。2水平動(dòng)線：指在一個(gè)層面中,人們行走的最佳路線。3出入動(dòng)線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進(jìn)出路線。3掃樓：指一個(gè)業(yè)務(wù)員通過實(shí)地勘察對(duì)某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。3市調(diào)：指一個(gè)業(yè)務(wù)員對(duì)一些有威脅的樓盤進(jìn)行調(diào)查，并完成市調(diào)表。但強(qiáng)勢(shì)未必是機(jī)會(huì)，弱勢(shì)未必是威脅。四）、企劃類專有名詞 LOGO：樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。SP：造勢(shì)促銷活動(dòng)，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個(gè)案炒作，促進(jìn)銷售。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負(fù)責(zé)人及各種DM名單，并于外地展銷會(huì)上發(fā)放。MG：各類財(cái)經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對(duì)客源進(jìn)行訴求。戶外據(jù)點(diǎn)：以燈箱，看板等方式在公眾場(chǎng)合及交通動(dòng)線上表現(xiàn)個(gè)案，加強(qiáng)引導(dǎo)，重復(fù)加深民眾印象，傳遞個(gè)案信息。1裱板：本案擬設(shè)計(jì)十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場(chǎng)，表現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力背景，發(fā)展業(yè)績。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是國家壟斷的市場(chǎng)。？房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)，即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。？是指室內(nèi)組要地坪（即177。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具與自然的親和性，適合兒童或老人的生活環(huán)境，住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。　　指4至6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型?！　∫话愣?，主要是指9至11層高的集合住宅。這種住宅是在考慮建筑防火規(guī)范和城市土地使用效率與經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，由于設(shè)置了電梯，舒適性較好，兼顧了多層與高層住宅的特征。這種住宅在歐洲傳統(tǒng)街區(qū)中采用較多。它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段，在反映城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)原則的同時(shí)，也滿足了居民在城市中心區(qū)“職住相近”的居住便利性和城市生活豐富性的需求。高層住宅的主要優(yōu)點(diǎn)是，土地利用效率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)且具有良好的生活便利性等。：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈梁，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、地震的水平荷載。：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積+公用分?jǐn)偯娣e=建筑面積如：樓梯、公用走廊門廳等。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e之和 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（一） 套與功用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間（一） 作為人防工程的地下室，倉庫，機(jī)動(dòng)車庫，非機(jī)動(dòng)車庫，車道，供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（二） 售房單位自營，自用的房屋計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用實(shí)用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算住宅租金，都是按實(shí)用面積計(jì)算。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房地產(chǎn)面積的測(cè)算計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1）n 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 3）n 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。n 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。n 6） 挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 8）n 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 10）n 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。n 14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1）n 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。n 3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。n 5）n 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 2）檢修、消防等室外爬梯。 4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池n 、地下人防干道、支線等。n 6）n 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。n 哪些公用面積不能分?jǐn)偅縩 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房