房地產(chǎn)金融基本知識-閱讀頁
2025-02-02 17:58本頁面
【正文】 中的幾個主要術(shù)語 1．貸款金額 ?簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。比如我國目前對個人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房價的 70％；購買普通住宅不得超過房價的 80％ 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 2．首付比率 ?通常是指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 3．貸款價值比率 ?也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購房地產(chǎn)價值的比率。商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。 其中： 房產(chǎn)支出與收入比 =(本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費 )/月均收入 ? 所有債務(wù)與收入比 =(本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費 +其他債務(wù)月均償付額 )/月均收入 ? 5．貸款余額 ? 是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 月等額償還額等于以貸款金額為現(xiàn)值計算的年金。 ? 其計算公式為： 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ?例 1 某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款 20萬元，年利率 %，貸款期限 15年，若在整個貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每期償還額為多少？ 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ?在整個貸款期內(nèi)，利率并不是一成不變的，若遇法定利率調(diào)整，貸款期限在 1年以內(nèi)的，實行合同利率；貸款期限在 1年以上的，于下年初開始，按調(diào)整后的利率重新計算月償還額。 ?設(shè)貸款本金為 P，月利率 i，貸款期數(shù)為 n，當(dāng)借款人償還 m期后，利率調(diào)整為，求①先計算未清貸款余額 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ?第一種方法：未清貸款余額可采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計算，即等于 m期后的月償還額的現(xiàn)值之和。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 ② 計算利率為 i’時的月償還額。這種還款方式的每期償還額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。 ? 客戶 A選擇等額本金法還款。 20年后合計向銀行支付利息387166元。按照等額本息法，客戶 A每月需要還貸 。 ? 由此可見，客戶 A用等額本金法，比客戶 B用等額本息法， 20年合計向銀行少支付利息 。 ? 綜上比較，建議客戶根據(jù)自身的收入情況選擇合適的還款方式，在還款壓力不太大的情況下，盡量選擇等額本金法來償還銀行貸款，這樣可以向銀行少支付一些利息。 但他如果預(yù)計 5年后的收入將會有一個較大的提高，那么他可以選擇“等比累進還款法”，以 5年為周期，第二個 5年的月付款比第一個 5年上浮 50％，那么第一個 5年內(nèi)，他每月還款約在 905元左右；第二個 5年內(nèi)，每月還款約 1358元左右，比 905元上浮了 50％； 10年后他總共需支付 135780元。 等額累進還款法 其與“等比累進還款法”類似，不同之處就是將在每個時間段上約定多還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個時間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。但國外十分通行這兩種消費信貸還款方式，尤其是新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人對之十分歡迎。 我國各銀行的創(chuàng)新： 固定利率貸款 深發(fā)展：雙周供 無錫農(nóng)行 ：“輕松假日計劃” 是指在農(nóng)行獲得住房貸款的借款人，可以申請在一段時期內(nèi)暫時不歸還本金，僅按期歸還貸款利息，之后按期歸還貸款本息；還可以提前還款后停還，指個人住房貸款借款人提前還款時，可以申請在一段時間內(nèi)暫時停止歸還貸款本息，之后按期歸還貸款本息。該計劃適合年薪制的借款人，或每月收入高低不一的借款人群。借款人手頭有了一筆閑錢，就可以及時還款，整個還款過程通過網(wǎng)上銀行或電話銀行即可完成。只要是在銀行給予的授信額度以內(nèi)，同樣隨時可以向銀行借錢。如果一次性付款，林女士能享受１％的房價優(yōu)惠，但林女士一下拿不出這么多錢，需要貸款，她找到農(nóng)行，用自己的一套舊商品房向農(nóng)行抵押，貸款５０萬元，這貸款的５０萬元連同她自己首付的５０萬元，作為一次性付款，林女士獲得了１％的房價優(yōu)惠，省下１萬元錢。據(jù)農(nóng)行人士介紹，如果用 新房 辦理貸款，開發(fā)商需要向銀行交一筆保證金，借款人用舊房向銀行抵押，開發(fā)商不用交保證金，因此，借款人照樣可享受一次性購房
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