房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策(參考版)
2025-05-15 00:06本頁面
【正文】 。我國因市政條件跟不上而導(dǎo)致死盤的項(xiàng)目有不少，特別是一些新興城市、新開發(fā)區(qū)、郊區(qū)等很容易出現(xiàn)這種情況。市政收費(fèi)在項(xiàng)目成本中的比重占 20%~30%。越靠近市中心，對這些構(gòu)成要件的要求越嚴(yán)；遠(yuǎn)離市中心，對這些構(gòu)成要件的要求比較松，可以采取其他補(bǔ)救措施。教育、醫(yī)療、購物等是房地產(chǎn)的輔助條件，它們的規(guī)模以及距項(xiàng)目的距離能提升或降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。 （ 3）地價(jià)支付方式：要考慮是一次性付款，還是分歧付款，以及首付款金額、余款的支付；還要考慮是付現(xiàn)金，還是給實(shí)物等。 （三）地價(jià) （ 1）地價(jià)的內(nèi)涵：我國地價(jià)的內(nèi)涵很復(fù)雜，從名稱上就可以看出來，如“毛地價(jià)”、“出讓價(jià)”、“生地價(jià)”、“熟地價(jià)”、“地面價(jià)”、“樓面價(jià)”、“征地價(jià)”等。 （二）土地供應(yīng)機(jī)制 （ 1）協(xié)議方式，暗箱操作：不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；直接成本低，間接成本高；最終的成交率低，或者說，“炒地”多。 （ 2）非居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1）容積率； 2）建筑物限高； 3）停車位，停車位的多少直接關(guān)系寫字樓、商場等項(xiàng)目的命運(yùn)。 （ 3）城市詳細(xì)規(guī)劃：是對總體規(guī)劃的細(xì)化，是直接對具體地塊及周邊地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、道路、綠化、總建筑面積等進(jìn)行的規(guī)劃。 三、項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn) （一）舊城區(qū)的項(xiàng)目特點(diǎn) （ 1）占地規(guī)模小 （ 2）拆遷量大 （ 3）要求開發(fā)商的自有資金量大 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施及配套比較完備 （ 5）規(guī)劃控制比較嚴(yán) （二）新區(qū)的項(xiàng)目特點(diǎn) （ 1）占地規(guī)模比較大 （ 2）拆遷量小甚至沒有 （ 3）要求開發(fā)商的自有資金量不是很大 （ 4）缺乏基礎(chǔ)設(shè)施及配套 （ 5）開發(fā)商可發(fā)揮的余地比較大 第四節(jié) 相關(guān)政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 一、規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 （一）規(guī)劃的種類 （ 1）土地利用總體規(guī)劃：主要控制農(nóng)地進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間和規(guī)模。 （四）根據(jù)自己的專業(yè)水平選項(xiàng)目 這是比較成熟的開發(fā)商所采取的原則。 （二）根據(jù)自己的開發(fā)能力選項(xiàng)目 這是比較有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商所采取的原則。 二、選定項(xiàng)目的原則 （一）根據(jù)市場需要選項(xiàng)目 什么項(xiàng)目能夠而且容易盈利就選什么項(xiàng)目，這是剛開始做房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)所采取的原則。這是出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。在項(xiàng)目情況比較簡單或比較特殊時(shí)，可以采用這種方式。項(xiàng)目情況比較復(fù)雜時(shí)，一般采用這種方式。可以用非盈利的特殊用地置換可以開發(fā)的營利性用地，用小的地塊換大的地塊，也可用不同區(qū)位之間的土地進(jìn)行置換。收購了這樣的企業(yè)，等于收購了開發(fā)土地。各地政府都有土地儲(chǔ)備中心或者土地一級(jí)開發(fā)公司，開發(fā)商與他們合作，也會(huì)獲得大量的土地資源。 （ 7）投資參股與合作。已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的開發(fā)商，在項(xiàng)目上的投資額達(dá)到或超過總投資額的 25%時(shí)，該土地就可以轉(zhuǎn)讓。如果已經(jīng)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的開發(fā)商在項(xiàng)目的投資額未達(dá)總投資額的 25%時(shí)想轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)《 城市房地產(chǎn)管理法 》 ，這時(shí)的項(xiàng)目不能通過過戶發(fā)生轉(zhuǎn)讓，只能通過對開發(fā)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式達(dá)到轉(zhuǎn)讓目的，這時(shí)公司和土地一起轉(zhuǎn)到新投資者手中，這種轉(zhuǎn)讓是通過協(xié)商談判達(dá)成協(xié)議的，可以避免支付契稅。一些特殊的加工企業(yè)、污染企業(yè)、擾民企業(yè)的搬遷改造涉及很復(fù)雜的因素和成本，如勞動(dòng)力的安置、搬遷地的選擇等，這些問題難以作為
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