房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策-wenkub
2023-05-22 00:06:30 本頁面
【正文】 定 》 等對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程做了規(guī)定。對于不符合原定資質(zhì)標準的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。資質(zhì)標準的內(nèi)容包括：自由流動資金和注冊資本的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。管理內(nèi)容包括： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司應(yīng)當規(guī)定申報資質(zhì)等級。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要法規(guī) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第三節(jié) 項目的獲取 第四節(jié) 相關(guān)政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要法規(guī) 一、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的分類及資質(zhì)管理規(guī)定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的分類 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)公司按所有制結(jié)構(gòu)分為： 1）國有的房地產(chǎn)開發(fā)公司； 2）集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司； 3）私營的房地產(chǎn)開發(fā)公司； 4）中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)公司；5）中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)公司； 6）外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)公司等。兼營公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)亦要經(jīng)省級以上建設(shè)行政主管部門批準，但不定資質(zhì)等級。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批。 （ 5）一、二、三、四級公司必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 （三）關(guān)于房地產(chǎn)交易的法規(guī) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等做了規(guī)定。該規(guī)劃的內(nèi)容包括地塊的用途、各類用地的結(jié)構(gòu)、各類建筑的布局、各類建筑物的面積、建筑容積率、建筑物的限高、交通組織等。由房地產(chǎn)開發(fā)公司提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定建設(shè)用地位置、面積、界限的法定憑證。 （七）列入年度建設(shè)計劃 開發(fā)公司持審定方案通知書到計劃主管部門申報年度開工計劃。 （十一）領(lǐng)取銷售許可證 項目完工前可向房屋行政管理部門申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證，竣工后可申領(lǐng)銷售許可證。 （二）通過招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的主要開發(fā)流程 （ 1）取得國有土地。通過發(fā)改委的立項或可研批復(fù)，開發(fā)商可取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。 （ 6）領(lǐng)取銷售許可證。 （二）前期工作 這一步主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，如立項批復(fù)、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。其工作主要由有建筑施工資質(zhì)的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務(wù)就是監(jiān)控進度、確保質(zhì)量、控制成本、及時付（工程）款等。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 （一）地主方 （二）開發(fā)商 （三）投資商 （四）政府及事業(yè)單位 （五）金融機構(gòu) （六）建筑承包商 （七）材料供應(yīng)商 （八）監(jiān)理單位 （九）專業(yè)顧問公司 主要包括： （ 1）律師事務(wù)所：負責(zé)處理合同中的法律問題 （ 2）投資顧問公司：負責(zé)項目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司：負責(zé)項目的銷售 （ 4）房地產(chǎn)評估公司：負責(zé)土地及房地產(chǎn)價格評估 （十）規(guī)劃設(shè)計單位 第三節(jié) 項目的獲取 一、項目獲取方式 （一）行政劃撥 行政劃撥的土地，其特點是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。 （ 2）國家機關(guān)、行政事業(yè)單位、社團利用自己的土地建設(shè)職工住宅。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟適用房的利潤只有 3%，但實際開發(fā)商的投資利
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