房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序-wenkub
2023-01-25 22:48:05 本頁(yè)面
【正文】 商品性 ? 營(yíng)利性 ? 投資數(shù)額大 ? 投資周期長(zhǎng) ? 對(duì)專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴性 ? 市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性 ? 與金融及法律密切相關(guān) ? 受政策的影響較大 ? 影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多 5 四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素 ? 收益 指投資產(chǎn)生的回報(bào) ? 成本 ? 對(duì)未來(lái)的預(yù)期 6 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則 ? 遵守社會(huì)利益原則 ? 盈利和增值的原則 ? 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則 ? 投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則 ? 時(shí)機(jī)適宜原則 ? 便易操作原則 7 六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素 （共 6大類 26種） 8 七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) — 土地出讓市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的市場(chǎng) 。 ? 明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。 主要特點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，可以說(shuō)是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移。 ? 交易完成的時(shí)間比較長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。 11 八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 指經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 容積率： 項(xiàng)目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。 半地下室： 房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高度的1/3，且不超過(guò) 1/2者。 13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)） 1住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)： ? 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定－ 《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 》 規(guī)定： ? 低層住宅： 一層至三層； ? 多層住宅： 四層至六層； ? 中高層住宅： 七層至九層； ? 高層住宅： 十層以上。 ? 塔式住宅（也稱獨(dú)立單元式住宅或點(diǎn)式住宅）： 以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個(gè)單元獨(dú)立建造，且每套住宅的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過(guò) 10米的住宅。 （ 2）商住樓： 由底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和住宅組成的建筑。 ? 使用面積： 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。 ? 銷售面積： 包括房屋套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 17 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 1 公共部位設(shè)計(jì) 18 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 2 19 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 3 20 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序 房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設(shè)三個(gè)過(guò)程 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程 ?市場(chǎng) ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場(chǎng) ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng) 研究 投資 決策 土地 獲取 市場(chǎng) 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 成本 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程 項(xiàng)目投資過(guò)程 投資過(guò)程 開發(fā)過(guò)程 建設(shè)過(guò)程 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通過(guò)投資活動(dòng)來(lái)獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收 風(fēng)險(xiǎn)控制：投資決策、項(xiàng)目監(jiān)控 運(yùn)作方式：通過(guò)土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權(quán)力 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)獲取開發(fā)利潤(rùn) 風(fēng)險(xiǎn)控制：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目管理 運(yùn)作方式：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 銷售服務(wù)階段 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制：成本管理、工程進(jìn)度、合同簽訂 運(yùn)作方式：充分使用外協(xié)單位，通過(guò)總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產(chǎn)開發(fā)技能 施工建設(shè)技能 5 3 2 所需技能 績(jī)效比重 結(jié)合這三個(gè)過(guò)程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級(jí)管理體系。 28 開發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表 29 開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 1 30 開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn)
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