房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本政策-資料下載頁(yè)
2025-05-11 00:06本頁(yè)面
【正文】 （ 1）占地規(guī)模比較大 （ 2）拆遷量小甚至沒(méi)有 （ 3）要求開(kāi)發(fā)商的自有資金量不是很大 （ 4）缺乏基礎(chǔ)設(shè)施及配套 （ 5）開(kāi)發(fā)商可發(fā)揮的余地比較大 第四節(jié) 相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 一、規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 （一）規(guī)劃的種類 （ 1）土地利用總體規(guī)劃：主要控制農(nóng)地進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間和規(guī)模。 （ 2）城市總體規(guī)劃：主要解決城市土地的產(chǎn)業(yè)布局、功能分區(qū)、交通管網(wǎng)等。 （ 3）城市詳細(xì)規(guī)劃：是對(duì)總體規(guī)劃的細(xì)化，是直接對(duì)具體地塊及周邊地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、道路、綠化、總建筑面積等進(jìn)行的規(guī)劃。 （二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1）容積率 =地上建筑物總面積 /總用地面積； 2）建筑物限高，即建筑物的最大高度； 3）綠化率 =綠地面積 /總用地面積； 4）建筑密度 =建筑占地面積 /總用地面積； 5）配套及公建面積。 （ 2）非居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1）容積率； 2）建筑物限高； 3）停車位，停車位的多少直接關(guān)系寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目的命運(yùn)。 二、土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 （一）土地供應(yīng)計(jì)劃 每年供應(yīng)多少土地、什么地點(diǎn)的土地、什么用途的土地，都會(huì)影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，都能給開(kāi)發(fā)商的投資決策提供有價(jià)值的參考。 （二）土地供應(yīng)機(jī)制 （ 1）協(xié)議方式，暗箱操作：不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；直接成本低，間接成本高；最終的成交率低，或者說(shuō)，“炒地”多。 （ 2）招標(biāo)、拍賣、掛牌： 2021年 7月 1日， 《 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定 》 正式實(shí)施，新供地方式的特點(diǎn)是：條件清楚，約束力強(qiáng)，容易抬高地價(jià)，但能降低最終成本，限制“炒地”。 （三）地價(jià) （ 1）地價(jià)的內(nèi)涵：我國(guó)地價(jià)的內(nèi)涵很復(fù)雜，從名稱上就可以看出來(lái)，如“毛地價(jià)”、“出讓價(jià)”、“生地價(jià)”、“熟地價(jià)”、“地面價(jià)”、“樓面價(jià)”、“征地價(jià)”等。 （ 2）地價(jià)水平：考察一個(gè)地方的地價(jià)水平，既要看地價(jià)的絕對(duì)水平，又要看地價(jià)的相對(duì)水平；既要靜態(tài)地看地價(jià)水平，又要?jiǎng)討B(tài)地看地價(jià)水平。 （ 3）地價(jià)支付方式：要考慮是一次性付款，還是分歧付款，以及首付款金額、余款的支付；還要考慮是付現(xiàn)金，還是給實(shí)物等。 三、市政配套政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 （一）市政配套條件 主要包括教育、醫(yī)療、購(gòu)物、交通、供電、供水、供暖、天然氣、雨污水的排放及處理等。教育、醫(yī)療、購(gòu)物等是房地產(chǎn)的輔助條件，它們的規(guī)模以及距項(xiàng)目的距離能提升或降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。而交通、供電、供水、供暖、天然氣、雨污水的排放及處理等則是房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)成要件，這些條件的具備與否直接關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否。越靠近市中心，對(duì)這些構(gòu)成要件的要求越嚴(yán)；遠(yuǎn)離市中心，對(duì)這些構(gòu)成要件的要求比較松，可以采取其他補(bǔ)救措施。 （二）市政的收費(fèi) 包括具備市政完全配套條件或其中某些條件時(shí)，要利用這些資源時(shí)付費(fèi)的方式；以及當(dāng)不具備這些條件時(shí)，要完善這些設(shè)施，需要付出的費(fèi)用等。市政收費(fèi)在項(xiàng)目成本中的比重占 20%~30%。 （三）市政的效率 有些市政條件是由政府完成的，在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，要確認(rèn)政府何時(shí)完成市政條件。我國(guó)因市政條件跟不上而導(dǎo)致死盤的項(xiàng)目有不少，特別是一些新興城市、新開(kāi)發(fā)區(qū)、郊區(qū)等很容易出現(xiàn)這種情況。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商受讓土地后按規(guī)定 2年內(nèi)不開(kāi)發(fā)就應(yīng)該無(wú)償收回，但現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行這一條，原因之一就是政府承諾的按期完成的市政配套沒(méi)有完成，政府違約的后果不能由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
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