房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策-文庫吧
2025-04-21 00:06 本頁面
【正文】 地塊一定區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃。該規(guī)劃的內(nèi)容包括地塊的用途、各類用地的結(jié)構(gòu)、各類建筑的布局、各類建筑物的面積、建筑容積率、建筑物的限高、交通組織等。 （三）申報規(guī)劃意見書及批復(fù) 由于控制性詳細規(guī)劃的范圍比較大，各類指標還比較粗，要把這些指標分解落實到具體的地塊上，就需要獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。 （四）申報立項 房地產(chǎn)開發(fā)項目屬基建類投資項目，要獲得國家發(fā)展與改革委員會的審批或備案才能獲得開發(fā)權(quán)。 （五）申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 當?shù)匾?guī)劃行政主管部門通過頒發(fā)此證來確認某一宗土地的用途。由房地產(chǎn)開發(fā)公司提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定建設(shè)用地位置、面積、界限的法定憑證。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得開發(fā)建設(shè)用地的第一道法定程序，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是一種批準性文件，是土地可以用于開發(fā)的法律憑證。 （六）申報規(guī)劃設(shè)計方案并取得通知書 由開發(fā)公司提供設(shè)計方案、圖紙（包括模型）后，城市規(guī)劃行政主管部門對多個方案進行審查比較，進行方案選擇和技術(shù)經(jīng)濟指標的分析，確定設(shè)計方案和提出規(guī)劃設(shè)計的修改意見，核發(fā)審定設(shè)計方案通知書。開發(fā)公司據(jù)此可委托設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計。 （七）列入年度建設(shè)計劃 開發(fā)公司持審定方案通知書到計劃主管部門申報年度開工計劃。 （八）領(lǐng)?。ㄅR時）國有土地使用證 當開發(fā)商支付一定比例的土地出讓金后，在工程未完工、土地出讓金未支付完的情況下，土地行政管理部門頒發(fā)給開發(fā)商非正式國有土地使用證。 （九）申報并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)公司持注明勘察設(shè)計號的總平面圖，單體設(shè)計平、立、剖面圖紙，基礎(chǔ)圖，地下室平、剖面圖等，施工圖紙報城市規(guī)劃行政管理部門進行審查，經(jīng)審查批準后，得到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （十）領(lǐng)取開工證 開發(fā)公司持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、年度計劃批文、施工單位中標通知書等文件向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（俗稱開工證）。 （十一）領(lǐng)取銷售許可證 項目完工前可向房屋行政管理部門申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證，竣工后可申領(lǐng)銷售許可證。 （十二）辦理產(chǎn)權(quán)證 房屋竣工驗收合格后，開發(fā)公司持竣工備案表和前面的相關(guān)文件去房屋管理部門辦理整個項目的（大）產(chǎn)權(quán)證，并到土地管理部門辦理正式的國有土地使用證。然后，對已經(jīng)售出的房屋辦理每套房屋的（?。┊a(chǎn)權(quán)證。 二、新的開發(fā)流程 （一）土地一級開發(fā)的流程 具體流程見教材 P72的圖 41。 （二）通過招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的主要開發(fā)流程 （ 1）取得國有土地。通過招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)的標志是開發(fā)商與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同約定支付相應(yīng)的土地款（包括一級開發(fā)費、原土地方的補償費和土地出讓金）。開發(fā)商取得的是這塊土地的半財產(chǎn)權(quán)，因為根據(jù)合同約定，開發(fā)商要在規(guī)定的時間完成相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，逾期不開發(fā)，將被處以罰款或無償收回。 （ 2）取得立項批復(fù)。通過發(fā)改委的立項或可研批復(fù)，開發(fā)商可取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。 （ 3）取得審定方案通知書。 （ 4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （ 5）領(lǐng)取開工證。 （ 6）領(lǐng)取銷售許可證。 （ 7）辦理產(chǎn)權(quán)證。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 （一）投資機會選擇與決策分析 這一步主要是尋找項目并簽訂項目購買合同。開發(fā)商
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