房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策-文庫吧資料
2025-05-19 00:06本頁面
【正文】 土地招標(biāo)的條件，所以通常也采用協(xié)議出讓的方式。大量的回遷、大量的政府配套設(shè)施等都是采取劃撥的方式，對(duì)危改項(xiàng)目，政府大多采取協(xié)議出讓的方式，由開發(fā)商自己平衡資金。 （ 3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說的“危改”。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公路、鐵路、輕軌、地鐵以及一些水廠、電廠、供熱廠等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。2021年 8月 31日之后，協(xié)議取得項(xiàng)目主要指以下幾種情況： （ 1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T按規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的利潤只有 3%，但實(shí)際開發(fā)商的投資利潤率很高，且沒有風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）經(jīng)濟(jì)適用房。 （ 2）國家機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、社團(tuán)利用自己的土地建設(shè)職工住宅?？梢圆扇⌒姓潛芊绞降捻?xiàng)目有： （ 1）軍隊(duì)用地自建住宅。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 （一）地主方 （二）開發(fā)商 （三）投資商 （四）政府及事業(yè)單位 （五）金融機(jī)構(gòu) （六）建筑承包商 （七）材料供應(yīng)商 （八）監(jiān)理單位 （九）專業(yè)顧問公司 主要包括： （ 1）律師事務(wù)所：負(fù)責(zé)處理合同中的法律問題 （ 2）投資顧問公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售 （ 4）房地產(chǎn)評(píng)估公司：負(fù)責(zé)土地及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 （十）規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 第三節(jié) 項(xiàng)目的獲取 一、項(xiàng)目獲取方式 （一）行政劃撥 行政劃撥的土地，其特點(diǎn)是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。 （五）入住及物業(yè)管理 這個(gè)階段指房屋竣工備案后開始入住直到業(yè)主委員會(huì)的成立。其工作主要由有建筑施工資質(zhì)的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務(wù)就是監(jiān)控進(jìn)度、確保質(zhì)量、控制成本、及時(shí)付（工程）款等。從 2021年開始，影響進(jìn)度的最主要因素就是拆遷。 （二）前期工作 這一步主要是完成項(xiàng)目開工前的所有報(bào)批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，如立項(xiàng)批復(fù)、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 （一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 這一步主要是尋找項(xiàng)目并簽訂項(xiàng)目購買合同。 （ 6）領(lǐng)取銷售許可證。 （ 4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。通過發(fā)改委的立項(xiàng)或可研批復(fù)，開發(fā)商可取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商取得的是這塊土地的半財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)合同約定，開發(fā)商要在規(guī)定的時(shí)間完成相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，逾期不開發(fā)，將被處以罰款或無償收回。 （二）通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的主要開發(fā)流程 （ 1）取得國有土地。然后，對(duì)已經(jīng)售出的房屋辦理每套房屋的（?。┊a(chǎn)權(quán)證。 （十一）領(lǐng)取銷售許可證 項(xiàng)目完工前可向房屋行政管理部門申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證，竣工后可申領(lǐng)銷售許可證。 （九）申報(bào)并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)公司持注明勘察設(shè)計(jì)號(hào)的總平面圖，單體設(shè)計(jì)平、立、剖面圖紙，基礎(chǔ)圖，地下室平、剖面圖等，施工圖紙報(bào)城市規(guī)劃行政管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，得到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （七）列入年度建設(shè)計(jì)劃 開發(fā)公司持審定方案通知書到計(jì)劃主管部門申報(bào)年度開工計(jì)劃。 （六）申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并取得通知書 由開發(fā)公司提供設(shè)計(jì)方案、圖紙（包括模型）后，城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行審查比較，進(jìn)行方案選
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