【正文】 或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成的。：綠化費、綠地、公共廁所等。：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。：三通—平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。土地的基準(zhǔn)價格，是土地的標(biāo)定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ)。土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。也稱為土地出讓的底價。服務(wù)于特殊的目的的。房地產(chǎn)征用價格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進行補償?shù)摹N價格形態(tài)。課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了協(xié)議價格的形態(tài)；以招標(biāo)方式出比土地使用權(quán)的，土地價格就采取了招標(biāo)價格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài) () 。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。、招標(biāo)價格、拍賣價格這些土地價格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價格形態(tài)。在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價格也是使用權(quán)價格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。、使用權(quán)價格，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。房地產(chǎn)單位價格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。非公平市價是在外力的干涉和影響下形成的價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估價師，評估出來的價格與房地產(chǎn)的市場價格相差不多。房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。、評估價格、市場價格房地產(chǎn)的理淪價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。這就是這里所說的地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。但是，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型：、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。我國《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。由于預(yù)售房未來的價格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓花提供了可能。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過金融機構(gòu)審查批準(zhǔn)，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。(二)購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認(rèn)購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。當(dāng)然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。(2)建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用?！斗课蓊A(yù)售合同》簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所力，理登記、簽證。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的{房屋使用、管理、維修公約)；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。如果申請辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25％以上；工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，井辦理預(yù)售登記，即可以進行房屋須售。，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(一)預(yù)售房屋條件及程序《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：，取得土地使用權(quán)證書。也就是先付款，后交貨。商品房購預(yù)售管理商品房預(yù)購預(yù)售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同?？梢杂秘泿叛a償，也可以用房屋進行補償。(三)城市房屋拆遷補償《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(下簡稱《拆遷辦法》)對城市房屋拆遷的補償問題做出了具體規(guī)定：，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補償。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。與拆遷單位和個人簽訂關(guān)于補償、安置以及其他有關(guān)事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。(二)城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，、拆遷人(建設(shè)單位或個人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷入，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報送市房屋土地管理局審核?！浴吨腥A人民共和國土地管理法》第十一條根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準(zhǔn)予登記，發(fā)給此證?！浴吨腥A人民共和國土地管理法》第九條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度。建設(shè)單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設(shè)項目的計劃批準(zhǔn)文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項目設(shè)計任務(wù)書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。(一)房屋拆遷程序舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。(3)征用土地的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標(biāo)準(zhǔn)。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補償費。每一個需要安置的人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍