房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策(編輯修改稿)
2025-06-16 00:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 找項目和項目找開發(fā)商都需慎重，一旦找準(zhǔn)，可以說項目成功了一半。 （二）前期工作 這一步主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應(yīng)的法律文書，如立項批復(fù)、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。影響這個過程的進(jìn)度的主要因素有：開發(fā)設(shè)計方案的確定、審批以及拆遷。從 2021年開始，影響進(jìn)度的最主要因素就是拆遷。 （三）建設(shè)階段 這是指從挖土開槽直到項目竣工備案的整個過程，這個階段又叫施工階段。其工作主要由有建筑施工資質(zhì)的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務(wù)就是監(jiān)控進(jìn)度、確保質(zhì)量、控制成本、及時付（工程）款等。 （四）銷售階段 這個階段是項目銷售的整個過程，起止時間因項目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應(yīng)以取得銷售許可證為開始時間。 （五）入住及物業(yè)管理 這個階段指房屋竣工備案后開始入住直到業(yè)主委員會的成立。一個項目的所有問題會在這個階段總暴露，處理不好開發(fā)商會功虧一簣前功盡棄。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 （一）地主方 （二）開發(fā)商 （三）投資商 （四）政府及事業(yè)單位 （五）金融機(jī)構(gòu) （六）建筑承包商 （七）材料供應(yīng)商 （八）監(jiān)理單位 （九）專業(yè)顧問公司 主要包括： （ 1）律師事務(wù)所：負(fù)責(zé)處理合同中的法律問題 （ 2）投資顧問公司：負(fù)責(zé)項目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：負(fù)責(zé)項目的銷售 （ 4）房地產(chǎn)評估公司：負(fù)責(zé)土地及房地產(chǎn)價格評估 （十）規(guī)劃設(shè)計單位 第三節(jié) 項目的獲取 一、項目獲取方式 （一）行政劃撥 行政劃撥的土地，其特點(diǎn)是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利?？梢圆扇⌒姓潛芊绞降捻椖坑校? （ 1）軍隊用地自建住宅。軍隊利用自己的土地，自籌資金，建成的住宅只在軍隊內(nèi)按成本價或經(jīng)濟(jì)適用房價格出售。 （ 2）國家機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、社團(tuán)利用自己的土地建設(shè)職工住宅。這些項目性質(zhì)同軍隊自建住宅一樣，而且更普遍。 （ 3）經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)是行政劃撥，現(xiàn)在也在很多城市采用招標(biāo)的方式確立開發(fā)單位。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的利潤只有 3%，但實(shí)際開發(fā)商的投資利潤率很高，且沒有風(fēng)險。 （二）協(xié)議 2021年 8月 31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項目轉(zhuǎn)讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國有土地使用權(quán)出讓合同，最后達(dá)到開發(fā)該地的目的。2021年 8月 31日之后，協(xié)議取得項目主要指以下幾種情況： （ 1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T按規(guī)定的地價標(biāo)準(zhǔn)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或?qū)嵨锏刈狻；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公路、鐵路、輕軌、地鐵以及一些水廠、電廠、供熱廠等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。實(shí)物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費(fèi)為政府完成一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費(fèi)給投資者一定的具有開發(fā)價值的土地作為回報。 （ 3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說的“危改”。危改項目的特點(diǎn)是：面積大、拆遷量大、難度大、時間長。大量的回遷、大量的政府配套設(shè)施等都是采取劃撥的方式，對危改項目，政府大多
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