房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策(編輯修改稿)
2025-06-16 00:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 找項目和項目找開發(fā)商都需慎重，一旦找準，可以說項目成功了一半。 （二）前期工作 這一步主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應的法律文書，如立項批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等。影響這個過程的進度的主要因素有：開發(fā)設計方案的確定、審批以及拆遷。從 2021年開始，影響進度的最主要因素就是拆遷。 （三）建設階段 這是指從挖土開槽直到項目竣工備案的整個過程，這個階段又叫施工階段。其工作主要由有建筑施工資質的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務就是監(jiān)控進度、確保質量、控制成本、及時付（工程）款等。 （四）銷售階段 這個階段是項目銷售的整個過程，起止時間因項目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應以取得銷售許可證為開始時間。 （五）入住及物業(yè)管理 這個階段指房屋竣工備案后開始入住直到業(yè)主委員會的成立。一個項目的所有問題會在這個階段總暴露，處理不好開發(fā)商會功虧一簣前功盡棄。 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 （一）地主方 （二）開發(fā)商 （三）投資商 （四）政府及事業(yè)單位 （五）金融機構 （六）建筑承包商 （七）材料供應商 （八）監(jiān)理單位 （九）專業(yè)顧問公司 主要包括： （ 1）律師事務所：負責處理合同中的法律問題 （ 2）投資顧問公司：負責項目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司：負責項目的銷售 （ 4）房地產(chǎn)評估公司：負責土地及房地產(chǎn)價格評估 （十）規(guī)劃設計單位 第三節(jié) 項目的獲取 一、項目獲取方式 （一）行政劃撥 行政劃撥的土地，其特點是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利?？梢圆扇⌒姓潛芊绞降捻椖坑校? （ 1）軍隊用地自建住宅。軍隊利用自己的土地，自籌資金，建成的住宅只在軍隊內(nèi)按成本價或經(jīng)濟適用房價格出售。 （ 2）國家機關、行政事業(yè)單位、社團利用自己的土地建設職工住宅。這些項目性質同軍隊自建住宅一樣，而且更普遍。 （ 3）經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的用地性質是行政劃撥，現(xiàn)在也在很多城市采用招標的方式確立開發(fā)單位。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟適用房的利潤只有 3%，但實際開發(fā)商的投資利潤率很高，且沒有風險。 （二）協(xié)議 2021年 8月 31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項目轉讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國有土地使用權出讓合同，最后達到開發(fā)該地的目的。2021年 8月 31日之后，協(xié)議取得項目主要指以下幾種情況： （ 1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接從當?shù)赝恋毓芾聿块T按規(guī)定的地價標準簽訂國有土地使用權出讓合同。 （ 2）基礎設施建設或實物地租?；A設施建設包括公路、鐵路、輕軌、地鐵以及一些水廠、電廠、供熱廠等相關配套設施的建設。實物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎設施建設任務又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費為政府完成一定的城市基礎設施建設，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費給投資者一定的具有開發(fā)價值的土地作為回報。 （ 3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說的“危改”。危改項目的特點是：面積大、拆遷量大、難度大、時間長。大量的回遷、大量的政府配套設施等都是采取劃撥的方式，對危改項目，政府大多
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