【正文】 位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票 。 拆遷補(bǔ)償要有協(xié)議及其被補(bǔ)償企業(yè)稅務(wù)發(fā)票、農(nóng)村村組收據(jù)和城市被拆遷居民個(gè)人領(lǐng)款單，農(nóng)村村民和城市被拆遷居民簽收花名冊(cè)。 稅收清算的審核 以房屋抵土地款、拆遷補(bǔ)償款、建筑材料或者工程款在視同銷(xiāo)售的同時(shí)視同成本。 以房屋用于開(kāi)發(fā)成本之外的股東分紅、職工獎(jiǎng)勵(lì)、抵償債務(wù)、對(duì)外投資在視同銷(xiāo)售的同時(shí)不能視同成本。 稅收清算的審核 ② 前期工程費(fèi)。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票。 ③建筑安裝工程費(fèi)。合法有效憑證為：除購(gòu)電梯、電力、電器設(shè)備可以提供增值稅發(fā)票外，其他必須提供建筑安裝發(fā) 票。 參見(jiàn)鄂地稅發(fā) [2021]139號(hào) ④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。 稅收清算的審核 ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi)：合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。 ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 是否屬于這種性質(zhì)？ 不要把企業(yè)行政部門(mén)費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 稅收清算的審核 ⑦ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。按照確認(rèn)的銷(xiāo)售收入計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加等作為扣除。已繳數(shù)必須以各種完稅 (費(fèi) )憑證為依據(jù)。 此外，其他稅 (費(fèi)）應(yīng)該同時(shí)清算。 ⑧ 開(kāi)發(fā)費(fèi)用。根據(jù)借款利息支付情況分別處理。利息已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的要調(diào)出來(lái)。 ⑨ 政府部門(mén)收費(fèi)。屬于成本性質(zhì)的計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，否則計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 稅收清算的審核 成本分?jǐn)偟膶徍? ①分期開(kāi)發(fā)的土地成本必須分期攤銷(xiāo)。 ②商住綜合樓必須采用合理方法分?jǐn)偝杀尽? ③自留自用和待售房產(chǎn)不計(jì)算收入，同時(shí)應(yīng)剝離相關(guān)成本費(fèi)用。 增值額的審核 應(yīng)按普通住房、非普通住房、其他房產(chǎn)分別計(jì)算增值額。儲(chǔ)藏室屬于哪個(gè)類(lèi)別？ 二、稅收清算的處理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算資料后，審核調(diào)查認(rèn)為符合清算條件的，歸檔備案。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算混亂難以確認(rèn)收入和成本的，根據(jù) 《 稅收征管法 》 規(guī)定通知實(shí)行核定征收。并核查應(yīng)納稅款，通知納稅人補(bǔ)退稅款。 已經(jīng)清算驗(yàn)收的項(xiàng)目以后不應(yīng)該納入每年的評(píng)估清查范圍。但是尾房銷(xiāo)售要跟蹤管理，直至徹底銷(xiāo)售納稅完畢。 三、稅收清算的難點(diǎn) 單位定向團(tuán)購(gòu)、個(gè)人批購(gòu)可否低于市場(chǎng)價(jià)格？ 還建房應(yīng)該什么時(shí)間申報(bào)納稅？ 不交建筑稅的自購(gòu)設(shè)備包括哪些范圍？ 部門(mén)收費(fèi)哪些可以進(jìn)入成本？ 對(duì)單位拆遷如有政府收回土地使用權(quán)的文件怎樣取得正規(guī)發(fā)票？沒(méi)有文件的是否征收銷(xiāo)售稅？ 商住綜合樓的成本分?jǐn)傇鯓硬攀强茖W(xué)合理？ 清算條件怎樣準(zhǔn)確合理定性？因工程沒(méi)有驗(yàn)收導(dǎo)致建筑未結(jié)算怎樣處理？ 核定征收是否包括還建房屋價(jià)值？ 四、土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （一）開(kāi)發(fā)成本加計(jì) 20%的稅負(fù)影響 例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通住宅樓，銷(xiāo)售收入 1億元，開(kāi)發(fā)成本 7250萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用 700萬(wàn)元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加 550萬(wàn)元，利潤(rùn) 1500萬(wàn)元，利潤(rùn)率 15%。開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本10%計(jì)算，土地增值稅計(jì)算如下： 開(kāi)發(fā)成本可以扣除 7250 120%=8700萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10%=725萬(wàn)元 全部扣除項(xiàng)目金額 8700+725+550=9975萬(wàn) .元 增值額接近于 0 結(jié)論：相當(dāng)于利潤(rùn)率在 15%以下（正常利潤(rùn)）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。取得高額利潤(rùn)或者暴利才同時(shí)繳納土地增值稅和所得稅。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （二）普通住房免稅 “ 臨界點(diǎn) ” 的稅負(fù)影響 例 1：假設(shè)某公司開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計(jì)銷(xiāo)售收入 1億元，開(kāi)發(fā)成本 6000萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用 600萬(wàn)元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加 550萬(wàn)元，利潤(rùn) 2850萬(wàn)元，利潤(rùn)率 %。土地增值稅計(jì)算如下： 開(kāi)發(fā)成本可以扣除 6000 120%=7200萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 6000 10%=600萬(wàn)元 全部扣除項(xiàng)目金額 7200+600+550=8350萬(wàn) .元 增值額 100008350=1650萬(wàn)元 增值率 1650247。 8350=% 增值稅 免征 結(jié)論：普通住房利潤(rùn)率在 %以下不繳納土地增值稅。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 例 2： 假設(shè)某公司開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計(jì)銷(xiāo)售收入 1億元，開(kāi)發(fā)成本 5950萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用 600萬(wàn)元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加 550萬(wàn)元，利潤(rùn) 2900萬(wàn)元，利潤(rùn)率 29.%。土地增值稅計(jì)算如下： 開(kāi)發(fā)成本可以扣除 5950 120%=7140萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 5950 10%=595萬(wàn)元 全部扣除項(xiàng)目金額 7140+595+550=8285萬(wàn)元 增值額 100008285=1715萬(wàn)元 增值率 1715247。 8285=% 增值稅 1715 30%= 結(jié)論：普通住房利潤(rùn)率在 29.%以上，增值額只要超過(guò)20%的 “ 臨界點(diǎn) ” ，增值稅負(fù)擔(dān)就在 5%以上。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （三）不同類(lèi)型房產(chǎn)分別計(jì)算的稅負(fù)影響 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 187號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 例 1：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟商住綜合樓，其中住房建筑面積 25000平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 3000元，銷(xiāo)售收入 7500萬(wàn)元；商鋪建筑面積 4000平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 6250元，銷(xiāo)售收入2500萬(wàn)元。合計(jì)建筑面積 29000平方米，銷(xiāo)售收入 1億元，開(kāi)發(fā)成本 7250萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用 700萬(wàn)元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加 550萬(wàn)元，利潤(rùn) 1500萬(wàn)元，利潤(rùn)率 15%。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （一）按建筑面積平均分?jǐn)傆?jì)算： 普通住房 開(kāi)發(fā)成本可以扣除 7250 120% 25000/29000=7500萬(wàn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 25000/29000=625萬(wàn) 全部扣除項(xiàng)目金額 7500+625萬(wàn) +7500 %= 增值額 75008537= 增值稅 0 商業(yè)用房 開(kāi)發(fā)成本可以扣除 7250 120% 4000/29000=1200萬(wàn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 4000/29000=100萬(wàn) 全部扣除項(xiàng)目金額 1200+100+2500 %= 增值額 = 增值率 增值稅 40% 5%= 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （二）按建筑面積區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算 假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按 系數(shù)計(jì)算，商鋪分?jǐn)偯娣e =4000 =6000平方米。合計(jì)分?jǐn)偯娣e =25000+6000=31000平方米 普通住房 開(kāi)發(fā)成本可以扣除7250 120% 25000/31000=7016萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 25000/31000=585萬(wàn)元 全部扣除項(xiàng)目金額 7016+585+7500 %=萬(wàn)元 增值額 = 增值稅 0 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 商業(yè)用房 開(kāi)發(fā)成本可以扣除7250 120% 6000/31000= 開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 6000/31000=萬(wàn)元 全部扣除項(xiàng)目金額++2500 %= 增值額 = 增值率 增值稅 30%= 結(jié)論：商住綜合樓利潤(rùn)率為 15%，成本費(fèi)用平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)約為 %，區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)約為%，低于平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù) %。 五、綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 例：某項(xiàng)目為舊城改造?？偨ㄖ娣e 70000平米，其中普通住房 55000平米（還建 18000平米）；門(mén)面三層共 10000平米（均與住房同高）；車(chē)庫(kù) 5000平米。 銷(xiāo)售：住房均價(jià) 4000元；門(mén)面一層 26000元，二層12021元，三層 7000元，均價(jià) 15000元；車(chē)庫(kù)均價(jià)5000元?？偸蹆r(jià) 39500萬(wàn)元。 成本：征地各項(xiàng)支出 2021萬(wàn)，建筑安裝 10000萬(wàn)，還建成本 18000 4000=7200萬(wàn)。其他成本 1000萬(wàn)。合計(jì) 20200萬(wàn)，每平米 2886元。 （確認(rèn)數(shù)） 費(fèi)用 1000萬(wàn)，全部為自有資金。 營(yíng)業(yè)稅及其附加 2252萬(wàn)。 總支出 23452萬(wàn)。平均每平米 3350元。 土地增值稅計(jì)算 房 型 住房 車(chē)庫(kù) 門(mén)面 備 注 每平米售價(jià) 4000 5000 15000 扣除項(xiàng)目 3979 4036 4606 銷(xiāo)售稅金 228 285 855 銷(xiāo)售 % 開(kāi)發(fā)成本 3463 3463 3463 已加 20% 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 288 288 288 成本 10% 增值額 21 964 10394 增值率 % % % 增值稅 0 289 4624 企業(yè)所得稅計(jì)算 房 型 住房 車(chē)庫(kù) 門(mén)面 備 注 每平米售價(jià) 4000 5000 15000 扣除項(xiàng)目 3402 3748 8653 銷(xiāo)售稅金 228 285 855 銷(xiāo)售 % 開(kāi)發(fā)成本 2886 2886 2886 實(shí)際數(shù) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 288 288 288 實(shí)際數(shù) 增值稅 0 289 4624 所得額 598 1252 6347 所得稅 150 313 1587 綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 （一）分房型負(fù)擔(dān)率 住房：營(yíng)業(yè)稅 228元，增值稅 0，所得稅 150元，合計(jì) 378元，負(fù)擔(dān)率 % 車(chē)庫(kù)：營(yíng)業(yè)稅 285元，增值稅 289，所得稅313元，合計(jì) 887元，負(fù)擔(dān)率 % 門(mén)面：營(yíng)業(yè)稅 855元，增值稅 4624元，所得稅 1587元，合計(jì) 7066元，負(fù)擔(dān)率 %。其中增值稅 %，所得稅 % 綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 （二）分稅種負(fù)擔(dān)率 營(yíng)業(yè)稅及其附加 %。 增值稅： 5000 289+10000 4624247。 39500= 247。 39500萬(wàn)=% 所得稅： 55000 150+5000 313+10000 1587= 247。 39500萬(wàn) =% （三）綜合負(fù)擔(dān)率： 2252萬(wàn) + + 247。 39500萬(wàn) =9589萬(wàn) 247。 39500萬(wàn)=% ? 稅后利潤(rùn) 39500202001000225247682568=8712萬(wàn) ? 利潤(rùn)率 8712萬(wàn) 247。 39500=% 不妥之處請(qǐng)批評(píng)指正。 手機(jī)： 13908682021