【正文】 位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票 。 拆遷補(bǔ)償要有協(xié)議及其被補(bǔ)償企業(yè)稅務(wù)發(fā)票、農(nóng)村村組收據(jù)和城市被拆遷居民個人領(lǐng)款單，農(nóng)村村民和城市被拆遷居民簽收花名冊。 稅收清算的審核 以房屋抵土地款、拆遷補(bǔ)償款、建筑材料或者工程款在視同銷售的同時視同成本。 以房屋用于開發(fā)成本之外的股東分紅、職工獎勵、抵償債務(wù)、對外投資在視同銷售的同時不能視同成本。 稅收清算的審核 ② 前期工程費(fèi)。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票。 ③建筑安裝工程費(fèi)。合法有效憑證為：除購電梯、電力、電器設(shè)備可以提供增值稅發(fā)票外，其他必須提供建筑安裝發(fā) 票。 參見鄂地稅發(fā) [2021]139號 ④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。 稅收清算的審核 ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi)：合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。 ⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 是否屬于這種性質(zhì)？ 不要把企業(yè)行政部門費(fèi)用作為開發(fā)間接費(fèi)。 稅收清算的審核 ⑦ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。按照確認(rèn)的銷售收入計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育附加等作為扣除。已繳數(shù)必須以各種完稅 (費(fèi) )憑證為依據(jù)。 此外，其他稅 (費(fèi)）應(yīng)該同時清算。 ⑧ 開發(fā)費(fèi)用。根據(jù)借款利息支付情況分別處理。利息已計入開發(fā)成本的要調(diào)出來。 ⑨ 政府部門收費(fèi)。屬于成本性質(zhì)的計入開發(fā)成本，否則計入開發(fā)費(fèi)用。 稅收清算的審核 成本分?jǐn)偟膶徍? ①分期開發(fā)的土地成本必須分期攤銷。 ②商住綜合樓必須采用合理方法分?jǐn)偝杀尽? ③自留自用和待售房產(chǎn)不計算收入，同時應(yīng)剝離相關(guān)成本費(fèi)用。 增值額的審核 應(yīng)按普通住房、非普通住房、其他房產(chǎn)分別計算增值額。儲藏室屬于哪個類別？ 二、稅收清算的處理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算資料后，審核調(diào)查認(rèn)為符合清算條件的，歸檔備案。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算混亂難以確認(rèn)收入和成本的，根據(jù) 《 稅收征管法 》 規(guī)定通知實行核定征收。并核查應(yīng)納稅款，通知納稅人補(bǔ)退稅款。 已經(jīng)清算驗收的項目以后不應(yīng)該納入每年的評估清查范圍。但是尾房銷售要跟蹤管理，直至徹底銷售納稅完畢。 三、稅收清算的難點 單位定向團(tuán)購、個人批購可否低于市場價格？ 還建房應(yīng)該什么時間申報納稅？ 不交建筑稅的自購設(shè)備包括哪些范圍？ 部門收費(fèi)哪些可以進(jìn)入成本？ 對單位拆遷如有政府收回土地使用權(quán)的文件怎樣取得正規(guī)發(fā)票？沒有文件的是否征收銷售稅？ 商住綜合樓的成本分?jǐn)傇鯓硬攀强茖W(xué)合理？ 清算條件怎樣準(zhǔn)確合理定性？因工程沒有驗收導(dǎo)致建筑未結(jié)算怎樣處理？ 核定征收是否包括還建房屋價值？ 四、土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （一）開發(fā)成本加計 20%的稅負(fù)影響 例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通住宅樓，銷售收入 1億元，開發(fā)成本 7250萬元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開發(fā)費(fèi)用 700萬元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷售稅金及附加 550萬元，利潤 1500萬元，利潤率 15%。開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%計算，土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 7250 120%=8700萬元 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10%=725萬元 全部扣除項目金額 8700+725+550=9975萬 .元 增值額接近于 0 結(jié)論：相當(dāng)于利潤率在 15%以下（正常利潤）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。取得高額利潤或者暴利才同時繳納土地增值稅和所得稅。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （二）普通住房免稅 “ 臨界點 ” 的稅負(fù)影響 例 1：假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入 1億元，開發(fā)成本 6000萬元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開發(fā)費(fèi)用 600萬元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷售稅金及附加 550萬元，利潤 2850萬元，利潤率 %。土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 6000 120%=7200萬元 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 6000 10%=600萬元 全部扣除項目金額 7200+600+550=8350萬 .元 增值額 100008350=1650萬元 增值率 1650247。 8350=% 增值稅 免征 結(jié)論：普通住房利潤率在 %以下不繳納土地增值稅。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 例 2： 假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入 1億元，開發(fā)成本 5950萬元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開發(fā)費(fèi)用 600萬元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷售稅金及附加 550萬元，利潤 2900萬元，利潤率 29.%。土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 5950 120%=7140萬元 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 5950 10%=595萬元 全部扣除項目金額 7140+595+550=8285萬元 增值額 100008285=1715萬元 增值率 1715247。 8285=% 增值稅 1715 30%= 結(jié)論：普通住房利潤率在 29.%以上，增值額只要超過20%的 “ 臨界點 ” ，增值稅負(fù)擔(dān)就在 5%以上。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （三）不同類型房產(chǎn)分別計算的稅負(fù)影響 國稅發(fā) 【 2021】 187號文件規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 例 1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商住綜合樓，其中住房建筑面積 25000平方米，銷售均價 3000元，銷售收入 7500萬元；商鋪建筑面積 4000平方米，銷售均價 6250元，銷售收入2500萬元。合計建筑面積 29000平方米，銷售收入 1億元，開發(fā)成本 7250萬元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開發(fā)費(fèi)用 700萬元（約占成本 10%，利息難以確認(rèn)。），銷售稅金及附加 550萬元，利潤 1500萬元，利潤率 15%。 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （一）按建筑面積平均分?jǐn)傆嬎悖? 普通住房 開發(fā)成本可以扣除 7250 120% 25000/29000=7500萬 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 25000/29000=625萬 全部扣除項目金額 7500+625萬 +7500 %= 增值額 75008537= 增值稅 0 商業(yè)用房 開發(fā)成本可以扣除 7250 120% 4000/29000=1200萬 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 4000/29000=100萬 全部扣除項目金額 1200+100+2500 %= 增值額 = 增值率 增值稅 40% 5%= 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 （二）按建筑面積區(qū)別分?jǐn)傆嬎? 假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按 系數(shù)計算，商鋪分?jǐn)偯娣e =4000 =6000平方米。合計分?jǐn)偯娣e =25000+6000=31000平方米 普通住房 開發(fā)成本可以扣除7250 120% 25000/31000=7016萬元 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 25000/31000=585萬元 全部扣除項目金額 7016+585+7500 %=萬元 增值額 = 增值稅 0 土地增值稅負(fù)擔(dān)分析 商業(yè)用房 開發(fā)成本可以扣除7250 120% 6000/31000= 開發(fā)費(fèi)用可以扣除 7250 10% 6000/31000=萬元 全部扣除項目金額++2500 %= 增值額 = 增值率 增值稅 30%= 結(jié)論：商住綜合樓利潤率為 15%，成本費(fèi)用平均分?jǐn)傆嬎愣愗?fù)約為 %，區(qū)別分?jǐn)傆嬎愣愗?fù)約為%，低于平均分?jǐn)傆嬎愣愗?fù) %。 五、綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 例：某項目為舊城改造?？偨ㄖ娣e 70000平米，其中普通住房 55000平米（還建 18000平米）；門面三層共 10000平米（均與住房同高）；車庫 5000平米。 銷售：住房均價 4000元；門面一層 26000元，二層12021元，三層 7000元，均價 15000元；車庫均價5000元?？偸蹆r 39500萬元。 成本：征地各項支出 2021萬，建筑安裝 10000萬，還建成本 18000 4000=7200萬。其他成本 1000萬。合計 20200萬，每平米 2886元。 （確認(rèn)數(shù)） 費(fèi)用 1000萬，全部為自有資金。 營業(yè)稅及其附加 2252萬。 總支出 23452萬。平均每平米 3350元。 土地增值稅計算 房 型 住房 車庫 門面 備 注 每平米售價 4000 5000 15000 扣除項目 3979 4036 4606 銷售稅金 228 285 855 銷售 % 開發(fā)成本 3463 3463 3463 已加 20% 開發(fā)費(fèi)用 288 288 288 成本 10% 增值額 21 964 10394 增值率 % % % 增值稅 0 289 4624 企業(yè)所得稅計算 房 型 住房 車庫 門面 備 注 每平米售價 4000 5000 15000 扣除項目 3402 3748 8653 銷售稅金 228 285 855 銷售 % 開發(fā)成本 2886 2886 2886 實際數(shù) 開發(fā)費(fèi)用 288 288 288 實際數(shù) 增值稅 0 289 4624 所得額 598 1252 6347 所得稅 150 313 1587 綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 （一）分房型負(fù)擔(dān)率 住房：營業(yè)稅 228元，增值稅 0，所得稅 150元，合計 378元，負(fù)擔(dān)率 % 車庫：營業(yè)稅 285元，增值稅 289，所得稅313元，合計 887元，負(fù)擔(dān)率 % 門面：營業(yè)稅 855元，增值稅 4624元，所得稅 1587元，合計 7066元，負(fù)擔(dān)率 %。其中增值稅 %，所得稅 % 綜合稅收負(fù)擔(dān)分析 （二）分稅種負(fù)擔(dān)率 營業(yè)稅及其附加 %。 增值稅： 5000 289+10000 4624247。 39500= 247。 39500萬=% 所得稅： 55000 150+5000 313+10000 1587= 247。 39500萬 =% （三）綜合負(fù)擔(dān)率： 2252萬 + + 247。 39500萬 =9589萬 247。 39500萬=% ? 稅后利潤 39500202001000225247682568=8712萬 ? 利潤率 8712萬 247。 39500=% 不妥之處請批評指正。 手機(jī)： 13908682021