房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策-在線瀏覽
2025-07-14 00:06本頁面
【正文】 、 《 工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法 》 、《 建設(shè)監(jiān)理試行規(guī)定 》 等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程做了規(guī)定。 （四）關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的法規(guī) 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法 》 、 《 城市地籍調(diào)查規(guī)程 》 、 《 土地登記規(guī)則 》 等對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等做了規(guī)定。 （二）申報(bào)控規(guī)及批復(fù) 控規(guī)是編制項(xiàng)目所在地塊一定區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃。 （三）申報(bào)規(guī)劃意見書及批復(fù) 由于控制性詳細(xì)規(guī)劃的范圍比較大，各類指標(biāo)還比較粗，要把這些指標(biāo)分解落實(shí)到具體的地塊上，就需要獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。 （五）申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門通過頒發(fā)此證來確認(rèn)某一宗土地的用途。申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得開發(fā)建設(shè)用地的第一道法定程序，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是一種批準(zhǔn)性文件，是土地可以用于開發(fā)的法律憑證。開發(fā)公司據(jù)此可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 （八）領(lǐng)取（臨時(shí)）國(guó)有土地使用證 當(dāng)開發(fā)商支付一定比例的土地出讓金后，在工程未完工、土地出讓金未支付完的情況下，土地行政管理部門頒發(fā)給開發(fā)商非正式國(guó)有土地使用證。 （十）領(lǐng)取開工證 開發(fā)公司持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、年度計(jì)劃批文、施工單位中標(biāo)通知書等文件向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（俗稱開工證）。 （十二）辦理產(chǎn)權(quán)證 房屋竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)公司持竣工備案表和前面的相關(guān)文件去房屋管理部門辦理整個(gè)項(xiàng)目的（大）產(chǎn)權(quán)證，并到土地管理部門辦理正式的國(guó)有土地使用證。 二、新的開發(fā)流程 （一）土地一級(jí)開發(fā)的流程 具體流程見教材 P72的圖 41。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)的標(biāo)志是開發(fā)商與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同約定支付相應(yīng)的土地款（包括一級(jí)開發(fā)費(fèi)、原土地方的補(bǔ)償費(fèi)和土地出讓金）。 （ 2）取得立項(xiàng)批復(fù)。 （ 3）取得審定方案通知書。 （ 5）領(lǐng)取開工證。 （ 7）辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商找項(xiàng)目和項(xiàng)目找開發(fā)商都需慎重，一旦找準(zhǔn)，可以說項(xiàng)目成功了一半。影響這個(gè)過程的進(jìn)度的主要因素有：開發(fā)設(shè)計(jì)方案的確定、審批以及拆遷。 （三）建設(shè)階段 這是指從挖土開槽直到項(xiàng)目竣工備案的整個(gè)過程，這個(gè)階段又叫施工階段。 （四）銷售階段 這個(gè)階段是項(xiàng)目銷售的整個(gè)過程，起止時(shí)間因項(xiàng)目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應(yīng)以取得銷售許可證為開始時(shí)間。一個(gè)項(xiàng)目的所有問題會(huì)在這個(gè)階段總暴露，處理不好開發(fā)商會(huì)功虧一簣前功盡棄。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利。軍隊(duì)利用自己的土地，自籌資金，建成的住宅只在軍隊(duì)內(nèi)按成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格出售。這些項(xiàng)目性質(zhì)同軍隊(duì)自建住宅一樣，而且更普遍。經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)是行政劃撥，現(xiàn)在也在很多城市采用招標(biāo)的方式確立開發(fā)單位。 （二）協(xié)議 2021年 8月 31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，最后達(dá)到開發(fā)該地的目的。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或?qū)嵨锏刈?。?shí)物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費(fèi)為政府完成一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費(fèi)給
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