房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策概論-在線瀏覽
2025-03-20 12:11本頁(yè)面
【正文】 土地閑置費(fèi) ? ◇滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán) ? ◇期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算 ? ◇動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期 ? ◇在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng) ? ◇如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開工 ? 不征收土地閑置費(fèi)的三種情況 ? ◇因不可抗力造成開工延期 ◇因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的 ◇因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度 （一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 ■勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ■開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決 ■消費(fèi)是從開發(fā)商手里購(gòu)房，如同在商店購(gòu)物，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 ? （二）、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式 ? ■ 一般規(guī)定 ◇房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用 ? ◇商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn) ◇經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問(wèn)題） ◇消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式 ? ■注意的問(wèn)題 ◇一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無(wú)直接關(guān)系 ◇二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問(wèn)題可保修，不能退房 ◇三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù) ◇四是給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理制度 ? （一）、轉(zhuǎn)讓條件 ? 出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 ? 取得土地使用權(quán)證書；完成一定規(guī)模的開發(fā) ? 撥化方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 ? 必須經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn) ? 兩種情況 ? （ 1）、受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，才能轉(zhuǎn)讓 ? （ 2）、不辦理手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 ( 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》） 二、商品房交付使用管理制度 ? 預(yù)售商品房的交付管理制度《商品房銷售管理辦法》（ 2023年） ? 履約按期交房 ■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人 ■未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 ■因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時(shí)告知買受人 ■商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時(shí)結(jié)算 2 、協(xié)助辦理權(quán)屬登記 ■備案 ◇開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（ 60日是備案期） ■提供必要資料 ◇開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料 ? 住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時(shí)向購(gòu)房人提供 ? 質(zhì)量保證書的內(nèi)容： ? 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位 保修期從交付之日起計(jì)算，保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期 相關(guān)規(guī)定 在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任 保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購(gòu)買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
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