【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有線(xiàn)電視臺(tái)；⑤電信局；⑥煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線(xiàn)方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線(xiàn)電視、供熱、供煤氣線(xiàn)路的接口入戶(hù)位置；在符合市政部門(mén)專(zhuān)業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線(xiàn)路，避免相互影響重復(fù)開(kāi)挖布線(xiàn)，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。⑵ 吸取其它小區(qū)在開(kāi)發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開(kāi)挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。①高壓配電室雙電源進(jìn)線(xiàn)設(shè)計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。②自來(lái)水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線(xiàn)計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。③熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開(kāi)其它管道。④小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。⑤小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。⑥安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷，例如高低開(kāi)關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。⑦電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。⑧上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。分戶(hù)計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶(hù)內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。⑶ 建議本小區(qū)實(shí)行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。⑷ 如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線(xiàn)布置空間，應(yīng)事先申報(bào)消防設(shè)施布線(xiàn)施工做法，避免重復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。⑸ 中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶(hù)安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。⑹ 采用分戶(hù)計(jì)量時(shí)，暖氣管道戶(hù)內(nèi)串聯(lián)時(shí)最好走明管；埋地時(shí)應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時(shí)接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng)保證各部件便于檢修維護(hù)。⑺ 地下車(chē)庫(kù)、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動(dòng)泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。⑻ 供電線(xiàn)路應(yīng)采用三相五線(xiàn)制，力求安全可靠。⑼ 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車(chē)庫(kù)及出入口處，小區(qū)主入口和商場(chǎng)處設(shè)置。七、竣工驗(yàn)收管理建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收：⑴ 竣工測(cè)繪。⑵《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)》。⑶ 施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。⑷ 換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。⑸ 辦理資料歸檔。消防驗(yàn)收：⑴ 消防產(chǎn)品資料。⑵ 電氣消防安全測(cè)試報(bào)告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。⑶ 核發(fā)驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。人防工程驗(yàn)收：退還相關(guān)保證金。綠化驗(yàn)收質(zhì)量驗(yàn)收（綜合）：⑴ 綜合驗(yàn)收資料備案。⑵《竣工備案證書(shū)》→辦理房屋權(quán)屬登記?？⒐を?yàn)收資料管理：⑴ 向規(guī)劃、建委提供備案資料。⑵ 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。⑶ 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)移交全套竣工驗(yàn)收資料（含圖紙）?？⒐し慨a(chǎn)測(cè)繪：⑴ 單體房產(chǎn)總面積測(cè)繪控制圖測(cè)量繪制。⑵ 分產(chǎn)控制圖測(cè)繪。八、財(cái)務(wù)管理征地： 正確核算征用土地新發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出。項(xiàng)目前期： 根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)，確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。規(guī)劃管理： 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以便控制開(kāi)發(fā)建設(shè)的總投資。報(bào)建管理： 對(duì)項(xiàng)目報(bào)告建審批新發(fā)生的稅金與費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)設(shè)帳，按建設(shè)項(xiàng)目的受益對(duì)象正確分?jǐn)偂ｎA(yù)售及申報(bào)房貸：⑴ 根據(jù)與客戶(hù)簽訂的購(gòu)房意向書(shū)，收取購(gòu)房定金，為客戶(hù)開(kāi)據(jù)收款收據(jù)，并以客戶(hù)為核算對(duì)象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶(hù)，待正式合同簽訂后，客戶(hù)支付首付款或分期付款，財(cái)務(wù)人員為客戶(hù)開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶(hù)核算。⑵ 客戶(hù)根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為客戶(hù)開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票，由經(jīng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售合同管理人員核對(duì)，及時(shí)清理欠款。施工管理： 根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算，以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。竣工驗(yàn)收管理： 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同工程部對(duì)施工單位的決算報(bào)告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。財(cái)務(wù)管理：⑴ 籌資管理。根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測(cè)，適度籌集資金，在籌資過(guò)程中應(yīng)合理選擇資金來(lái)源，對(duì)比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。⑵ 成本與費(fèi)用管理。成本費(fèi)用的核算包括費(fèi)用開(kāi)支的核算與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費(fèi)用開(kāi)支的核算是對(duì)發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計(jì)算各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開(kāi)發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)費(fèi)、低值易耗品推銷(xiāo)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開(kāi)發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；根據(jù)征用土地過(guò)程中發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出，據(jù)實(shí)登記入帳，若是一宗土地上同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按各受益對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積比例在其受益對(duì)象上予以分配，計(jì)算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)247。各受益對(duì)象占用建設(shè)場(chǎng)地面積之和（或建筑面積之和）某受益對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=該對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積分配率②前期工程費(fèi)；前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分清其承受對(duì)象，可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對(duì)象上予以分配。③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。④建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)是指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若主要材料由開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開(kāi)支，分項(xiàng)核算。⑤公共設(shè)施配套費(fèi)；對(duì)于能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計(jì)入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計(jì)入該項(xiàng)目的成本之中。B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開(kāi)支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。⑶ 銷(xiāo)售收入管理。⑷ 分配管理。九、全程營(yíng)銷(xiāo)（銷(xiāo)售實(shí)施階段）銷(xiāo)售周期劃分及控制：⑴ 銷(xiāo)售周期。①內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期；②開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期；③銷(xiāo)售擴(kuò)張期；④強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期；⑤掃尾清盤(pán)期；⑵ 各階段的銷(xiāo)售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。⑶ 各階段的銷(xiāo)控與推廣方案。⑷人員配備與資料配給。各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施銷(xiāo)售培訓(xùn)管理客戶(hù)積累與管理銷(xiāo)售組織與日常管理項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)房屋交付管理：⑴ 物業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理公司的適時(shí)介入。⑵ 交房策劃方案。①交房日期；②交房活動(dòng)策劃；③交房公證公告及書(shū)面通知簽收下發(fā)；④交接程序及資料（詳見(jiàn)后物業(yè)管理部分）；十、銷(xiāo)售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理由律師及專(zhuān)員確定合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)范本：⑴ 合同書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶(hù)型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。⑵ 隨合同提供客戶(hù)服務(wù)手冊(cè)（含購(gòu)房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說(shuō)明）。⑶ 工程部提供完善的配置清單與戶(hù)型圖。⑷ 注意土地證的內(nèi)容填寫(xiě)（總參與五四零八廠土地證為兩個(gè)）⑸ 認(rèn)購(gòu)書(shū)要有明確時(shí)限與責(zé)任限制。⑹ 認(rèn)購(gòu)收據(jù)與發(fā)票的管理。列舉合同書(shū)與認(rèn)購(gòu)書(shū)可選擇性擴(kuò)容空間： 針對(duì)購(gòu)房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。合同書(shū)與認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂：⑴ 由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行合同書(shū)及認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂。⑵ 簽訂與付款的約定與履行程序。⑶ 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。銷(xiāo)售合同與財(cái)務(wù)的銜接：⑴ 形成銷(xiāo)售合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)臺(tái)帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。⑵ 形成客戶(hù)付款交費(fèi)臺(tái)帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。⑶ 形成貸款戶(hù)臺(tái)帳。①開(kāi)戶(hù)基本情況（開(kāi)戶(hù)行、開(kāi)戶(hù)日期、開(kāi)戶(hù)名、開(kāi)戶(hù)帳號(hào)）；②還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）；③不良貸款記錄（以往、新貸）；⑷ 階段性促銷(xiāo)活動(dòng)臺(tái)帳。①促銷(xiāo)活動(dòng)讓利問(wèn)題；②促銷(xiāo)活動(dòng)優(yōu)惠措施等；銷(xiāo)售合同與階段性促銷(xiāo)的銜接：⑴ 制定階段性促銷(xiāo)要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。⑵ 階段性促銷(xiāo)是否要在合同書(shū)或認(rèn)購(gòu)書(shū)中體現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。⑶ 補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。①內(nèi)容的確定；②補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購(gòu)房合同的監(jiān)控體系；⑷ 補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。銷(xiāo)售合同的履行監(jiān)控：⑴ 結(jié)合銷(xiāo)售各類(lèi)臺(tái)帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時(shí)處理。⑵ 通過(guò)銷(xiāo)售合同監(jiān)控，對(duì)工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)對(duì)銷(xiāo)售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對(duì)工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。⑶ 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號(hào)郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時(shí)有證據(jù)可查。⑷ 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。銷(xiāo)售合同的存檔備案管理：⑴ 簽訂合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)如何存檔，專(zhuān)人保管及按程序查詢(xún)。⑵ 存檔前完善各類(lèi)行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來(lái)不便。⑶ 對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。⑷ 對(duì)業(yè)主因購(gòu)房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請(qǐng)及登記制度，由業(yè)主本人形成書(shū)面申請(qǐng)，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案：⑴ 合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。①施工周期；②竣工驗(yàn)收期；③測(cè)繪期；④權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）；⑵ 合理安排測(cè)繪審核。①認(rèn)購(gòu)、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審；②竣工期提前安排測(cè)繪，必要時(shí)可由業(yè)主參與；③測(cè)繪有明確結(jié)果后，以書(shū)面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說(shuō)明書(shū)面告知業(yè)主；分戶(hù)證辦理：⑴ 分戶(hù)土地證辦理。⑵ 分戶(hù)房產(chǎn)證辦理。配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶(hù)籍備案：⑴ 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。⑵ 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶(hù)口、社會(huì)保障等）。十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇：⑴ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。⑵ 物業(yè)管理人力資源。⑶ 物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。⑷ 物業(yè)服務(wù)等級(jí)。⑸ 物業(yè)服務(wù)品牌。⑹ 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢(shì)。⑺ 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。⑻ 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評(píng)定。物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性：⑴ 商業(yè)部分的租賃管理。⑵ 商業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理。⑶ 寫(xiě)字樓的租賃管理。物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目的時(shí)機(jī)：⑴ 物業(yè)公司結(jié)合項(xiàng)目情況與開(kāi)發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報(bào)告，包括服務(wù)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)分析。（可采取公開(kāi)招標(biāo)）。⑵ 開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報(bào)告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。⑶ 確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。①項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介入；②項(xiàng)目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場(chǎng)及綠化等）；③物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：⑴ 工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。⑵ 保潔服務(wù)。⑶ 綠化養(yǎng)護(hù)。⑷ 安全與交通管理。⑸ 三車(chē)及場(chǎng)地管理。⑹ 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。⑺ 物業(yè)事務(wù)性管理。⑻ 檔案及數(shù)據(jù)管理。⑼ 知能化服務(wù)。⑽ 家政服務(wù)。⑾ 多種經(jīng)營(yíng)及服務(wù)開(kāi)通。⑿ 社區(qū)文化服務(wù)。⒀ 與業(yè)主的日常問(wèn)題。⒁ 價(jià)格體系。⒂ 人員構(gòu)成。⒃ 資質(zhì)問(wèn)題。對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：⑴ 節(jié)假日賀卡等。⑵ 會(huì)員制有償保潔服務(wù)。⑶ 物業(yè)管理培訓(xùn)課。①保姆班；②主婦培訓(xùn)班；③專(zhuān)家類(lèi)講座；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間向開(kāi)發(fā)企業(yè)隨時(shí)提供建議提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)提供項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料：⑴ 質(zhì)量保證書(shū)（兩書(shū)之