【文章內容簡介】 為 5400元 /平米 ,由于政府的政策調控 ,該 市房地產價格大幅下跌 ,該項目銷售價格不得不一降再降 ,實際成交均價不足 8000元 /平米 ,并由 于定價過高而出現(xiàn)滯銷 . ? SWOT分析 :以簡練的語言概括項目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點和缺點 ? 項目內在要素的優(yōu)勢和劣勢 ? 外部環(huán)境對項目的有利因素和不利因素 ? 案例： Strength(優(yōu)勢 ) Weakness(劣勢 ) 景觀資源 品牌房地產公司 項目周邊配套不足 容積率較高 Opportunity(機會 ) Threat(威脅 ) 新的片區(qū)規(guī)劃 地鐵線規(guī)劃 06至 07年周邊高端競爭物業(yè)投放量大 ,競爭壓力 項目建設進度 根據(jù)借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設備安裝合同等資料進行預測，有 部分單位能夠提供項目的橫道圖，直觀地標示出工程進度，可資參考 。同時由借款人 提供款項的支付憑證 ,經辦人員與現(xiàn)場施工進度進行對比 案例 : 某項目工程進度表 : 工序 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 前期工程 主體建設工程 室外內裝修 公建配套 預售 交樓 項目投資計劃估算：根據(jù)工程進度，以及合同規(guī)定的付款時間，對項目的付款進度進行 估算，在調查報告中列出付款時間和金額 項目投資計劃估算和下面的資金回籠計劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎性工作 案例：根據(jù)某項目工程計劃橫道圖，水電工程的施工期為 06年 4月至 07年 8月，而根據(jù)合同的 約定，總的安裝費用為 11437萬元，付款方式為工程起始先支付 10%，以后每季付款 20%，工 程結束后一個月付余款。根據(jù)上述調查及資料，我們可以制作出水電安裝費投資支出計劃： 項目名稱 投資金額 單位：萬元 06年二季度 萬元 06年三季度 萬元 06年四季度 萬元 07年一季度 萬元 07年二季度 萬元 07年三季度 萬元 水電安裝費支付進度情況 ? 資金回籠計劃 經過調查，從企業(yè)提供的銷售計劃及可研報告所提供的銷售計劃著手進行分 析，根據(jù)上述市場分析的結果，比較周邊項目的銷售狀況，研究項目的銷售進度和 資金回籠進度 案例： A項目地處南方沿海某市，經過市場分析及與周邊樓盤銷售情況作對比，經辦人員 認為該項目的銷售前景樂觀，以下是該項目的基礎數(shù)據(jù)： 可銷售面積： （不計地下部分） 其中：獨立住宅： *售價 20210元 /平 *銷售率 100%= 低層住宅： *售價 15000元 /平 *銷售率 100%= 多層住宅： *售價 12021元 /平 *銷售率 100%= 商業(yè)面積： 800平米 *售價 15000元 /平 *銷售率 100%=1200萬元 高層住宅： *售價 8000元 /平 *銷售率 95%= 根據(jù)各類型房產預售推出的時間，預計： 獨立住宅銷售進度為： 07年三季度 30%，四季度 50%， 08年 1季度 20% 低層住宅銷售進度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 多層住宅銷售進度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 商業(yè)銷售進度為： 07年三季度 100% 高層住宅銷售進度為： 07年四季度 30%， 08年一季度 30%， 08年二季度 25%， 08年三季 度 10% 項目回款進度與銷售進度有一定差異：假設首期 20%，余 80%部分在下季度收取 房地產項目總成本費用的主要構成 : (一 )開發(fā)成本 土地使用權出讓金 土地征用及拆遷安置補償費（國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助、青苗補償費等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家對因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失的，新用地單位按規(guī)定補償） 前期工程費（規(guī)劃設計、可研費、地質勘測、三通一平等，一般可按項目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的 3%左右；可研費占總投的 — 1%左右） 建安工程費（土建工程、設備及安裝工程）建安工程費的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標估算法、概算指標估算法等，也可根據(jù)類似工程經驗估算，但需根據(jù)情況隨不同時期進行數(shù)據(jù)調整 基礎設施費（又稱紅線內工程費，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費用） 公共配套設施費（主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出） 不可預見費（包括備用金、不可預見的基礎或其他工程費等，可以上述六項費用之和為基數(shù)，按一定比例估算） 開發(fā)期稅費（項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和規(guī)費，按當?shù)赜嘘P標準估算，主要包括配套設施建設費、建筑工程質量與安監(jiān)費、投資方向調節(jié)稅等） （二）開發(fā)費用 管理費用（是指企業(yè)與房地產開發(fā)項目相關的管理和組織經營活動發(fā)生的各種費用，一般可以按照開發(fā)成本取百分數(shù)估算，約 %3%左右） 銷售費用（在銷售產品過程中發(fā)生的費用。各項合計一般占到銷售收入的 46%） 財務費用（借款利息和其他財務費用） 房地產項目經營稅費 ? 包含兩部分，即項目開發(fā)期間的稅費與房地產項目經營期間的稅費 ? 開發(fā)期間的稅費作為項目投資的組成部分 ? 經營期間的稅費主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費，不作為成本費用的構成，但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量 ? 經營期間的稅費主要包括： ? 營業(yè)稅，一般按房地產銷售收入的 5%計征 ? 城市維護建設稅、教育費附加、防洪工程、交易印花等稅費，約占銷售收入的 % ? 土地增值稅，實際是對土地收益的課稅，實行超率累進稅率 ? 企業(yè)所得稅 某市建設部門提供的各類建安工程費的近似估算指標表 案 例 單位：元 /平米（按建筑面積計） 項目 多層（ 7層以下） 小高層（ 817層） 高層（ 18層以上） 樁基礎 5069 7090 90120 土建工程 650900 7501150 11501560 一般水電安裝 7090 80100 100160 電梯 60100 60100 地下室費用 150350 150350 項目財務和風險分析 按照經濟效益是否考慮了時間因素，可分為靜態(tài)投資經濟效益和動態(tài)投資經濟效益，對于投資期較短的項目，可以 靜態(tài)方式進行評價 在評價指標計算時不考慮資金的時間價值，這一類評價指標統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標，如投資利潤率等指標 案例： 項目 計算公式 金額（萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 凈利潤 成本利潤率 % 成本凈利潤率 % 在評價指標計算時，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產生的時間價值，這一類評價指標統(tǒng)稱為動態(tài)評價指標，如 財務凈現(xiàn)值、內部收益率 內部收益率和財務凈現(xiàn)值的計算：