房地產(chǎn)開發(fā)與策劃導論(編輯修改稿)
2025-05-10 23:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 策劃 ? 投資策劃 ? 設(shè)計策劃 ? 銷售策劃 ? 形象策劃 ? 廣告策劃 ? 風水策劃 ? 物業(yè)管理策劃 ? 三、房地產(chǎn)策劃的原則 ? 一、獨創(chuàng)原則 ? 無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，如果沒有獨創(chuàng)和新意，要在市場競爭中贏得主動地位是非常困難的。 ? 獨創(chuàng)就是獨到、差異化、有個性。 ? 獨創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。 ? 房地產(chǎn)策劃要達到獨創(chuàng)，不雷同，必須滿足以下幾個要求： ? （一）房地產(chǎn)策劃觀念要獨創(chuàng) ? 在眾多房地產(chǎn)項目中，能在強敵中站穩(wěn)腳并成功銷售的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。 ? 旅游房地產(chǎn) ? 小戶型 ? “維多利亞海灣”是曾在京城以“旅游房地產(chǎn)”為賣點而名噪一時的樓盤。距 2022年奧運會秦皇島分賽場 奧體中心，西海灘浴場 里左右。 ? “維多利亞海灣”首先將酒店式公寓引進秦皇島。主要面對的是周邊城市，旅游季節(jié)前來度假自住，其他季節(jié)由酒店物業(yè)負責管理的一種酒店式公寓。 ? 兩棟樓面面向無際的美景，巍峨秀麗，典雅明快，每一個戶型都精心設(shè)計，戶型結(jié)構(gòu)與業(yè)主心靈空間悄然契合； ? 全年 365天與美景共舞，碧海藍天，繁華都市，一派風光無限； ? 全部按照品質(zhì)標準裝修，國際星級物業(yè)服務(wù)標準； ? 同時為您打理閑暇時光，即可舒適自住，又可投資出租，使業(yè)主尊享無任何后顧之憂的度假生活。 ? 維多利亞海灣不僅有海景，還有河水翻滾入海的壯麗景觀。 ? 維多利亞海灣以一種全精裝修的面孔出現(xiàn)在大眾面前 ,家具家電完全按照每一個戶型量身打造。 ? 3060平米的經(jīng)典小戶型設(shè)計，既滿足業(yè)主度假的需求，更符合年輕人簡約現(xiàn)代的消費理念。 ? （二）房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng) ? 策劃主題是否新穎，關(guān)系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝。 ? 當人們熱衷于在市中心區(qū)建住宅時，一些開發(fā)商卻發(fā)起郊區(qū)化運動，開發(fā)低密度、高綠化率的住宅小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài)； ? 在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時候，一些有創(chuàng)見的策劃者卻推出了山景、江景、海景，使人們的窗外視線開闊，風景悅?cè)恕? ? （三）房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng) ? 房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。 ? 廣州奧林匹克花園的復(fù)合房地產(chǎn)， 1999年奧林匹克花園將體育健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有機嫁接，成功地開發(fā)了廣州奧林匹克花園。 ? 廣州奧林匹克花園以“運動就在家門口”、“科學運動，健康生活”的奧林匹克生活方式滿足了人們對于健康的需求，營造了一個健康、運動、向上的社區(qū)。 ? 開盤的當天，盛況空前，出現(xiàn)了上千人冒著炎炎烈日排隊搶購的熱銷場面。 ? 隨后，奧林匹克花園通過倡導“統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一理念，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一經(jīng)營模式”的“五項統(tǒng)一”，成功地實現(xiàn)了品牌擴張，先后自主和合作開發(fā)了廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、上海奧園、北京奧園、天津奧園等項目。 ? 如今，奧林匹克花園已成為中國房地產(chǎn)界著名的跨地域連鎖經(jīng)營品牌。 ? 二、整合原則 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)中，有各種不同的資源： ? 一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源； ? 二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。 ? 這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會凝聚在一起，為整個項目的發(fā)展服務(wù)。 ? 有效整合房地產(chǎn)開發(fā)資源的途徑： ? 第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到 1+1=3的效果。 ? 第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。 ? 第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨到的主題資源大都是隱性，需要提煉。 ? 三、客觀原則 ? 客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃者通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。 ? 一是做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準確性， ? 二是在客觀實際的基礎(chǔ)上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。 ? 三是策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。 ? 四、定位原則 ? “定位” 就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準明確的目標。 ? 首先，從“大”、“小”兩方面入手 ? 大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能，項目的發(fā)展方向，等等。 ? 小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。 ? 房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總體方向，對項目的具體定位有指導、約束作用； ? 房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。 ? 其次，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。 ? 在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。 ? 要了解建筑設(shè)計的最新理念和流行趨勢。 ? 在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新 ?是停留現(xiàn)狀還是適度超前 ?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍，確定方向。 ? 五、可行性原則 ? 可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。 ? 在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項目成功的基礎(chǔ)； ? 可行性原則要求用最小的消耗和代價爭取最大的利益；同時強調(diào)所冒的風險最小，失敗的可能性最小， ? 六、全局原則 ? 即從整體、大局的角度來進行策劃 ? 從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為“ 開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結(jié)局 ” 八大過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。 ? 開局 ? 開局是房地產(chǎn)公司對有關(guān)信息進行綜合考慮后提出的投資開發(fā)意向，或形成的初步打算，它是房地產(chǎn)策劃的第一步。 ? 析局 ? 即分析和預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢，從而進行投資決策。 ? 如果經(jīng)濟運行情況；政策評估；市場需求預(yù)測；價格走向預(yù)測等。 ? 創(chuàng)局 ? 一是創(chuàng)造欲望，另外是意想不到的、能帶來巨額效益的解決問題的方法。 ? 教育房地產(chǎn) ? 1994年初 ， 廣州 “ 碧桂園 ” 與名人輩出的北京石景山中學合辦碧桂園學校 ， 此舉不僅提高自己的知名度和美譽度 ， 而且達到了聚集人氣 、 促進銷售的效果 ， 創(chuàng)下了月售樓 3000套的房地產(chǎn)界 “ 神話 ” 。 ? 隨后 ， 萬科 、 奧林匹克花園 、 萬達
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