【文章內(nèi)容簡介】 同時段的交通流量，評估項目當(dāng)前的交通通行能力，就項目內(nèi)部交通流組織、項目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。 2022年 1月 4日星期二 81 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進(jìn)行停車位的布局？又例如，在一個居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。 舉 例 2022年 1月 4日星期二 82 167。 評估師 評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項目前期、建設(shè)過程中和項目建成后。評估師主要負(fù)責(zé)項目的估價工作，即估算項目的市場價值、撰寫估價報告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項，以及處理法律訴訟中的補(bǔ)償事宜時，需要評估師提供的服務(wù)。評估師還可以幫助開發(fā)商進(jìn)行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。 2022年 1月 4日星期二 83 167。 律師和會計師 律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時，使開發(fā)商處在有力的地位。 會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報財務(wù)狀況。 2022年 1月 4日星期二 84 167。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 /租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項目的租售過程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價與開發(fā)商對項目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理在執(zhí)行項目營銷計劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進(jìn)行項目的市場定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營銷計劃與策略。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊伍，還是聘請專業(yè)的經(jīng)紀(jì)或代理機(jī)構(gòu)。 2022年 1月 4日星期二 85 167。 金融伙伴 (A) 合資伙伴 (joint venture partner): 是指任何個人或機(jī)構(gòu)，他們在項目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發(fā)利潤。 建設(shè)貸款的貸方 (通常是商業(yè)銀行 ): 負(fù)責(zé)提供項目建設(shè)過程中的融資，并負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計劃和條件完成項目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。 2022年 1月 4日星期二 86 167。 金融伙伴 (B) 長期貸款的貸方： 提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機(jī)構(gòu)。 長期權(quán)益投資者 : 在項目建設(shè)期間，長期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價格為基礎(chǔ)定價），或在項目竣工后投資。 2022年 1月 4日星期二 87 167。 物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負(fù)責(zé)項目運(yùn)營期間的管理。 2022年 1月 4日星期二 88 167。 市場分析師 市場研究專家 可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標(biāo)市場以及項目銷售或出租的預(yù)期速度（市場吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價格或租金水平等。 2022年 1月 4日星期二 89 167。 營銷與公共關(guān)系顧問 營銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計一個營銷戰(zhàn)略，提供營銷與媒體關(guān)系服務(wù)。 2022年 1月 4日星期二 90 167。 政府機(jī)構(gòu) 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營造一個公平高效的體系，以保證項目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。 開發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個開發(fā)隊伍的主動參與者來對待。 2022年 1月 4日星期二 91 167。 最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費(fèi)者）。 2022年 1月 4日星期二 92 167。 5 房地產(chǎn)空間分析 167。 城市中心論與城市體系 167。 競爭與城市價值 167。 城市土地使用結(jié)構(gòu) 167。 單中心城市原則 167。 其它城市土地使用理論 2022年 1月 4日星期二 93 167。 城市中心論與城市體系 167。 城市格局與城市規(guī)模 167。 城市位置分布 167。 布局基本因素 : 向心力和離心力 167。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長 2022年 1月 4日星期二 94 167。 城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級定為 1，那么每個城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級。 等級 /規(guī)模規(guī)則可以表述如下 : 城市人口 = 最大城市人口 城市排名 2022年 1月 4日星期二 95 等級 /規(guī)模理論規(guī)則 011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25排序人口2022年 1月 4日星期二 96 美國城市等級 /規(guī)模規(guī)則 05001000150020222500紐約洛杉磯 芝加哥巴爾的摩港舊金山費(fèi)城波士頓 底特律 達(dá)拉斯 休斯敦亞特蘭大邁阿密西雅圖港 克里夫蘭明尼阿波利斯菲尼克斯圣迭戈 鹽湖城 匹茲堡丹佛坦帕市 波特蘭辛辛那提 堪薩斯城密爾沃基市 薩克拉門托新奧爾良印第安納波利斯圣安東尼奧哥倫布市城市人口2022年 1月 4日星期二 97 中國城市等級 /規(guī)模規(guī)則 0200400600800100012001400上海 北京 重慶 武漢 天津 廣州 西安 沈陽 南京 成都 杭州 佛山 濟(jì)南哈爾濱長春 唐山 大連 淄博 淮安 太原 青島 鄭州 昆明 襄樊 無錫 常州 蘇州 棗莊石家莊寧波城市人口2022年 1月 4日星期二 98 中美兩國城市排名 /規(guī)模比較 05001000150020222500城市人口中國美國2022年 1月 4日星期二 99 167。 城市位置模式 美國 20個大都市 2022年 1月 4日星期二 100 167。 影響模式的主要因素 : 向心力和離心力 ◆ 向心力 ◆ 離心力 ◆ 平衡力 ◆ 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 2022年 1月 4日星期二 101 向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。 2022年 1月 4日星期二 102 離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。 2022年 1月 4日星期二 103 影響區(qū)域集中力和分散的力量 向心力 分散力 關(guān)聯(lián) 厚市場 知識外溢和其他經(jīng)濟(jì)外部性 固定因素 地租 上漲 擁擠和其他純非經(jīng)濟(jì) 2022年 1月 4日星期二 104 平衡力 當(dāng)集中力越來越強(qiáng)大、越來越重要的時候，一個或幾個大城市的人口增長和城市發(fā)展往往快于小城市。 相反，當(dāng)分散的力量更加強(qiáng)大或者更重要時，中小型城市將獲得人口過快增長。 2022年 1月 4日星期二 105 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 早期經(jīng)驗地理觀察和經(jīng)濟(jì)分析已經(jīng)發(fā)展成一個實體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級理論（城市擴(kuò)張）。 因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級理論描述如下： 為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。 2022年 1月 4日星期二 106 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 圖表中顯示了 39個低階城市（單點）和 5個高階城市（圓圈點）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運(yùn)輸成本降低，這就形成了以原點為中心的大六邊形。 2022年 1月 4日星期二 107 167。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長 167。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 167。 出口基數(shù) 167。 位置商數(shù) 167。 服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù) 2022年 1月 4日星期二 108 167。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (A) 一般來說 ,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動和價值的引擎。 2022年 1月 4日星期二 109 167。 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (B) 從概念上看，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要包括三個部分： （ 1）滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量； （ 2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報； （ 3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會保險。 2022年 1月 4日星期二 110 167。 輸出基數(shù) 我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長完全依賴于本地經(jīng)濟(jì)的出口部分的增加。 2022年 1月 4日星期二 111 167。 位置商數(shù) LQ通常被看作是商指數(shù)的簡寫。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例 除以 全國同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例 . 這個公式就是 其中， N mi = 城市 m 產(chǎn)業(yè) i 的就業(yè)人數(shù) N m = 城市 m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù) N i = 國家產(chǎn)業(yè) i 就業(yè)人數(shù) N = 國家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù) 當(dāng) LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。 N mi / Nm Ni / N LQ mi = 2022年 1月 4日星期二 112 167。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (A) 非基本行業(yè)也被稱為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域 . 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個重要特點是非基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù) . 結(jié)果： 出口行業(yè)的擴(kuò)充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。 2022年 1月 4日星期二 113 如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。 167。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (B) 兩類乘數(shù)往往被認(rèn)為是預(yù)測出口基數(shù)變化效應(yīng)成長 : 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加 2022年 1月 4日星期二 114 167。 用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類 格林米勒 (1993)將城市分為九組 : – 農(nóng)場 。 – 、保險、房地產(chǎn) 。 – 政府 。 – 制造業(yè) 。 – 軍事 。 – 礦業(yè) (含油氣 )服務(wù) 。 – 運(yùn)輸 。 – 多樣化。 2022年 1月 4日星期二 115 167。 競爭與城市價值 167。 最高最好使用 167。 運(yùn)輸成本的角色 : 叫價租金曲線 2022年 1月 4日星期二 116 167。 最高最好使用 最高及最佳使用 (HBU)意味著每塊地都通過競爭來使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果達(dá)到最具生產(chǎn)力的位置 . 2022年 1月 4日星期二 117 167。 運(yùn)輸成本的角色 : 叫價租金曲線 運(yùn)輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動成本 , 費(fèi)用由賣方直接和買家間接承擔(dān) . 運(yùn)輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)重要概念，即出價租金曲線 (或出價租金函數(shù) ). 2022年 1月 4日星期二 118 三種土地使用對于產(chǎn)量和運(yùn)輸成本的敏感性差異性的出價地租曲線 地租 A B C 中心 B使用空間 距離 2022年 1月 4日星期二 119 三類土地使用對于運(yùn)輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價地租曲線 圖中出價地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、 B、 C 。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時， A有最大的生產(chǎn)量，在中心點出價地租出現(xiàn)較高點。 C有最低的生產(chǎn)量，與運(yùn)輸成本有較小的敏感性，出價地租曲線最平緩。 B處在兩者之間。結(jié)果就是，在土地市場的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點， A的價格比其他兩個更有優(yōu)勢接近中心點， B更遠(yuǎn)些離中心點， C最遠(yuǎn)。 2022年 1月 4日星期二 1