【文章內(nèi)容簡介】 同時段的交通流量，評估項目當(dāng)前的交通通行能力，就項目內(nèi)部交通流組織、項目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進行規(guī)劃設(shè)計。 2022年 1月 4日星期二 81 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進行停車位的布局？又例如，在一個居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。 舉 例 2022年 1月 4日星期二 82 167。 評估師 評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項目前期、建設(shè)過程中和項目建成后。評估師主要負責(zé)項目的估價工作，即估算項目的市場價值、撰寫估價報告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項，以及處理法律訴訟中的補償事宜時，需要評估師提供的服務(wù)。評估師還可以幫助開發(fā)商進行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。 2022年 1月 4日星期二 83 167。 律師和會計師 律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時，使開發(fā)商處在有力的地位。 會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報財務(wù)狀況。 2022年 1月 4日星期二 84 167。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 /租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項目的租售過程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進行有關(guān)財務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價與開發(fā)商對項目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理在執(zhí)行項目營銷計劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進行項目的市場定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營銷計劃與策略。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊伍，還是聘請專業(yè)的經(jīng)紀(jì)或代理機構(gòu)。 2022年 1月 4日星期二 85 167。 金融伙伴 (A) 合資伙伴 (joint venture partner): 是指任何個人或機構(gòu)，他們在項目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發(fā)利潤。 建設(shè)貸款的貸方 (通常是商業(yè)銀行 ): 負責(zé)提供項目建設(shè)過程中的融資，并負責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計劃和條件完成項目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。 2022年 1月 4日星期二 86 167。 金融伙伴 (B) 長期貸款的貸方： 提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機構(gòu)。 長期權(quán)益投資者 : 在項目建設(shè)期間，長期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價格為基礎(chǔ)定價），或在項目竣工后投資。 2022年 1月 4日星期二 87 167。 物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負責(zé)項目運營期間的管理。 2022年 1月 4日星期二 88 167。 市場分析師 市場研究專家 可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標(biāo)市場以及項目銷售或出租的預(yù)期速度（市場吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價格或租金水平等。 2022年 1月 4日星期二 89 167。 營銷與公共關(guān)系顧問 營銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計一個營銷戰(zhàn)略，提供營銷與媒體關(guān)系服務(wù)。 2022年 1月 4日星期二 90 167。 政府機構(gòu) 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營造一個公平高效的體系，以保證項目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。 開發(fā)商強化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個開發(fā)隊伍的主動參與者來對待。 2022年 1月 4日星期二 91 167。 最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費者）。 2022年 1月 4日星期二 92 167。 5 房地產(chǎn)空間分析 167。 城市中心論與城市體系 167。 競爭與城市價值 167。 城市土地使用結(jié)構(gòu) 167。 單中心城市原則 167。 其它城市土地使用理論 2022年 1月 4日星期二 93 167。 城市中心論與城市體系 167。 城市格局與城市規(guī)模 167。 城市位置分布 167。 布局基本因素 : 向心力和離心力 167。 經(jīng)濟基礎(chǔ)與城市增長 2022年 1月 4日星期二 94 167。 城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級定為 1，那么每個城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級。 等級 /規(guī)模規(guī)則可以表述如下 : 城市人口 = 最大城市人口 城市排名 2022年 1月 4日星期二 95 等級 /規(guī)模理論規(guī)則 011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25排序人口2022年 1月 4日星期二 96 美國城市等級 /規(guī)模規(guī)則 05001000150020222500紐約洛杉磯 芝加哥巴爾的摩港舊金山費城波士頓 底特律 達拉斯 休斯敦亞特蘭大邁阿密西雅圖港 克里夫蘭明尼阿波利斯菲尼克斯圣迭戈 鹽湖城 匹茲堡丹佛坦帕市 波特蘭辛辛那提 堪薩斯城密爾沃基市 薩克拉門托新奧爾良印第安納波利斯圣安東尼奧哥倫布市城市人口2022年 1月 4日星期二 97 中國城市等級 /規(guī)模規(guī)則 0200400600800100012001400上海 北京 重慶 武漢 天津 廣州 西安 沈陽 南京 成都 杭州 佛山 濟南哈爾濱長春 唐山 大連 淄博 淮安 太原 青島 鄭州 昆明 襄樊 無錫 常州 蘇州 棗莊石家莊寧波城市人口2022年 1月 4日星期二 98 中美兩國城市排名 /規(guī)模比較 05001000150020222500城市人口中國美國2022年 1月 4日星期二 99 167。 城市位置模式 美國 20個大都市 2022年 1月 4日星期二 100 167。 影響模式的主要因素 : 向心力和離心力 ◆ 向心力 ◆ 離心力 ◆ 平衡力 ◆ 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 2022年 1月 4日星期二 101 向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。 2022年 1月 4日星期二 102 離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。 2022年 1月 4日星期二 103 影響區(qū)域集中力和分散的力量 向心力 分散力 關(guān)聯(lián) 厚市場 知識外溢和其他經(jīng)濟外部性 固定因素 地租 上漲 擁擠和其他純非經(jīng)濟 2022年 1月 4日星期二 104 平衡力 當(dāng)集中力越來越強大、越來越重要的時候，一個或幾個大城市的人口增長和城市發(fā)展往往快于小城市。 相反，當(dāng)分散的力量更加強大或者更重要時，中小型城市將獲得人口過快增長。 2022年 1月 4日星期二 105 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 早期經(jīng)驗地理觀察和經(jīng)濟分析已經(jīng)發(fā)展成一個實體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級理論（城市擴張）。 因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級理論描述如下： 為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。 2022年 1月 4日星期二 106 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 圖表中顯示了 39個低階城市（單點）和 5個高階城市（圓圈點）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運輸成本降低，這就形成了以原點為中心的大六邊形。 2022年 1月 4日星期二 107 167。 經(jīng)濟基礎(chǔ)與城市增長 167。 定義經(jīng)濟基礎(chǔ) 167。 出口基數(shù) 167。 位置商數(shù) 167。 服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù) 2022年 1月 4日星期二 108 167。 定義經(jīng)濟基礎(chǔ) (A) 一般來說 ,經(jīng)濟基礎(chǔ)是指推動和促進地區(qū)帶房地產(chǎn)活動和價值的引擎。 2022年 1月 4日星期二 109 167。 定義經(jīng)濟基礎(chǔ) (B) 從概念上看，一個地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)主要包括三個部分： （ 1）滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量； （ 2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報； （ 3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會保險。 2022年 1月 4日星期二 110 167。 輸出基數(shù) 我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟增長的城市經(jīng)濟理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟增長完全依賴于本地經(jīng)濟的出口部分的增加。 2022年 1月 4日星期二 111 167。 位置商數(shù) LQ通常被看作是商指數(shù)的簡寫。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例 除以 全國同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例 . 這個公式就是 其中， N mi = 城市 m 產(chǎn)業(yè) i 的就業(yè)人數(shù) N m = 城市 m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù) N i = 國家產(chǎn)業(yè) i 就業(yè)人數(shù) N = 國家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù) 當(dāng) LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。 N mi / Nm Ni / N LQ mi = 2022年 1月 4日星期二 112 167。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (A) 非基本行業(yè)也被稱為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域 . 區(qū)域經(jīng)濟的一個重要特點是非基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù) . 結(jié)果： 出口行業(yè)的擴充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。 2022年 1月 4日星期二 113 如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。 167。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (B) 兩類乘數(shù)往往被認(rèn)為是預(yù)測出口基數(shù)變化效應(yīng)成長 : 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加 2022年 1月 4日星期二 114 167。 用經(jīng)濟基礎(chǔ)進行城市分類 格林米勒 (1993)將城市分為九組 : – 農(nóng)場 。 – 、保險、房地產(chǎn) 。 – 政府 。 – 制造業(yè) 。 – 軍事 。 – 礦業(yè) (含油氣 )服務(wù) 。 – 運輸 。 – 多樣化。 2022年 1月 4日星期二 115 167。 競爭與城市價值 167。 最高最好使用 167。 運輸成本的角色 : 叫價租金曲線 2022年 1月 4日星期二 116 167。 最高最好使用 最高及最佳使用 (HBU)意味著每塊地都通過競爭來使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果達到最具生產(chǎn)力的位置 . 2022年 1月 4日星期二 117 167。 運輸成本的角色 : 叫價租金曲線 運輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動成本 , 費用由賣方直接和買家間接承擔(dān) . 運輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟學(xué)重要概念，即出價租金曲線 (或出價租金函數(shù) ). 2022年 1月 4日星期二 118 三種土地使用對于產(chǎn)量和運輸成本的敏感性差異性的出價地租曲線 地租 A B C 中心 B使用空間 距離 2022年 1月 4日星期二 119 三類土地使用對于運輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價地租曲線 圖中出價地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、 B、 C 。當(dāng)運輸成本降低時， A有最大的生產(chǎn)量，在中心點出價地租出現(xiàn)較高點。 C有最低的生產(chǎn)量，與運輸成本有較小的敏感性，出價地租曲線最平緩。 B處在兩者之間。結(jié)果就是，在土地市場的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點， A的價格比其他兩個更有優(yōu)勢接近中心點， B更遠些離中心點， C最遠。 2022年 1月 4日星期二 1