房地產(chǎn)開發(fā)的全部步驟(編輯修改稿)
2025-07-22 00:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和現(xiàn)在基本條件，工程款項支付方式，技術(shù)質(zhì)量要求，實物工程量清單，物資供應(yīng)方式，投標(biāo)起止日期、地點、合同主要條款等。招標(biāo)文件由招標(biāo)單位或委托咨詢機構(gòu)代編。一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。標(biāo)底主要包括造價、工期和三材指標(biāo)。目前標(biāo)底的計價主要有三種計算方式：即以施工預(yù)算為基礎(chǔ)的造價包干以平方米單位為基本的造價包干和以概算為基礎(chǔ)的造價包干。標(biāo)底編制后并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或委托單位審查批準(zhǔn)后封存，嚴加保密，一件招標(biāo)工程只能編制一個標(biāo)底。4．發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書?？捎烧袠?biāo)單位根據(jù)工程要求和自身條件，研究確定采用招標(biāo)的具體方式。5，審查投標(biāo)單位的資格。主要指招標(biāo)單位要對申請參加投標(biāo)的單位進行資格審查，其中包括企業(yè)等級、曾承擔(dān)過的工程范圍和社會信譽等。對符合條件的企業(yè)，正式發(fā)出招標(biāo)邀請書。6．發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場踏勘和招標(biāo)文件答疑。7投標(biāo)單位在提交投標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證明書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標(biāo)保證金。8．開標(biāo)。無論采取何種招標(biāo)方式，開標(biāo)都要公開進行，當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣體各投標(biāo)企業(yè)的報價及其他主要內(nèi)容，各單位標(biāo)書全部宣布之后，由招標(biāo)單位及公證部門當(dāng)場檢驗標(biāo)書，如果發(fā)現(xiàn)有的單位標(biāo)書不符合招標(biāo)規(guī)定時，可以動員投標(biāo)單位撤回標(biāo)書或宣布無效。9．評標(biāo)、定標(biāo)。開標(biāo)以后要根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的決標(biāo)原則，對各單位的標(biāo)書進行評定。確定中標(biāo)的主要依據(jù)是價格合理（在標(biāo)底上下5％左右幅度），能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好，社會信譽高等。為保證招標(biāo)的公證性，可以招標(biāo)單位為主，邀請有關(guān)部門及專家組成評標(biāo)委員會（5人以上單數(shù)，專家不得少于2／3，且政府主管部門的人員不介／、）進行評標(biāo)、決標(biāo)、確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果，有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門有權(quán)予以否決。10．發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂承包合同。招標(biāo)單位根據(jù)中標(biāo)決定，向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)單位在接到通知后的一個月內(nèi)，同招標(biāo)單位共同簽訂承包合同。合同的主要內(nèi)容必須與中標(biāo)的標(biāo)書內(nèi)容一致，把工程造價、質(zhì)量條件、違約責(zé)任等合同條款確定下來。如果發(fā)包、承包雙方對合同條款有爭議，應(yīng)由地方主管部門仲裁。招標(biāo)單位或中標(biāo)單位在簽訂合同后撕毀，對方有權(quán)持履約保證金證明書，向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成經(jīng)濟損失，如果超過履約保證金的，還應(yīng)補償不足部分。三、工程建設(shè)的合同形式與一般合同條款中標(biāo)者一經(jīng)產(chǎn)生，則發(fā)展商與承包商就進入了商簽合同階段。盡管招標(biāo)文件已經(jīng)對合同文件內(nèi)容作了明確規(guī)定，而且承包商在投標(biāo)時也表示愿意遵守，但是通常在簽訂正式合同之前，發(fā)展商和承包商仍需要一個商議階段。通過商議，發(fā)展商可以達到如下目的：第一，通過評審標(biāo)書，雖然總體上可以接受被授標(biāo)的投標(biāo)單位的報價，但還發(fā)現(xiàn)報價中可能仍有某些不夠合理之處，希望通過議標(biāo)，進一步壓低合同價格。第二，發(fā)現(xiàn)標(biāo)書中某些建議（包括技術(shù)或商務(wù)上的建議）對發(fā)展商是有利而且是可以接受的。這些建議也許是其他投標(biāo)單位提出的，但發(fā)展商希望中標(biāo)的承包商也能接受，因此可以在協(xié)商時與承包商討論這些建議，并確定由于采納這些建議而導(dǎo)致的價格變動。第三，討論某些局部變更，包括設(shè)計的局部變更、技術(shù)條件的變更。需要特別說明的是，盡管合同形式和合同條款在招標(biāo)文件中已有明確規(guī)定，但在協(xié)商階段，只要發(fā)展商和承包商能夠達成一致意見，某些局部仍可修改。作為發(fā)展商，詳細了解合同形式以及合同條款，對編制招標(biāo)文件中的合同條件是有利的，對協(xié)商修訂合同具體條件也是具有極大幫助的。下面詳細說明合同形式與合同條款。（一）合同形式建設(shè)合同是發(fā)展商（發(fā)包方）與承建單位（承包方）為了完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一項旨在明確雙方權(quán)利和義務(wù)的有法律效力的協(xié)議。按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商可采用的發(fā)包合同，具體形式也是不同的。按照計價方式不同，合同形式可分為：固定總價合同、固定單價合同與成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系不同，合同形式又可分為：總包合同（由總承包商負責(zé)組織分包）發(fā)展商直接發(fā)包的分包合同、獨立承包合同。按照是否包料的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一說明。1．按計價方式不同劃分。開發(fā)項目的條件不同，往往要求不同類型的合同及包價計算方法。這些計價方法關(guān)系到發(fā)展商與承包商之間的切身利益，因而往往是雙方需要花費很大精力協(xié)商的問題。在實際中，通常采用的計價方式有以下幾種：（l）固定總價合同。固定總價合同就是按照商定的總價簽訂的承包合同。它的特點是以圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標(biāo)價，并一筆包死。在合同執(zhí)行過程中，除非發(fā)展商要求變更原定承包內(nèi)容或者設(shè)計圖紙，承包單位一般不得要求變更承包價。固定總價合同發(fā)包方式，對于發(fā)展商而言，由于操作較為簡單，因而是受歡迎的。對于承包商而言，如果設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細，市場上材料價格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算造價，則這種承包方式也是可以接受的。但是，如果圖紙和說明書不夠詳細，未知因素較多，或者遇材料突然漲價以及惡劣氣候的影響，承包商必須承擔(dān)應(yīng)變的風(fēng)險。為此，承包商會加大木可預(yù)見費用來消除這些變動因素帶來的風(fēng)險，從而提高了工程包價，這最終對發(fā)展商是不利的。針對這種情況，可行的辦法是在固定總價合同中增加一些必要的條款，由發(fā)展商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險，從而降低承包商的不可預(yù)見費用，使總包價下降。這樣做對于發(fā)展商與建設(shè)工程承包商雙方都是非常有利的。增價條款的種類很多，大致可歸納為三種形式：①按日計價的增價條款。這種增價條款是指在合同簽字日或投標(biāo)報價日之后的任何價格增長，由發(fā)展商對承包商給予補償。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)對合同簽字日，或投標(biāo)報價日與實施施工安裝時的材料、設(shè)備和能源成本的差異進行部分或全部補償。②重大增價的調(diào)整條款。這種增價條款是指材料、設(shè)備和能源漲價到某一百分比時，齊發(fā)商才給予補償。也就是說小額風(fēng)險由承包商承擔(dān)，而大額風(fēng)險由雙方分擔(dān)或完全由發(fā)展商承擔(dān)。當(dāng)然，這個限制百分比應(yīng)當(dāng)是由雙方協(xié)商決定，作為發(fā)展商應(yīng)盡量降低該百分地”③延期增價條款。
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