【文章內(nèi)容簡介】 屬以下兩點：各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。 　　不同的消費對象有著截然不同的需求，那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標(biāo)消費者心意的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權(quán)衡。 　　消費者對應(yīng)性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)超過50㎡。否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二廳所面對的則是最復(fù)雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領(lǐng)，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對應(yīng)。四房以上或150㎡以上的房子，其面積敏感度相對較差，但也只有深入分析目標(biāo)消費者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。 　　舒適性。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。 房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當(dāng)然，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關(guān)系。 除人的視角、人的活動外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。 　　地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認為二房二廳應(yīng)該有個90㎡甚至100㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105—115㎡之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。 戶型之首——客廳　　毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)計中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。 　　在客廳的設(shè)計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。 　　上一篇文章我們提到，視總面積的大小，—5米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，否則也將在因過于狹長影響使用。 　　陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對話的空間，是最開揚、通暢的地方，我們認為必須與客廳一脈相連。陽臺還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的地方，因此只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。 　　如果在向陽面設(shè)置了陽臺，在背陰面能否設(shè)置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 　　在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計中最難決定、需要反復(fù)研究認真斟酌最費心血的之處。因為門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對目標(biāo)客戶深入、細致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實需求，并結(jié)合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。 　　客廳與餐廳的連接也是個問題。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些；錯開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也將打點折扣。 　　玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認同。但其真實價值、其存在的必要性仍為許多消費者懷疑，因而設(shè)置與否也需謹慎調(diào)查。 　　關(guān)于客廳，我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進一步細分及細分后消費者個性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設(shè)計思路？ 　　對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。 　　客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 主臥　　我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計思想中革命性的突破之一。 　　主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。 　　主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。 　　主臥設(shè)計的要點如下： 　　衛(wèi)生間：我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費者的需求。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 　　位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。 　　面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是