【正文】 對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)認(rèn)真審查短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)付款、無(wú)形資產(chǎn)、開發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)收入、銀行存款等賬戶記錄和相關(guān)原始憑證,還應(yīng)審查企業(yè)的借款合同、商品房買賣合同及董事會(huì)會(huì)議記錄,分析企業(yè)的資金來(lái)源和流向,以查清企業(yè)套取銀行信用,違規(guī)貸款的問(wèn)題。企業(yè)向銀行申請(qǐng)辦理承兌匯票,必須有真實(shí)的商品購(gòu)銷業(yè)務(wù),簽發(fā)承兌匯票是用于商品交易款項(xiàng)的結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),可用于抵押貸款。 五、套取銀行信用,違規(guī)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算。將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì)。 對(duì)于以上問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。此外,企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅。 (四)擠占和虛增開發(fā)成本。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)。 (二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì)。 對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。 (三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來(lái)核算,形成賬內(nèi)小金庫(kù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國(guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。 (二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。對(duì)于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。 一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開發(fā)成本 2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。偷漏稅金等問(wèn)題。漏繳規(guī)費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問(wèn)題與建議 作者：賈華芳【摘要】目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)核算存在虛增無(wú)形資產(chǎn)和開發(fā)成本。另一方面則對(duì)下屬分公司存在的其它應(yīng)收款等資產(chǎn)帳戶中隱含壞帳損失、不良長(zhǎng)期投資的不當(dāng)核算方法、爛尾項(xiàng)目長(zhǎng)期不清理和期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化處理等問(wèn)題采取容忍和默許的態(tài)度。 五、合并會(huì)計(jì)報(bào)表中的違規(guī)做法 在一些分公司僅作內(nèi)部獨(dú)立核算、對(duì)外由總公司統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)企業(yè)。尤其在企業(yè)資金寬松時(shí)，多有將資金輕易外借的情況發(fā)生，由此而造成不少壞帳無(wú)法收回，即使訴諸法律手段，得到的也多是被判定為非法借貸、實(shí)行處罰、判令返還所借款項(xiàng)，但往往因債務(wù)方無(wú)法償還而無(wú)法追回的結(jié)局。 四、資金外借、壞帳頻生 　 房地產(chǎn)企業(yè)資金密集，即使一般規(guī)模企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金往往也以數(shù)千萬(wàn)乃至數(shù)億元計(jì)。 三、長(zhǎng)期投資會(huì)計(jì)核算方法的不當(dāng)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)資金需用量大、關(guān)系復(fù)雜，以長(zhǎng)期投資進(jìn)行合作開發(fā)的形式較為普遍，其中也多采用成立項(xiàng)目公司的形式，按照會(huì)計(jì)規(guī)則與一般慣例，對(duì)占合作企業(yè)少于２０％投資額的對(duì)外投資，可采用成本法核算；對(duì)占合作企業(yè)２０～５０％投資額的對(duì)外投資，則應(yīng)采用權(quán)益法核算；對(duì)超過(guò)５０％或具有合作企業(yè)實(shí)際控制權(quán)的對(duì)外投資，應(yīng)采用權(quán)益法核算并編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。發(fā)生爛尾項(xiàng)目令企業(yè)騎虎難下——如對(duì)爛尾項(xiàng)目清盤處理，則頓現(xiàn)其巨額虧損；如讓其“爛”下去，則存在大量資金的長(zhǎng)期無(wú)效占用及大量利息財(cái)務(wù)費(fèi)用的無(wú)休止發(fā)生。因此，此類企業(yè)較普遍地存在著通過(guò)將期間費(fèi)用、尤其是將其中數(shù)額巨大的以經(jīng)營(yíng)利息支出為主的財(cái)務(wù)費(fèi)用列作待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)，乃至開發(fā)成本而將它們資產(chǎn)化的傾向，從而形成了潛虧因素。 但是，某些房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期處于經(jīng)營(yíng)困境之中?，F(xiàn)對(duì)審計(jì)實(shí)踐中常見的房地產(chǎn)企業(yè)潛虧因素評(píng)析如下： 一、期間費(fèi)用違規(guī)資產(chǎn)化的現(xiàn)象比較普遍 《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度都明確規(guī)定了經(jīng)營(yíng)中企業(yè)各會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用均屬期間費(fèi)用，應(yīng)“直接計(jì)入當(dāng)期損益”，全部參加當(dāng)期損益構(gòu)成而無(wú)期末余額?！　?　　 　　[參考文獻(xiàn)]　　[1]劉新國(guó)，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004年，26頁(yè)27頁(yè)　　[2]方正，《企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范管理》，藍(lán)天出版社，2004年，392頁(yè)398頁(yè)　　[3]《審計(jì)》財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室編，中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社，2003年，395頁(yè)401頁(yè)　　[4] 陳思維、王令金、王曉震：《經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)》，中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)出版社，2002年，185頁(yè)187頁(yè)　　 房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中常見的潛虧因素評(píng)析 作者：楊衛(wèi)忠　 在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)踐中，筆者多次發(fā)現(xiàn)一些由于種種原因而存在著的人為操縱損益水平、掩蓋真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的現(xiàn)象。在這一階段主要任務(wù)就是：　　⑴重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和預(yù)見性；　?、浦匦聦彶閷?duì)預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)采取措施的科學(xué)性、合理性；　?、侵匦聦彶槠髽I(yè)的項(xiàng)目管理能力　　這一階段的目標(biāo)是通過(guò)對(duì)以上三項(xiàng)的分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為以后的項(xiàng)目投資活動(dòng)提供有益的參考和借鑒?！　?duì)項(xiàng)目投資成果進(jìn)行審計(jì)。在項(xiàng)目投資計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到各項(xiàng)不確定因素的影響，因此必須根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃定期對(duì)項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查。　　項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)在這一階段審計(jì)目標(biāo)是論證企業(yè)擬訂的各項(xiàng)投資和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，保證企業(yè)項(xiàng)目投資各項(xiàng)指標(biāo)的合理性、準(zhǔn)確性和可行性?！　∪缓螅鶕?jù)利潤(rùn)表，就可以得出該投資項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)并對(duì)該項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。這一階段主要是通過(guò)編制利潤(rùn)表來(lái)分析和評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。　　債務(wù)融資是我國(guó)企業(yè)的主要融資方式，合理確定企業(yè)的融資比例，不僅要符合國(guó)家規(guī)定的資本金比例，還要使融資成本降到最低，在保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；　　②開展項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。我們一般將總投資分為兩部分進(jìn)行分解：