房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個業(yè)務(wù)問題(參考版)
2025-03-28 02:20本頁面
【正文】 。企業(yè)改制安置職工的費用是否可以稅前扣除？國家稅務(wù)總局國稅函[2001]918號文件規(guī)定“企業(yè)對達(dá)到一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補(bǔ)貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補(bǔ)償支出“原則上可以稅前扣除。但由于資產(chǎn)是按照規(guī)定年限折舊或按受益期限攤消，會造成收入和成本不配比，造成前5年收入較大，而成本較少，稅收較多，而后5年沒有收入，只有成本，造成虧損。有企業(yè)在出租資產(chǎn)時，約定要將租賃期內(nèi)的租金提前在一年或幾年付清（如租賃期為10年，但租金在前5年付清）按照《企業(yè)所得稅法法實施條例》第十九條的規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。但企業(yè)如果有非經(jīng)常發(fā)生的非生產(chǎn)經(jīng)營所得（如無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等）是否也可以享受優(yōu)惠政策。完工產(chǎn)品銷售繳納的企業(yè)所得稅作為應(yīng)繳稅款，不作處理。2008年只有完工產(chǎn)品銷售收入，但有未完工產(chǎn)品的企業(yè)，按未完工產(chǎn)品建筑面積占總面積（已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品建筑面積之和）的比率分?jǐn)偟钠陂g費用。2008年的期間費用及營業(yè)稅金按照收入比例分?jǐn)?，A項目（已完工結(jié)算）分?jǐn)偟钠陂g費用6*50%=3萬元、營業(yè)稅金5萬元不得扣除。處理辦法：A項目繳納的稅金100*15%*25%=。2008年A項目已完工結(jié)算。2008年既有完工產(chǎn)品銷售收入，又有未完工產(chǎn)品預(yù)售收入的，按預(yù)售收入占總收入的比率分?jǐn)偲陂g費用、營業(yè)稅金及附加，在2009年作納稅調(diào)減，一次性扣除，未完工產(chǎn)品預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅可以作為預(yù)繳稅款在產(chǎn)品完工結(jié)算時換算成預(yù)計毛利額抵減實際毛利額。處理辦法：繳納的企業(yè)所得稅=100*15%*25%=，待項目完工結(jié)算年度抵繳，2008年沒有扣除的期間費用和營業(yè)稅經(jīng)稅管員核實，主管科長簽字同意后，可在2009年匯繳的作為納稅調(diào)減，一次性扣除。發(fā)生期間費用10萬元，營業(yè)稅5萬元，繳納器企業(yè)所得稅=100*15%*25%=。2008年的期間費用、營業(yè)稅金及附加經(jīng)核實后可在2009年作納稅調(diào)減，一次性扣除。此種情況的企業(yè)，可在稅管員對其虧損進(jìn)行調(diào)整核實后，經(jīng)主管科長簽字后，按CTAIS流程按照核定后的虧損額維護(hù)彌補(bǔ)虧損庫。如：企業(yè)2008年開工建設(shè)A項目，沒有取得銷（預(yù)）售收入，發(fā)生期間費用100萬元，會計利潤為100萬元。2008年度沒有銷（預(yù)）售的企業(yè)，2008年度的虧損（主要是期間費用）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，并由核實人。）十一、關(guān)于2008年核定征收企業(yè)業(yè)務(wù)處理2008年未完工產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅，可以作為預(yù)繳稅款在產(chǎn)品完工結(jié)算時換算成預(yù)計毛利額抵免實際毛利額。十、關(guān)于成本費用的具體計算方法 市局將對“房地產(chǎn)企業(yè)格式化結(jié)算模型”進(jìn)行修改，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用具體計算方法可參照修改后“房地產(chǎn)企業(yè)格式化結(jié)算模型”處理。（注：僅指國稅所管理企業(yè)，地稅所管理企業(yè)按稅法辦理。九、關(guān)于當(dāng)期可以稅前扣除的成本費用企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。應(yīng)向政府上交的報批報建費、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。（跟蹤管理，及時支付）公共配套設(shè)施尚未建造完工的，可以按照預(yù)算造價合同預(yù)提建造費用。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬一次性取得土
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