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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例(參考版)

2024-11-15 22:07本頁面
  

【正文】 評估處理結(jié)果由于該企業(yè)的行為已構(gòu)成偷稅,評估小組根據(jù)相關規(guī)定,將評估材料移送稽查局。,評估人員向市局稽查局發(fā)出協(xié)查申請,經(jīng)稽查局檢查該單位基本銀行賬號,涉及銷售方向該單位匯入銷售款的具體情況,發(fā)現(xiàn)該單位2006與3家不需要開具增值稅專用發(fā)票的個體戶發(fā)生過業(yè)務往來,銷售箱板紙410噸,取得銷售收入1061100元(含稅)。評估人員發(fā)現(xiàn),入庫記錄與工資核算員核算的記錄一致,但與財務上的產(chǎn)成品數(shù)量不符,出庫記錄也與財務上的銷售數(shù)量不符。評估人員找到原材料保管員,確定領用原材料噸位數(shù)量屬實。評估人員對每一筆原材料發(fā)票從購進到入庫再到出庫,對每個月耗用的電費,耗用的煤炭都進行了認真分析,對在職職工及職工工資的發(fā)放情況隨機調(diào)查基本沒有發(fā)現(xiàn)問題。于是確定了調(diào)查思路:一是對企業(yè)購進的材料,耗用煤炭,購進電力的發(fā)票進行仔細審核,對生產(chǎn)工人工資發(fā)放表向職工抽樣調(diào)查核實;二是針對產(chǎn)成品或銷售入賬的情況對產(chǎn)品出庫單,庫存產(chǎn)品按日進行具體核實。實地調(diào)查評估人員認為通過約談,企業(yè)的解釋不夠完善和合理,企業(yè)出現(xiàn)虧損的原因和單位產(chǎn)品耗用材料、燃料等偏高的原因還需要到企業(yè)生產(chǎn)場所了解情況。評估人員認為財務人員對疑點一、二的解釋,企業(yè)利潤偏低是因為管理不善,職工浪費過大的解釋不盡合理。企業(yè)財務人員對評估人員提出的幾個問題在約談時解釋為:,單位產(chǎn)品耗用原材料、電力、生產(chǎn)工人工資偏高現(xiàn)象是由于企業(yè)管理不善、職工責任心不強,發(fā)生嚴重的浪費所致。4月19日評估小組及時向該企業(yè)發(fā)出納稅約談舉證通知書,要求財務人員4月21日前到稅務機關約談,評估人員將采集到的相關數(shù)據(jù)做好詳細記錄,對列舉的疑點歸類進行約談的準備。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2006年應生產(chǎn)成品6162噸,而企業(yè)賬面上產(chǎn)成品的數(shù)量為5757噸,比評估小組測算的數(shù)少405噸。=6162噸。評估小組根據(jù)全市重點行業(yè)主導產(chǎn)品(小類)投入產(chǎn)出指標體系,∶1,該企業(yè)2006耗用廢紙7518噸,運用數(shù)字方法,測算出該企業(yè)生產(chǎn)數(shù)量評估算公式如下:評估期產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量=當期原材料投入量247。耗用電580千瓦時,生產(chǎn)工人工資120元。為了便于評估工作的正常開展,評估人員采集了該企業(yè)2006的主要經(jīng)濟指標為:生產(chǎn)成品紙5757噸,耗用廢紙7518噸,耗用電力3574000千瓦時,耗用煤4200噸,生產(chǎn)工人工資748000元。由于該企業(yè)在同行業(yè)中發(fā)展較早,質(zhì)量比較過硬,按理來說利潤水平應該偏高。評估數(shù)據(jù)采集某紙業(yè)有限公司企業(yè)所在的醴陵市是一座工業(yè)化城市,以盛產(chǎn)鞭炮煙花和陶瓷聞名全國,產(chǎn)品銷往世界各地,由于兩種產(chǎn)品裝箱運輸時對紙箱的需求量很大,紙箱行業(yè)帶動了造紙企業(yè)的發(fā)展。主要生產(chǎn)箱板紙,牛皮紙,是紙箱生產(chǎn)企業(yè)的主要原材料。將未申報的維修收入進行了申報,補繳入庫增值稅、滯納金合計104萬元,%,超過了預警線。由于對以上項目相關政策把握不當,造成工時核算不準,同時沒能開發(fā)票確認收入。企業(yè)自查及評估結(jié)果該企業(yè)在約談后對公司的用友財務軟件系統(tǒng)與一汽配件專用的R3系統(tǒng)進行了交叉查詢和分析,查得2005年R3系統(tǒng)結(jié)轉(zhuǎn)維修收入與財務確認相差597萬元。但同時承認確有精品贈送、免費維修、公司內(nèi)部車輛維修等視同銷售行為,因?qū)Χ愂照吡私獠粔驔]有計入銷售收入申報納稅。對于稅負偏低問題解釋為該品牌轎車特別是進口轎車降價幅度較大,影響了稅負。在掌握了該公司大量基本信息的基礎上,評估人員對該公司銷售經(jīng)理、財務總監(jiān)和財務人員進行了約談。從不同的角度推算結(jié)論基本相近。(一)假定該企業(yè)賬面配件精品實耗成本是真實的,根據(jù)維修收入與配件實耗成本的關系:維修收入=配件實耗成本/(1維修利潤率),按維修利潤率平均標準下限35%計算: 推算2005年維修收入=2714/(135%)=4175萬元;推算2005年少繳增值稅=(41753376)17%=135萬元。應納稅款評估從上述情況分析,該公司維修利潤率明顯低于行業(yè)平均標準,可以推論有存在瞞報維修銷售收入問題的可能。從典型企業(yè)調(diào)查情況看,配件加價率應為15%~20%。,配件及精品的加價=維修及精品收入-配件及精品材料實耗-維修工時費用;配件及精品加價率=配件及精品的加價/配件及精品材料實耗;據(jù)該公司管理軟件上調(diào)取的維修的工時費用為1079萬元,假定此項數(shù)據(jù)準確,可以計算該公司2005年配件加價為:汽車維修及精品收入3376萬元-實耗材料2714萬元-維修工時費用1079萬元=-417萬元。從經(jīng)營相同品牌的汽車4S店的情況看,維修利潤率為35%~40%。當年汽車維修及精品實耗成本=上年底維修備件庫存+當年維修購進-當年底庫存=658+2649593=2714萬元。評估期維修銷售毛利率=評估期維修銷售毛利/評估期維修銷售額; 評估期維修銷售毛利=評估期維修銷售額評估期維修配件實耗成本;評估期維修配件實耗成本=評估期期初配件庫存余額+評估期期間配件購進金額評估期期末配件庫存余額; 根據(jù)企業(yè)填報的數(shù)據(jù),該公司2005年維修及精品銷售實現(xiàn)收入3376萬元。維修及配件銷售毛利率為35%左右。,維修服務獲利是汽車獲利的主要部分。評估期整車銷售毛利率=評估期整車銷售毛利/評估期整車銷售額;評估期整車銷售毛利=評估期整車銷售額(評估期期初整車庫存余額+評估期期間整車購進金額評估期期末整車庫存余額);整車毛利率受市場供求關系影響較大,除極個別車型高于廠商零售指導價加價銷售外,一般均為降價銷售,毛利率沒有一個絕對標準值,但綜合毛利率一般不會低于2%。將整車與維修(含配件與精品銷售)銷售收入、銷售成本分離,分別計算相關指標進行分析是對汽車銷售服務企業(yè)納稅評估的關鍵。該企業(yè)經(jīng)營的品牌是高檔汽車,另一參考企業(yè)的同一比例是10%,可以進一步懷疑該企業(yè)納稅異常,有隱瞞維修收入的可能。(二)評估企業(yè)銷售收入結(jié)構(gòu)構(gòu)成分析經(jīng)調(diào)查了解到,成熟期(開業(yè)3年以上)的汽車銷售服務企業(yè)主要的利潤來源于維修收入,企業(yè)維修銷售收入占銷售收入總額的比例也相對穩(wěn)定,一般為10%以上,高檔車的這一比例更高,并隨著經(jīng)營期的延長而逐漸提高。參考稅負模型計算方法: 參考稅負=4%17%90%+35%17%10%=%(計算說明:假設整車銷售毛利率4%,維修及配件銷售毛利率35%,整車銷售收入占全部銷售收入的90%應根據(jù)實際情況修正參數(shù))。汽車銷售服務企業(yè)增值稅稅負受企業(yè)庫存增減和整車購進是否均衡影響較大,應對實際稅負進行修正,消除庫存增減和整車購進均衡性對稅負的影響。遼寧省國稅局遼寧省國稅局:《找出4S店經(jīng)營中的利潤蓄水池》 稅人基本情況遼寧某汽車銷售服務有限公司,增值稅一般納稅人,為M品牌汽車4S店,即專營整車銷售(Sale)、零配件供應(Sparepart)、售后服務(Service)、信息反饋(Survey)。聯(lián)合建委、家裝協(xié)會和市場管理部門,共同加強對家裝企業(yè)的管理。建議對家裝企業(yè)全面實行按照建筑安裝業(yè)5%~7%純益率定率征收企業(yè)所得稅。對未辦理稅務登記的家裝游擊隊應一律實行核定征收,如能提供合同按綜合征收率核定征收,如無合同或合同金額明顯偏低的,可和市建委及家裝協(xié)會共同制定家裝指導價格,按指導價格核定營業(yè)收放。建議在市局和區(qū)縣局之間建立家裝企業(yè)在各市場簽訂合同數(shù)據(jù)定期匯總交換機制,及時反饋給家裝企業(yè)注冊地主管稅務機關,力求從源頭堵塞稅收漏洞。正規(guī)家裝企業(yè)完工后可憑合同和開具的發(fā)票免于重復征收。根據(jù)市建委建小區(qū)的稅源管理。由市場主管稅務所監(jiān)督其代征稅款,管住小規(guī)模家裝企業(yè)、個體戶、家裝游擊隊零散稅源。委托家具建材市場代征稅款,管住較大規(guī)模家裝企業(yè)的稅源。稅務機關一是要加強針對該行業(yè)的稅收政策宣傳,增強企業(yè)依法納稅意識;二是為在該行業(yè)加大以票控稅的力度,建議對施工合同示范文本進行修訂,增加“稅務機關監(jiān)制的合法發(fā)票是家裝工程保修及爭議解決的重要憑證”條款,以增強群眾索要發(fā)票意識;三是為鼓勵群眾索要發(fā)票,將建筑安裝業(yè)發(fā)票列入有獎發(fā)票范圍。造成家裝企業(yè)出現(xiàn)上述涉稅問題最主要的原因是稅務機關難以全面掌握其真實收入。、繳納企業(yè)所得稅。分析及建議當前家裝行業(yè)普遍存在如下共性涉稅問題:。該公司對設計師發(fā)放的個人收入未按規(guī)定全額代扣代繳個人所得稅,2003年~。其中,該公司2003年~,、。(四)簽訂的裝修合同未按規(guī)定繳納印花稅。近年來,北京市家裝企業(yè)的純利潤率不低于7%,而從企業(yè)提供資料推算顯示其純利潤率不到1%,這與其龍頭企業(yè)的身份明顯不符。該公司向稅務機關申報的收入只占其向行業(yè)協(xié)會申報收入的28%。企業(yè)向稅務機關申報的收入應為其全部應稅收入,這一數(shù)字理應大于稅務機關在10個市場采集到的企業(yè)簽章金額。將數(shù)據(jù)進行“一戶式”整合分析將該公司2003年的申報納稅數(shù)據(jù)、在10個主要市場的簽訂合同數(shù)據(jù)以及向行業(yè)協(xié)會上報的數(shù)據(jù)進行“一戶式”整合分析,發(fā)現(xiàn)該公司存在下列明顯的涉稅疑點和問題:(一)該公司有未如實申報營業(yè)收入的嫌疑。(二)外部數(shù)據(jù)采集。評估數(shù)據(jù)采集(一)內(nèi)部數(shù)據(jù)采集首先從綜合服務管理信息系統(tǒng)中調(diào)取了該公司2003年的申報納稅數(shù)據(jù)。企業(yè)更正了申報表,以上稅款和滯納金均已按期全部入庫。企業(yè)也同時對相關的涉稅問題進行了認真的自查并調(diào)整和完善了相關的賬務處理。在評估人員就此對企業(yè)方面進行了政策解讀后,王某及其財務人員表示一定要進行認真的自查。原來該單位新建辦公樓所需的磚、砂、石料等材料均是由附近村的個人提供,這些人沒有辦理稅務登記,故不能提供銷售發(fā)票,于是就出現(xiàn)了以運輸發(fā)票結(jié)算貨款的情況。考慮到非正常損失的產(chǎn)成品所負擔的進項稅款需要轉(zhuǎn)出的問題,該單位就把實際已報廢的產(chǎn)品作為次品進行了賬務處理,以達到不作進項稅額轉(zhuǎn)出的目的。企業(yè)認為該產(chǎn)品是屬于桶裝,便暫時進行了露天存放的處理。針對這越來越多的問題,該單位的法定代表人和財務負責人已很難自圓其說,終于承認所說的次品業(yè)務實際上是一次意外的廢品損失。承運人為幾個固定的個人姓名。也就是說,該單位該項業(yè)務只計了成本而未計銷售。將次品處理的收入及結(jié)算、運費單據(jù)的合法性及支付憑證作為舉證資料的重點核實內(nèi)容。對12月份的運費抵扣大幅度變化的情況,該單位的法定代表人及財務人員解釋為由于年底集中結(jié)賬造成。財務人員隨即對這批產(chǎn)品的數(shù)量和金額及賬務處理情況進行了說明。這一原因?qū)е略摦a(chǎn)品為微利產(chǎn)品,如果稍有不慎出現(xiàn)產(chǎn)品不合格的情況,導致產(chǎn)品價格上不去,就會形成成本大于收入的情況。另外,原材料市場價格不斷上漲,導致產(chǎn)品成本增加,銷售毛利率下降,稅負較低。約談舉證針對以上分析發(fā)現(xiàn)的疑點,評估人員擬定了詳細的約談提綱,發(fā)出了《稅務事項通知書》,對企業(yè)實施約談。于是評估人員又從戶管檔案和CTAIS系統(tǒng)中采集到企業(yè)進項稅款抵扣的如下相關信息: 從以上指標可以看出,該單位的進項稅金的構(gòu)成部分中變動幅度最大的是7%的進項。綜合以上分析指標得出的疑點,結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品情況,評估人員認為該單位少計銷售收入從而少計銷項稅額的可能性較小。應稅銷售額變動率/應納稅額變動率=%/%=;遠大于正常比值1,說明企業(yè)可能存在實現(xiàn)銷售收入不計提銷項稅金或擴大抵扣范圍多抵進項的問題。銷售成本變動率/應稅銷售額變動率=-%/-%=,配比分析指標小于1;正常情況下二者應基本同步增長,比值應接近1,在比值小于1且二者均為負數(shù)的情況下,反映可能存在本企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品用于集體福利、在建工程等不計銷售收入或未作進項稅額轉(zhuǎn)出等問題。應稅銷售額變動率/應納稅額變動率=%/-%=,由于二者均為負數(shù)且配比分析指標接近1,反映無問題。評估人員通過CTAIS“一戶式”查詢模塊,采集到企業(yè)當月有關涉稅信息,為便于對比分析,發(fā)現(xiàn)疑點,同時采集到2005年同期、2004全年、2005全年相關指標進行配比分析。經(jīng)營范圍是紡紗、紡織漿料,為增值稅一般納稅人,主要原材料為皮棉、淀粉。評估后,外資房地產(chǎn)行業(yè)虧損面,%%。往來款項是造成房地產(chǎn)企業(yè)虧損的重要原因之一,是利潤的調(diào)節(jié)器、虧損的蓄水池。對此。(四)H公司往來款項異常指標——未付款項長期掛賬問題。根據(jù)評估初步測算,按照相關政策規(guī)定,僅2005關聯(lián)融資就造成企業(yè)虧損增加2400萬元。同時,J公司也是一個內(nèi)部資金拆借的平臺,子公司將富余資金上交J公司,再由J公司在集團內(nèi)統(tǒng)一調(diào)配使用。該公司2005年財務費用2423萬元,為同期收入的4倍,是造成企業(yè)2005年虧損的主要原因。(三)J公司——關聯(lián)企業(yè)融通資金減少利潤問題。在中介審計的基礎上,確認該項目的應納稅所得額為605萬元。二是香港C公司曾支付Y公司109萬元用于代繳所得稅,但根據(jù)Y公司實際能夠提供的稅票。約談發(fā)現(xiàn):Y公司與香港C公司1997年聯(lián)合開發(fā)雁鳴山莊,Y公司負責提供土地(),香港C公司提供開發(fā)資金(),2005年9月全部銷售完畢?!捌渌麘犊睢保?994年~1995年計提需支付給外方的服務費,但未支付,且企業(yè)不能提供外方要求支付的相關合理證明。(二)Y公司——減收增支問題。核查發(fā)現(xiàn),已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本中,應在主樓、輔樓、裙樓地上、裙樓負一層、負二層之間分攤的開發(fā)成本合計30996萬元,主樓可售面積為68652平方米,按可售面積比例計算分攤后,輔樓和裙樓銷售成本應調(diào)減7255萬元,列入主樓開發(fā)成本。但其中的土地出讓金、基礎設施、公共配套設施等是主樓、輔樓、裙樓三者共有的,應按銷售面積以及可售單位工程成本費用,進行合理分攤。評估人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)的增建行為引發(fā)了多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的稅收風險。評估人員發(fā)現(xiàn):該公司裙樓(含地下二層)和輔樓已銷售完畢,所有開發(fā)成本均已結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本。針對F公司疑點(兩期開發(fā),成本有可能未在主樓、副樓、裙樓間合理分攤),評估人員設計了成本計算及記錄循環(huán)內(nèi)部控制問卷和納稅事項專題問卷。發(fā)現(xiàn)共性涉稅風險點后,在同類企業(yè)中進行拓展聯(lián)評。2005年末應付款項較高,為3435萬元,與當年703萬元的主營業(yè)務收入不配比,且變動率為66%,應重點關注。J公司無在建項目,對其大額資金往來項目需要進一步評估。數(shù)額巨大,且2005年較2004年增長幅度達65%,引人關注。同時,會計報表附注披露:Y公司與香港C公司聯(lián)合開發(fā)雁鳴山莊,2005年9月已銷售完畢,到2005年底尚未結(jié)算,Y公司未就此項目所得申報納稅。(2)Y公司疑點。2005其他應付款大幅增加,變動率為1159%。評估人員確定了應付款項變動率、銷售收入變動
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