【正文】 ? （三）審核批復(fù)資料 ? 有關(guān)審批文件及合同，包括竣工驗收文件、減免稅批復(fù)、合作建房合同等。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 50 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 指標(biāo) 2 其他應(yīng)付款增幅指標(biāo)（參考指標(biāo)） 評 估 指 標(biāo) （ “ 其他應(yīng)付款 ” 本期余額 上期余額） /（經(jīng)營收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 異 常 分 析 ≥10% ，視為異常，可能存在代收款項未計收入或取得收入長期掛帳問題 評 估 資 料 資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 備 注 約談環(huán)節(jié)應(yīng)責(zé)成其提供 “ 其他應(yīng)付款收付明細(xì)表 ” 指標(biāo)說明：根據(jù)經(jīng)驗判斷，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本期 “ 其他應(yīng)付款 ” 增長額高于當(dāng)期收入金額的 10%，可能存在異常，應(yīng)通過約談等方式進一步了解有關(guān)情況。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 49 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 常見問題 4的評估指標(biāo)指標(biāo) 1 房地稅關(guān)系指標(biāo)（參考指標(biāo)） 評 估 指 標(biāo) 房產(chǎn)稅＞ 0，土地使用稅 = 0 異 常 分 析 二者同時存在，視為異常，可能存在已納房產(chǎn)稅未納土地使用稅問題 評 估 資 料 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 土地使用稅 指標(biāo)說明 ： 評估實踐表明，部分企業(yè)存在已繳房產(chǎn)稅但未繳土地使用稅情況，需通過約談等方式進一步了解有關(guān)情況。 評 估 指 標(biāo) （（職工工資總額 /全年平均職工人數(shù) 1000） /12 相應(yīng)個稅稅率 速算扣除數(shù)） 12全年平均職工人數(shù) 異 常 分 析 ＞當(dāng)年已代繳工資薪金個稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個人所得稅問題 評 估 資 料 大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報表、 個人所得稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 個人所得稅 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 48 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 常見問題 3的評估指標(biāo) 指標(biāo) 1 經(jīng)營收入成本率指標(biāo)（基本指標(biāo)） 評 估 指 標(biāo) 經(jīng)營收入成本率 = 經(jīng)營成本 /經(jīng)營收入 異 常 分 析 ＞ 60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問題 評 估 資 料 損益表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅 指標(biāo)說明 ： 通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)進行調(diào)查，該行業(yè)經(jīng)營收入成本率一般不會超過 60%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H情況進行調(diào)整），若超過，視為異常。 ? 指標(biāo) 4 計算錯誤指標(biāo)（參考指標(biāo)） 指標(biāo)說明：略 評 估 指 標(biāo) “銷售不動產(chǎn) ” 及 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 營業(yè)稅 參考計稅依據(jù) = 預(yù)收帳款期末余額 期初余額 + 經(jīng)營收入 經(jīng)批準(zhǔn)的免稅收入 異 常 分 析 若 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目的計稅依據(jù)小于售房營業(yè)稅參考計稅依據(jù)，視為異常，可能存在預(yù)收帳款未及時納稅問題 評 估 資 料 大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)、減免稅批復(fù)數(shù)據(jù)、 資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 評 估 指 標(biāo) “經(jīng)營稅金及附加”與依收入明細(xì)表中各項收入計算的稅金相比較 異 常 分 析 如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計算錯誤等問題 評 估 資 料 損益表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加 備 注 約談時可要求其提供免稅批復(fù) 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 47 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 常見問題 2的評估指標(biāo) ? 指標(biāo) 1 人均應(yīng)納稅所得額指標(biāo)（基本指標(biāo)） ? 指標(biāo)說明：經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，按平均職工工資計算出的個人所得稅總額一般不會大于實際應(yīng)代扣代繳的個人所得稅。 ? 同期已納營業(yè)稅僅指 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目已納營業(yè)稅。根據(jù)以上信息，可以分項目按均價計算一定期間售房的應(yīng)稅收入總和及應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額，與該期間已納稅額對比，差異較大的視為異常。 ? 指標(biāo)說明： ? 根據(jù) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)銷售后，需向房土管理部門如實申報銷售信息。 ? （二）評估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 44 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 二、指標(biāo)確定 ? （一） 常見問題評估指標(biāo) ? 常見問題 1的評估指標(biāo) ? 指標(biāo) 1 房地產(chǎn)信息指標(biāo)（基本指標(biāo) ?） ? 本文所有指標(biāo)分為 “ 基本指標(biāo) ” 和“ 參考指標(biāo) ” 兩類，前者有效性高于后者，指標(biāo)定性可根據(jù)實踐檢驗情況進行調(diào)整。 ? 由于外資企業(yè)和新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納，所以企業(yè)所得稅所占比例很小 。 15：簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花（房產(chǎn)買賣合同的印花稅由房管局代征） 16：留下一兩套 “ 爛尾房 ” ，不及時進行項目決算，少繳土地增值稅。 13：為股東購買商業(yè)保險未代扣代繳個人所得稅。 11：未竣工結(jié)算時出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費）。 9：采取虛假立項制造 “ 委托開發(fā) ” 假象，將竣工期混入 98年 6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳稅。 7：代建工程或自營工程在銷售時未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。5：利用虛假資料向稅務(wù)機關(guān)申請代開發(fā)票，列支虛假的成本、費用，少繳企業(yè)所得稅。 3：合作建房未按規(guī)定繳稅。 ? 其他問題：（以下問題發(fā)生率均為 10%以下） ? 1：將預(yù)收款計入其他應(yīng)付款等往來款項少納稅，并影響預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。（僅統(tǒng)計內(nèi)資企業(yè)） 4：未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）。 3：采取不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、不計或少計收入、多列成本費用等方式少繳企業(yè)所得稅。 2：發(fā)放年終獎、過節(jié)費、獎金、補貼以及支付董事費、發(fā)放勞務(wù)報酬等未按規(guī)定代扣代繳個稅。 ? （二）稅務(wù)檢查問題 ? 常見問題： 1：取得售房預(yù)收款未繳或未足額繳納營業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 圖 2 － 236%6%14%16%20%6% 2%營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅　房產(chǎn)稅、土地使用稅土地增值稅印花稅其他（文化事業(yè)建設(shè)費）2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 42 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 各稅種查補金額比例 ? 在有問題的 58件案件中，共查補稅款 ，最高補稅金額 ，平均每戶補稅 。 圖2 －1無問題4%有問題96%有問題無問題2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 41 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 各稅種有問題比例 ? 各稅種有問題比例指在所抽查的案件中，某稅種有問題的案件占全部案件的比重，分別為：營業(yè)稅（ 36%）、土地增值稅（ 20%）、房產(chǎn)稅和土地使用稅（ 16%）、個人所得稅（ 14%）、企業(yè)所得稅（ 6%）以及印花稅（ 6%）。具體情況如下： ? 有問題率 ? 從 2021年北京市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)中隨機抽取 60件檢查案件， 有問題的為 58件，檢查有問題率為 96%。 ? 四、收入費用指標(biāo) ? 混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo) 11指標(biāo) 112。 ? 二、當(dāng)收入指標(biāo) 31 ? 營業(yè)稅：按會計確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 51；按稅法確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 51； ? 城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按 會計 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 132；內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 133； ? 教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，按 會計 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 142；內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 143； ? 企業(yè)所得稅：純益率征收，按 會計 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 152； ? 純益率征收，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 153； ? 土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 會計 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 162； ? 單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 163。 ? 本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標(biāo)內(nèi)容與具體運用見附件一。 ? （九）評估指標(biāo)特點 ? 有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系； ? 可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表； ? 簡單易行，用 EXCEL表的形式完成，包含 “ 計算公式 ” 、 “ 結(jié)果分析 ” 、 “ 涉及重點檢查科目 ” 。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關(guān)的 10項指標(biāo)，其中 6項收入指標(biāo)、 3項成本指標(biāo)、 1項收入費用指標(biāo)。 ? 涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。 ? （ 6）局限性：需要配合 “ 應(yīng)付帳款 ” 明細(xì)帳，麻煩。 ? ② 可能涉及的稅種。 ? （ 4）目的：判定視同銷售的情況。 ? （ 1）介紹現(xiàn)金流量表中 “ 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 ” 。 ? （ 6） 局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。② 可能涉及的稅種。 ? （ 4）目的：判定視同銷售的情況。 ? （ 1）介紹 “ 存貨 ” 、 “ 固定資產(chǎn) ” 在報表及報表附注中的反映。 ? （ 2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 ? （七）成本指標(biāo) ? 成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。 ? 該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 34 第一節(jié) 會計報表指標(biāo) ? （六）土地增值稅指標(biāo) ? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預(yù)繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。 ? 該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 33 第一節(jié) 會計報表指標(biāo) ? （五）企業(yè)所得稅指標(biāo) ? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的企業(yè)所得稅對比，初步核實按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。 ? 該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 32 第一節(jié) 會計報表指標(biāo) ? （四）教育費附加指標(biāo)： ? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的教育費附加對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)教育費附加繳納的情況。 ? 靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。 ? 建立模型： ? （ 1） 指標(biāo) 131：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ” ? 【 主營業(yè)務(wù)