【正文】 3/2/2023 51辛寒專用 PPT模板涉及法規(guī)營業(yè)稅法規(guī)? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選）? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知? 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知企業(yè)所得稅法規(guī)? 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例? 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則? 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知? 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知土地增值稅法規(guī)? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則? 關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知? 關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)? 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例? 財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定? 關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 其他法規(guī)? 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法? 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例3/2/2023 52辛寒專用 PPT模板演講完畢，謝謝觀看！。其他問題 4評估指標(biāo)指標(biāo) 1 營業(yè)外收入指標(biāo)（參考指標(biāo)）評 估 指 標(biāo) 營業(yè) 外收入的 “項 目內(nèi)容 ”中有 處 置固定 資產(chǎn)凈 收益事 項異 常 分 析 如果 納 稅申 報 表中 “銷 售不 動產(chǎn) ”稅目的 計 稅依據(jù)小于或等于參考 計 稅依據(jù)， 視為 異常，可能存在房屋 贈 與未按 規(guī) 定 納 稅 問題評 估 資 料 損 益表， 營業(yè) 外支明 細(xì) 表，合作建房合同 ?影 響 稅 種 經(jīng)營 稅金及附加、土地增 值 稅、企 業(yè) 所得稅指標(biāo)說明：略 3/2/2023 50辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 三、指標(biāo)附件? 評估及約談所需資料如下：? （一）納稅申報資料? 申報入庫資料? 納稅申報表：? （ 1）申報繳款單? （ 2）減免稅申報表? （ 3）代售代征代扣稅款申報表? （ 4）查帳征收個體工商戶所得稅年度申報表? （ 5）個體工商戶營業(yè)收入申報表? （ 6）查帳征收個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者個人所得稅年度申報表? （ 7）企業(yè)所得稅季度申報表? （ 8）企業(yè)所得稅年度申報表? （ 9）事業(yè)單位、社會團(tuán)體收入申報表? （ 10）聯(lián)營、股份、中外合資、投資企業(yè)收入納稅計算表? （ 11）印花稅年度申報表? （ 12）外國企業(yè)營業(yè)稅申報表（外國常駐代表機(jī)構(gòu)以及港、澳、臺常駐代表機(jī)構(gòu)適用）? （二）企業(yè)財務(wù)資料? 財務(wù)報表： 資產(chǎn)負(fù)債表、損益表? 相關(guān)明細(xì)表 ?：收入明細(xì)表、成本明細(xì)表、銷售費用明細(xì)表、管理費用明細(xì)表、營業(yè)外收支明細(xì)表、處置固定資產(chǎn)情況表 ?根據(jù)評估工作開展情況，部分明細(xì)表可通過系統(tǒng)申報需求由納稅人按年度進(jìn)行申報，也可根據(jù)評估情況，連同審核批復(fù)資料，在約談環(huán)節(jié)要求納稅人提供。（二） 其他問題評估指標(biāo)其他問題 2評估指標(biāo) 指標(biāo) 1 貨幣資金增幅指標(biāo)（基本指標(biāo)）評 估 指 標(biāo) （ 經(jīng)營 收入 +其他 業(yè)務(wù) 收入） /（ “貨幣資 金 ”本期余 額 上期余 額 ）異 常 分 析 ＜ 50%，即收入低于 貨幣資 金增加 額 的 50%， 視為 異常，可能存在取得收入掛 帳問題評 估 資 料 資產(chǎn)負(fù)債 表，收入明 細(xì) 表影 響 稅 種 經(jīng)營 稅金及附加、土地增 值 稅、企 業(yè) 所得稅 指標(biāo)說明：根據(jù)經(jīng)驗判斷，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本期收入低于 “ 貨幣資金 ” 增加額的 50%，可能存在異常，該項指標(biāo)可與其他應(yīng)付款增幅指標(biāo)同時使用。指標(biāo) 2 凈利潤率指標(biāo)（基本指標(biāo)）評 估 指 標(biāo) 凈利潤率 = 凈利潤 /經(jīng)營收入異 常 分 析 ＜ 15%，視為異常，可能存在多轉(zhuǎn)成本或少計收入問題評 估 資 料 損益表影 響 稅 種 企業(yè)所得稅、土地增值稅指標(biāo)說明 ： 通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，該行業(yè)凈利潤率一般不會超過 15%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H情況進(jìn)行調(diào)整），若超過，視為異常。如果大于，則視為異常。 評 估 指 標(biāo) （代扣印花稅 100） /同期已 納營業(yè) 稅異 常 分 析 ＞ 1， 視為 異常，可能存在售房所得未按 規(guī) 定 繳納 流轉(zhuǎn) 稅 問題評 估 資 料 房管部 門 代扣印花稅明 細(xì) 表大系 統(tǒng)營業(yè) 稅入 庫 數(shù)據(jù)影 響 稅 種 經(jīng)營 稅金及附加、 預(yù)繳 企 業(yè) 所得稅、 預(yù)繳 土地增 值稅3/2/2023 45辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 指標(biāo) 3 參考計稅依據(jù)指標(biāo)（基本指標(biāo)） 指標(biāo)說明 ： 公式中 “ 經(jīng)營收入 ” 僅指 “ 收入明細(xì)表 ” （見附件二）中商品房銷售、配套設(shè)施銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入三部分。? 同期已納營業(yè)稅僅指 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目已納營業(yè)稅 3/2/2023 44辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 指標(biāo) 2 營印稅關(guān)系指標(biāo)（基本指標(biāo)）? 指標(biāo)說明：? 售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬分之五，企業(yè)售房已納營業(yè)稅不應(yīng)小于依印花稅金額反推出的售房所得按 5%繳納的金額（代扣印花稅 100= 代扣印花稅 /萬分之五5% ），否則，視為異常?！?北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) ” 是由房地產(chǎn)交易所主辦的網(wǎng)站，加入其俱樂部的高級會員能看到以下信息：開發(fā)商名稱及基本信息，項目名稱，批準(zhǔn)立項日期，一定期間的銷售面積、戶型 、銷售量（套）、銷售均價等。下同。3/2/2023 42辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? （三）評估指標(biāo)產(chǎn)生? 從行業(yè)普遍具有的涉稅問題出發(fā)，根據(jù)行業(yè)特點、會計核算要求，提取并分析產(chǎn)生涉稅問題的相關(guān)因素，結(jié)合稅收政策和會計制度的規(guī)定，總結(jié)提煉納稅評估指標(biāo)。 17：假借 “ 標(biāo)準(zhǔn)住宅 ” 名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳土地增值稅。 14：未還原為含稅工資計算個人所得稅。 12：采取假合資手段，利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳稅款。 10：境外銷售境內(nèi)房屋未繳稅。 8：兼營餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)未按規(guī)定繳稅。 6：以房抵債、以房換房未繳稅。 4：贈與不動產(chǎn)的視同銷售行為未繳稅。 2：取得售房代收款項未繳稅。該問題出現(xiàn)率為 27%。該問題出現(xiàn)率為 40%。該類問題出現(xiàn)率為 65%。該問題出現(xiàn)率為 85%。涉稅問題集中在營業(yè)稅（ 46%）、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費）（ 26%）、土地增值稅（ 25%）和企業(yè)所得稅 ?（ 3%）。見圖 2－ 2。見圖 2－ 1。 3/2/2023 39辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 一、指標(biāo)基礎(chǔ)? （一）稅務(wù)檢查情況? 通過對 2023年北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅務(wù)檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查有問題率較高，為 96%，高出平均有問題率 17個百分點；戶均查補金額較大，為 288萬元，是平均每戶查補金額的 29倍；主要問題集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）和土地增值稅，以上問題查補金額占全部查補金額的 97%。? 三、成本指標(biāo)：? 視同銷售和混亂成本期間，宏觀分析，采用指標(biāo) 6；? 視同銷售，采用指標(biāo) 7；? 視同銷售，微觀分析，采用指標(biāo) 8指標(biāo) 8指標(biāo) 83。 3/2/2023 38辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標(biāo)? 三、指標(biāo)附件（共有 2個附件，其中 附件二見文件夾中 WORD文檔 ）? 附件一： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標(biāo)評估操作流程? 一、當(dāng)收入指標(biāo) 31? 營業(yè)稅：采用指標(biāo) 4；? 城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo) 131；? 教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo) 141；? 企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo) 151；? 土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標(biāo) 161。? （十）評估指標(biāo)作用? 可為重點涉稅疑點評估提供突破口；? 可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；? 可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；? 可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用。每一項指標(biāo)包含： “ 適用范圍 ” 、 “ 目的 ” 、 “ 可能涉及稅種 ” 、 “ 會計科目 ” 以及 “ 指標(biāo)應(yīng)用 ” 等。? 嚴(yán)格按照會計制度、會計準(zhǔn)則要求深刻理解資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及 2023年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內(nèi)容。? （八）收入費用指標(biāo)? 模型：? 比率 1=（管理費用 / 主營業(yè)務(wù)收入） *100%? 比率 2=（營業(yè)費用 / 主營業(yè)務(wù)收入） *100%? 差額 1=絕對值（上期比率 1— 本期比率 1）? 差額 2=絕對值（上期比率 2— 本期比率 2） 3/2/2023 37辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標(biāo)? 目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。? ③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實的情況。? （ 5）對比結(jié)果，反映：? ① 可能存在的問題。 ? （ 2）模型：? ① 指標(biāo) 81資產(chǎn)負(fù)債表上期 “ 存貨 ” — 本期 “ 存貨 ” +現(xiàn)金流量表 “ 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 ” +本期 “ 應(yīng)付帳款 ”— 上期 “ 應(yīng)付帳款 ” + 支付本期發(fā)生的 “ 應(yīng)付帳款 ” + 上期 “ 預(yù)付帳款 ”— 本期 “ 預(yù)付帳款 ”——————————————————————————————————————————————報表附注 “ 當(dāng)期發(fā)出存貨 ”? ② 指標(biāo) 82：適用于上期沒有 “ 應(yīng)付帳款 ” 余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期 “ 存貨 ”— 本期 “ 存貨 ” ） +現(xiàn)金流量表 “ 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 ”+ 上期 “ 預(yù)付帳款 ”— 本期 “ 預(yù)付帳款 ”——————————————————————————————————————————————報表附注 “ 當(dāng)期發(fā)出存貨 ”3/2/2023 36辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標(biāo)? ③ 指標(biāo) 83：適用于本期沒有 “ 應(yīng)付帳款 ” 余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期 “ 存貨 ”— 本期 “ 存貨 ” ） +現(xiàn)金流量表 “ 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”— 上期 “ 應(yīng)付帳款 ” + 上期 “ 預(yù)付帳款 ”— 本期 “ 預(yù)付帳款 ”————————————————————————————————————報表附注 “ 當(dāng)期發(fā)出存貨