房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃(參考版)
2025-05-15 00:05本頁面
【正文】 。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬元。 ? 累計(jì)交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價(jià) 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰ = （ 2）應(yīng)交個(gè)人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計(jì)應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈ 1184萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 （ 2）應(yīng)交印花稅 =9000 ‰ =。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購買 ，但最高出價(jià)不超過 8700萬元。公司成立后購入一塊土地，其成本及費(fèi)用總額為 2800萬元。 運(yùn)用舉例 11： ? B房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ②若看成是 出售公司 ，則實(shí)際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅， 只須交納印花稅和個(gè)人所得稅 。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 3．整體轉(zhuǎn)化法 （ 1） 對(duì)象 ：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項(xiàng)目，亦或公司最后一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營公司。 （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =10000 （ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅 =10000 （ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 =10000 %= （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬元 （ 3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬元 運(yùn)用舉例 10參考答案 2/2： 第二 ，若裝修費(fèi)直接由裝修公司開給購房者，而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開票給購房者。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 ③對(duì)于購房者而言，降低了契稅的 計(jì)稅基數(shù) 。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨(dú)開票，營業(yè)稅稅率為 3%，比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 （ 3） 原因 。 （ 2） 條件 。 2．收入分割法 （ 1） 對(duì)象 。 （ 4）或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。 （ 2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。 （ 3）甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià) 為 5500元）。 ? 對(duì)甲公司而言： （ 1）無須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。 （ 2）每平米 5200元與 4000元的價(jià)差部分，扣除乙公司應(yīng)交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方 服務(wù)性合作利潤 分回。 （ 3）由于該批銷售房屋，樓棟和時(shí)間相對(duì)集中，只接按約定價(jià)格銷售，既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價(jià)格的 風(fēng)險(xiǎn) 。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時(shí)又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 ? 因?yàn)?抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個(gè)流轉(zhuǎn)過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 【 提示 】 造成以上補(bǔ)稅的實(shí)質(zhì)原因， 人為增加視同銷售的 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 。 第二： 丙公司將房屋出典時(shí)，再次視同銷售。 運(yùn)用舉例 8續(xù) ： ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查時(shí)，要求丙公司補(bǔ)稅，主要理由： 第一 ：丙公司將該部分房屋出典前，表明丙公司已擁有該房屋的所有權(quán)，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按 %的稅率補(bǔ)交營業(yè)稅等。 運(yùn)用舉例 8： ? 丙房產(chǎn)公司將已開發(fā)的房屋對(duì)外出典，價(jià)格2021萬元，并約定 1年后按 2300萬元的價(jià)格贖回；預(yù)計(jì)贖回后，再出售，出售價(jià)格在 2800萬元以上。 【 提示 】 造成以上結(jié)果的主要原因是， 實(shí)物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 ? 應(yīng)交印花稅 =1600 ‰ =。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600 3%=264萬元。 ① 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =1600 （ ） %=。 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對(duì)該部分房屋申報(bào)上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 該房屋市場均價(jià)為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價(jià) 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價(jià)格賣給內(nèi)部職工。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價(jià)值 600萬元，市場價(jià)值 5000萬元；乙方出錢對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實(shí)際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬元。 （二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 （ 2）對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時(shí)間差。 【 提示 】 這么做的主要原因是：裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊(cè)地往往不在同一地方，消化農(nóng)民工較多，會(huì)計(jì)核算
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