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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃(參考版)

2025-05-15 00:05本頁(yè)面
  

【正文】 。 ( 3)股東采用第二方案多獲利 =2296- 300=1996萬(wàn)元。 ? 累計(jì)交稅 約 =495++2300+680=3480萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 11參考答案 2/3: 第二, 直接轉(zhuǎn)讓公司 ,作價(jià) 8700萬(wàn)元,則: ( 1)印花稅 =8700 ‰ = ( 2)應(yīng)交個(gè)人所得稅 =( 8700- 2800- ) 20% ≈1179萬(wàn)元 ( 3) 累計(jì)應(yīng)交稅 = 1179+= ≈ 1184萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 11參考答案 3/3: ? 兩者比較 ( 1)形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000- 8700=300萬(wàn)元。 ( 2)應(yīng)交印花稅 =9000 ‰ =。 ? 另外有一家公司看中這塊土地, 愿意購(gòu)買 ,但最高出價(jià)不超過(guò) 8700萬(wàn)元。公司成立后購(gòu)入一塊土地,其成本及費(fèi)用總額為 2800萬(wàn)元。 運(yùn)用舉例 11: ? B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東,名下有數(shù)家公司,其中該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ②若看成是 出售公司 ,則實(shí)際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得,不交營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅, 只須交納印花稅和個(gè)人所得稅 。 ( 3) 原因 :公司形式上是出讓土地或未完工的房屋,實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 3.整體轉(zhuǎn)化法 ( 1) 對(duì)象 :公司目前業(yè)務(wù)較單一,屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項(xiàng)目,亦或公司最后一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后,股東不想再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)公司。 ( 2)丁公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等 =10000 ( - ) %=392萬(wàn)元 ( 3)購(gòu)房者累計(jì)應(yīng)交契稅 =10000 ( - ) 4%=280萬(wàn)元 ? 以上比較表明,采用第二方案 : ? 丁公司 少交營(yíng)業(yè)稅 等 56萬(wàn)元。 ( 1) A公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =10000 %= ( 2)丁公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬(wàn)元 ( 3)購(gòu)房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 10參考答案 2/2: 第二 ,若裝修費(fèi)直接由裝修公司開(kāi)給購(gòu)房者,而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開(kāi)票給購(gòu)房者。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ,房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅及附加稅率為 %,裝飾行業(yè)為 %,該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 ③對(duì)于購(gòu)房者而言,降低了契稅的 計(jì)稅基數(shù) 。 ( 4) 稅收差異 : ①裝修收入單獨(dú)開(kāi)票,營(yíng)業(yè)稅稅率為 3%,比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 ( 3) 原因 。 ( 2) 條件 。 2.收入分割法 ( 1) 對(duì)象 。 ( 4)或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目,不打算再做。 ( 2)屬于土地轉(zhuǎn)讓。 ( 3)甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問(wèn)題(即:每平米按 5200再出售,而 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià) 為 5500元)。 ? 對(duì)甲公司而言: ( 1)無(wú)須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅,更不用交納房產(chǎn)稅。 ( 2)每平米 5200元與 4000元的價(jià)差部分,扣除乙公司應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后,作為甲方 服務(wù)性合作利潤(rùn) 分回。 ( 3)由于該批銷售房屋,樓棟和時(shí)間相對(duì)集中,只接按約定價(jià)格銷售,既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié),又規(guī)避了銷售價(jià)格的 風(fēng)險(xiǎn) 。 3. 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ,同時(shí)又要滿足聯(lián)合開(kāi)發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營(yíng)要求 ,最簡(jiǎn)單的處理方法只有兩種 第一, 總量控制的終端一次性銷售模式 ,即: ( 1)由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 ? 因?yàn)?抵債的過(guò)程是一次房屋的交易過(guò)程 ,債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過(guò)程,兩次交易納稅,從整個(gè)流轉(zhuǎn)過(guò)程看, 多交了一次營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ; ? 另外,債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前,還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 【 提示 】 造成以上補(bǔ)稅的實(shí)質(zhì)原因, 人為增加視同銷售的 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 。 第二: 丙公司將房屋出典時(shí),再次視同銷售。 運(yùn)用舉例 8續(xù) : ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查時(shí),要求丙公司補(bǔ)稅,主要理由: 第一 :丙公司將該部分房屋出典前,表明丙公司已擁有該房屋的所有權(quán),視同為丙公司購(gòu)入自己開(kāi)發(fā)的房屋,按 %的稅率補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅等。 運(yùn)用舉例 8: ? 丙房產(chǎn)公司將已開(kāi)發(fā)的房屋對(duì)外出典,價(jià)格2021萬(wàn)元,并約定 1年后按 2300萬(wàn)元的價(jià)格贖回;預(yù)計(jì)贖回后,再出售,出售價(jià)格在 2800萬(wàn)元以上。 【 提示 】 造成以上結(jié)果的主要原因是, 實(shí)物分配增加了營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 ? 應(yīng)交印花稅 =1600 ‰ =。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600 3%=264萬(wàn)元。 ① 應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =1600 ( ) %=。 運(yùn)用舉例 7參考答案 : 1/2 ① 乙公司對(duì)該部分房屋申報(bào)上交營(yíng)業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 該房屋市場(chǎng)均價(jià)為每平方米 5500元,甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價(jià) 4000元,甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價(jià)格賣給內(nèi)部職工。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議,由甲方出地,乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開(kāi)發(fā),進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價(jià)值 600萬(wàn)元,市場(chǎng)價(jià)值 5000萬(wàn)元;乙方出錢對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā),實(shí)際開(kāi)發(fā)房屋面積 40000平方米,乙方追加投入開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬(wàn)元。 (二)減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 1. 原因 : ? 對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言,是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù),計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加稅,因此,房屋在企業(yè)之間,或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多,交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多,交納的稅金總額也就越多。 ( 2)對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠,注意開(kāi)票與入賬的時(shí)間差。 【 提示 】 這么做的主要原因是:裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一,施工地和注冊(cè)地往往不在同一地方,消化農(nóng)民工較多,會(huì)計(jì)核算
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