房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧(參考版)
2025-01-08 22:27本頁面
【正文】 （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 3．稅收優(yōu)惠 （ 1）增值率低于 20%的 普通住宅 ，免征土地增值稅 （ 2）以 繼承、贈與 方式無償轉(zhuǎn)讓的行為，不征收土地增值稅 （ 3） 抵押、出租 行為不征收土地增值稅 【 提示 】 以房屋對外投資 的免征營業(yè)稅，但要征收土地增值稅（從 2023年開始） （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 （二）土地增值稅清算的要求 1． 依據(jù) ——國稅發(fā) [2023]187號文 2． 清算原則 （ 1）以項(xiàng)目開發(fā)為單位清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目，以各期為單位分別計(jì)算 （ 2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別核算增值額 3．土地增值稅清算的條件 （ 1）符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅 清算 ① 項(xiàng)目 全部完工，完成銷售 ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算 的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的 （二）土地增值稅清算的要求 3．土地增值稅清算的條件 （ 2）下列情形之一，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 要求清算 ① 開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，銷售面積達(dá) 85%以上，或未超過 85%，但 剩余部分已經(jīng)出租或自用 ； ② 取得 預(yù)售許可證三年 尚未賣完的； ③ 申請注銷稅務(wù)登記，但 未辦 土地增值稅 清算手續(xù) 的 （二）土地增值稅清算的要求 4．配套費(fèi)用支出的處理 （ 1） 內(nèi)容 ：如配套的居委會、會所、停車場、變電站、學(xué)校等公共設(shè)施支出 （ 2） 要求 ：均可計(jì)入相關(guān)成本 （ 3） 裝修成本計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本 （二）土地增值稅清算的要求 5．共同費(fèi)用的處理 （ 1）多個(gè)項(xiàng)目的共同費(fèi)用， 按面積比或開發(fā)成本法分?jǐn)? （ 2） 住宅和商鋪分開核算 ，分別計(jì)算土地增值稅 （二）土地增值稅清算的要求 （三）土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 1．利用 價(jià)格轉(zhuǎn)移法 ? 對部分精裝修房屋，裝修收入單獨(dú)核算，單獨(dú)開票（參見綜合案例 A） 2．利用 成本利潤轉(zhuǎn)移法 ? 科學(xué)運(yùn)用各種開發(fā)成本、費(fèi)用支出（參見綜合案例 B） 3．利用 費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)比較法 （ 1）利息支出的比較（參見綜合案例 C） （ 2） 加計(jì) 20%費(fèi)用的比較 （四）微利項(xiàng)目的土地增值稅籌劃方法 1．增值率比較選擇法 ? 充分利用普通住宅的稅收優(yōu)惠（參見綜合案例 D） 2．不同房屋的投資法 ? 以投資方式節(jié)約營業(yè)稅，以獨(dú)立公司方式規(guī)避土地增值稅（參見綜合案例 E） （五）利用多種合作方式完成納稅籌劃 1．合作建房法（聯(lián)合開發(fā)法） （參見綜合案例 F） 2．委托代建法 （參見綜合案例 E） 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 企業(yè)購入后，對外投資，與另一家公司聯(lián)合開商場，但 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移 （聯(lián)營時(shí)，該部分房屋估計(jì)市價(jià) 3000萬元）。 3．房屋對外出租，應(yīng)分清楚收入的性質(zhì)，同時(shí)，會計(jì)開票 入賬手續(xù)要正確 。 （ 2）名義對外投資，實(shí)際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的， 視同房屋出租 ，按租金收入的 12%交納房產(chǎn)稅，同時(shí) 交納營業(yè)稅 等。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)定屬于視同銷售（房產(chǎn)公司自己購買），然后出借，每平米按 3000元的估價(jià)征收營業(yè)稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)按 %的比例 征收房產(chǎn)稅 。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ②做好事也交稅 ? 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將 開發(fā)的房屋無償出借的行為 等。（當(dāng)?shù)匾?guī)定余值扣除比率為 10%） ? 每年該部分建筑上交房產(chǎn)稅 =2023（ 1－ 10%） %=。會計(jì)核算時(shí)，不知道應(yīng) 獨(dú)立單獨(dú) ，而合并計(jì)入房屋的價(jià)值，導(dǎo)致長期 多交稅 。②房地產(chǎn)公司建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用、出借、出租的要征稅。 （ 2）對于房產(chǎn)公司 有償取得的土地 ，在一定期限內(nèi)未開發(fā)，或長期處于半開發(fā)狀態(tài)下的，或國家無償收回，或視同企業(yè)自用，征收相關(guān)稅收。 2． 未來的矛盾突出 （具體內(nèi)容見下頁） 3．對目前 分期收款賣房 的情況，稅收征管的定性和方法過于單一， 一律作房屋出售征稅 ，減少了國家稅源，也影響了契稅等相關(guān) 稅收的征收 。 四、以租代售等模式下房產(chǎn)稅的規(guī)避模式 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 1．大部分房地產(chǎn)公司 交納房產(chǎn)稅絕對額較少 （ 1）公司自用房面積小，價(jià)格低，每年按 %的稅率交稅，幾乎可以忽略不計(jì)。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬元。 ? 累計(jì)交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價(jià) 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰= （ 2）應(yīng)交個(gè)人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計(jì)應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈1184 萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 （ 2）應(yīng)交印花稅 =9000 ‰=。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購買 ，但最高出價(jià)不超過 8700萬元。公司成立后購入一塊土地，其成本及費(fèi)用總額為 2800萬元。 運(yùn)用舉例 11： ? B房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ②若看成是 出售公司 ，則實(shí)際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅， 只須交納印花稅和個(gè)人所得稅 。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 3．整體轉(zhuǎn)化法 （ 1） 對象 ：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項(xiàng)目，亦或公司最后一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營公司。 （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =10000（ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅 =10000（ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 =10000 %= （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬元 （ 3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬元 運(yùn)用舉例 10參考答案 2/2： 第二 ，若裝修費(fèi)直接由裝修公司開給購房者，而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開票給購房者。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 ③對于購房者而言，降低了契稅的 計(jì)稅基數(shù) 。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨(dú)開票，營業(yè)稅稅率為 3%，比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 （ 3） 原因 。 （ 2） 條件 。 2．收入分割法 （ 1） 對象 。 （ 4）或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。 （ 2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。 （ 3）甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià) 為 5500元）。 ? 對甲公司而言： （ 1）無須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。 （ 2）每平米 5200元與 4000元的價(jià)差部分
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