房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)內(nèi)容詳解(參考版)
2025-01-08 22:27本頁面
【正文】 工程結(jié)束后，房開企業(yè)與委托方全額結(jié)算 。 房開企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行招投標(biāo)，選定施工企業(yè)，與施工企業(yè)簽定主體工程施工合同（即大合同），辦理建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)手續(xù)及批件。 委托方與受托方（房開企業(yè)）簽定委托代建合同，合同中明確規(guī)定工程價款與手續(xù)費(fèi) 。 預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表： KJLJ\ 例： KJLJ\ 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （一）計算： 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 單位工程成本 =成本對象總開發(fā)成本 /總可售面積 （二）面積概念分析： 可售面積： 不可售面積： 已售面積： 鏈接： KJLJ\ 五、已銷開發(fā)產(chǎn)品成本核算 六、甲供材料 （ 一）甲供材料的購料發(fā)票能否列支成本？ （二）施工企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)？ 天道酬勤 13347129568 六、甲供材料 （二）施工企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)？ 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 、 《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 、 國家稅務(wù)總局2023年第 23號公告 、 財稅 [2023]114號 （三）建設(shè)方是否是營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人？ 天道酬勤 13347129568 經(jīng)營特點(diǎn)：審批環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品種類多、投資額大、開發(fā)模式多 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹 二、未完工開發(fā)產(chǎn)品、完工開發(fā)產(chǎn)品的所得稅處理 三、開發(fā)成本的核算、計稅成本的確認(rèn) 四、不同開發(fā)模式的財稅處理 合作開發(fā)： 受托代建： 固定回報 共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險 天道酬勤 13347129568 一、合作開發(fā) （一）一方出地、一方出資金，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險 成立項(xiàng)目公司 不成立項(xiàng)目公司 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （二）一方出地、一方出資金，約定分配固定利潤 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ 天道酬勤 13347129568 一、合作開發(fā) （三）以合作開發(fā)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 鏈接： KJLJ\ 會計處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （四）掛靠房地產(chǎn)公司開發(fā) 一、受托代建 （一）同時符合以下條件： 以委托方的名義辦理立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)： 受托方與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； 與委托方簽訂委托代建合同； 受托方不墊付資金、不以受托方名義辦理建安工程結(jié)算。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 （ 2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。 實(shí)務(wù)中的問題： 開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)? 可以選擇的方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算成本法 （ 1）營銷設(shè)施建造費(fèi)： 如：售樓部、樣板間 1）以開發(fā)主體作為售樓部或樣板間 例： KJLJ\ 2）小區(qū)內(nèi)開發(fā)主體之外設(shè)售樓部或樣板間 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)? 3）小區(qū)外設(shè)售樓部或樣板間 例： （ 2）資本化利息： 直接成本法： 預(yù)算造價法： 例： KJLJ\ 注： 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)， 是否分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)？ （三）預(yù)提費(fèi)用 31號文第 32條： 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 31號文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 共有建筑面積包括： 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班室、消防控制室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻水平投影的一半的建筑面積。 例： KJLJ\ 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 建筑面積怎么理解？ 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 均在房本證上有注明。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 （一）土地成本： 31號文第三十條： 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 （三）實(shí)務(wù)中一般劃分方
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