房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計-在線瀏覽
2024-11-15 22:07本頁面
【正文】 有無將不相關(guān)的費用支出計入開發(fā)成本的問題；審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費用的問題；審查企業(yè)有無利用“預提費用”、“待攤費用”等科目人為調(diào)節(jié)當期損益的行為。㈢采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計算出營業(yè)利潤，并繳納企業(yè)所得稅。我的問題是，當房產(chǎn)開發(fā)公司取得賬款時，只能作預收賬款處理，而不能確認營業(yè)收入。謝謝！——某房產(chǎn)開發(fā)公司財務負責人老師答：在回答你的問題之前，首先必須搞清一個問題，那就是納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)取得預收款時，必須繳納營業(yè)稅，并非預繳營業(yè)稅；其次，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預收賬款金額，并非應當收取的全部價款。一般的做法有兩種：一是在實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，貸記“銀行存款”科目。這種方法操作性很強，但存在弊端。另一種方法是，增設“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預收賬款時，按照應納的各項稅費，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”、“應交稅金－－應交城市維護建設稅”、“其他應交款－－應交教育費附加”，實際繳納時，借記“應交稅金－－應交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。我們認為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例20091231 10:0 讀者上傳 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】基本情況大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊資金3000萬元，主要從事房屋開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務，企業(yè)所得稅為查賬征收。數(shù)據(jù)采集2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開發(fā)建設了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，2000多個店鋪。同時。案頭分析經(jīng)過對該公司納稅資料和財務基本數(shù)據(jù)進行深入分析，評估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點。是否存在銷售店鋪的情況？《資產(chǎn)負債表》中“預收賬款”科目的期初、期末數(shù)進行比對分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長，7月預收賬款本期發(fā)生額為5000萬元。該公司自2004年后尚未開發(fā)新項目，為何財務費用增加？舉證約談針對以上疑點問題，評估人員向該公司下達了《評估約談通知書》，就有關(guān)問題進行核實。，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進行銷售，共銷售400余個店鋪，8000平方米。，該財務負責人說，因要開發(fā)新項目，從某銀行貸款1億元人民幣，用于新開發(fā)項目。通過查賬和外圍實地核查，查實了以下幾方面的問題。2008年7月應調(diào)增營業(yè)收入3400萬元。、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開發(fā)項目。進一步詢問財務負責人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。評估處理根據(jù)約談舉證、實地核查的結(jié)果，評估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補繳稅款建議。，應補繳企業(yè)所得稅560萬元。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。這種情況下甲、乙兩企業(yè)該如何納稅?甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)39。子目納稅；乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目納稅；由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙雙方應納營業(yè)稅：5005％=25(萬元)雙方合計繳納50萬元的營業(yè)稅。合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。第二種方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。但對于以不動產(chǎn)投資入股國家稅務總局有明確的界定。所謂投資入股，必須是共負盈虧、共擔風險。因而應當按規(guī)定征收營業(yè)稅。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷售不動產(chǎn)征稅。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項一、索取五證五證的范圍、申請順序及作用“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）項目最初申辦的就是《建設用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。二、應重點關(guān)注的幾個問題及相應的審計取證（一）收入根據(jù)《企業(yè)會計具體準則收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。審計取證：（1）索取商品房預售許可證，看企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。對已售商品房進行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。（6）關(guān)注應收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達到降低成本的目的。（2）索取開發(fā)商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預計商品房開發(fā)成本及與之對應的應付建造承包商工程款。（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。關(guān)
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