【正文】 開(kāi)發(fā)用地，同政府約定土地出讓金免征，但要為當(dāng)?shù)卣藿ㄒ欢?5公里長(zhǎng)的道路。代建方僅就其提供的管理服務(wù)收取管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)， 開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票 。 第一種模式同前面所述項(xiàng)目合作模式。 詳見(jiàn) 31號(hào)文。 但對(duì)于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷(xiāo)售后在計(jì)算繳納土地增值稅。 營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。 原土地計(jì)稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。 虛假的投資入股將視同為土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻缘負(fù)Q房，還要再次視同銷(xiāo)售，將給雙方帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 2。 3。 二、 (三 )企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理： 1。 但需要注意投資方式的賬務(wù)處理和資金處理！ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、土地投資入股模式 土地增值稅風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 [1995]048號(hào) 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。 （ 2）如取得固定收益，是否征收營(yíng)業(yè)稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函發(fā)（ 1997） 490號(hào) 根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅 :以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 無(wú)資質(zhì)限制； 準(zhǔn)備周期短； 缺點(diǎn) 新公司資質(zhì)限制； 準(zhǔn)備周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目核算復(fù)雜； 利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目； 如有糾紛，處理困難。 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) （二）、土地投資入股模式 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、土地投資入股模式 投入新公司還是老公司？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 77號(hào) 第十八條 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知國(guó)稅發(fā)（ 2023） 132號(hào) （一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （ 2）交易雙方涉及稅費(fèi) 出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)一：土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn) —— 生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知 國(guó)稅函發(fā) [1995]110號(hào) （一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 企業(yè)價(jià)值最大化的數(shù)字化表現(xiàn) —— 股東投資回報(bào)率 股東投資回報(bào)率 =稅后凈利潤(rùn) /股東投入總額 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 股東投資回報(bào)率 總資產(chǎn)收益率 財(cái)務(wù)杠桿 銷(xiāo)售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 成本費(fèi)用比率 稅負(fù)比率 應(yīng)收 賬款 周轉(zhuǎn)率 存貨 周轉(zhuǎn)率 資金 積壓 期間 應(yīng)付 賬款 周轉(zhuǎn)率 固定 資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率 營(yíng)業(yè) 收入 增長(zhǎng)率 速動(dòng)比率 利息保障倍數(shù) 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 企業(yè)管理的最高追求 —— 企業(yè)價(jià)值最大化 管理者決策的關(guān)鍵指標(biāo)： —— 自有資金 —— 借入資金 —— 收入 —— 成本費(fèi)用與稅金 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間與進(jìn)度 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 進(jìn)度與周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 土地取得風(fēng)險(xiǎn) 資金流與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成本與稅收風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)能否生存的一大關(guān)鍵： 是否能拿到適合開(kāi)發(fā)的土地 房地產(chǎn)企業(yè)需解決的三大風(fēng)險(xiǎn)： —— 資金問(wèn)題：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷流 —— 進(jìn)度問(wèn)題：能不能盡快完工 —— 利潤(rùn)問(wèn)題：能不能保證賺錢(qián) 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)： 一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)； 二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。 稅務(wù)體系的獨(dú)特性； 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。 對(duì)提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證。這是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 二、不規(guī)范的行業(yè) 作為一個(gè)較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低； 行業(yè)布局尚未完全形成； 行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差； 高增長(zhǎng)和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)循環(huán) 現(xiàn)金 建設(shè) 施工 取得 土地 銷(xiāo)售 債權(quán)人 股東 政府或 其他企業(yè) 稅務(wù)局 客戶 人力資源 流動(dòng) 固定 權(quán)益 負(fù)債 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售成本 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 利潤(rùn) 建筑商 及供應(yīng)商 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金留存 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理核心 錢(qián)從哪來(lái) 錢(qián)怎么花 錢(qián)怎么分 融資 內(nèi)部積累 預(yù)算核算 納稅 分紅 回饋社會(huì) 企業(yè)管理 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)決策目標(biāo) —— 是利潤(rùn)嗎？ 問(wèn)題一： 利潤(rùn)高的企業(yè)一定比利潤(rùn)低的企業(yè)好嗎？ 問(wèn)題二： 銷(xiāo)售利潤(rùn)率高的企業(yè)一定比銷(xiāo)售利潤(rùn)率低的企業(yè)好嗎？ 那么，判斷的依據(jù)到底是什么？ 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與財(cái)稅管理 企業(yè)管理的最高追求 —— 企業(yè)價(jià)值最大化 什么是企業(yè)價(jià)值最大化？ 價(jià)值的多重理解（公平市價(jià)、投資價(jià)值、賬面價(jià)值、清算價(jià)值等） 收購(gòu)企業(yè)的估值 —— 將未來(lái)與現(xiàn)在完美結(jié)合的價(jià)值最大化。 購(gòu)買(mǎi)土地 土地投資入股 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 開(kāi)展項(xiàng)目合作 城中村改造 買(mǎi)賣(mài)樓花 代建 （一）、購(gòu)買(mǎi)土地模式 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）、購(gòu)買(mǎi)土地模式 國(guó)家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級(jí)市場(chǎng)） （ 1）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。 （二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如 三通一平 等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。 —— 上一環(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 [2023]83號(hào) 三、單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；同時(shí)，在營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、土地投資入股模式 營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）土地投資入股，營(yíng)業(yè)稅免征。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、土地投資入股模式 營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答 (之一 )》的通知 國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào) 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 [2023]21號(hào) 第五條：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自 2023年 3月 2日起執(zhí)行） 因此，以土地投資入股需要區(qū)分兩種情況：實(shí)質(zhì)是先階段征收還是最后統(tǒng)一清算征收 問(wèn)：土地投資入股非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅是否繳納？ 投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 投入非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2023年 3月 2日前 暫免征收土地增值稅 暫免征收土地增值稅 2023年 3月 2日后 征收土地增值稅 暫免征收土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、土地投資入股模式 所得稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）土地投資方風(fēng)險(xiǎn) ：投資入股的實(shí)質(zhì)是以土地或房產(chǎn)換取被投資企業(yè)股權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)算應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納所得稅。被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) （三）、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （三）、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)重組直接將土地持有方收購(gòu)，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，直接變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 收購(gòu)企業(yè)還是收購(gòu)?fù)恋兀? 收購(gòu)對(duì)方企業(yè)，對(duì)方不交接財(cái)務(wù)怎么辦？ 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) （四）、成立項(xiàng)目部，開(kāi)展項(xiàng)目合作 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （四）、成立項(xiàng)目部，開(kāi)展項(xiàng)目合作 項(xiàng)目合作情況復(fù)雜，以不成立第三方法人公司為判斷標(biāo)準(zhǔn)，可分兩類(lèi)： 第一類(lèi) ：一方出地，一方出錢(qián)，出地方將土地過(guò)戶到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，或者同出地方共同組建項(xiàng)目部，共同管理。 約定以土地?fù)Q房子的，見(jiàn)前款。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字［ 1995］ 48號(hào) 二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （四）、成立項(xiàng)目部，開(kāi)展項(xiàng)目合作 第二類(lèi)： 一方出地，一方出錢(qián)，土地不過(guò)戶，投資方投入資金，約定分配房屋或分配項(xiàng)目利潤(rùn)。 第二種模式是真正意義的代建模式。 代建風(fēng)險(xiǎn)： 土地是否過(guò)戶？ 是否墊付資金？