【正文】 確認(rèn)完。 請(qǐng)考慮該企業(yè)成本對(duì)象如何劃分。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 第一次測(cè)算 第二次測(cè)算 成本預(yù)算 調(diào)整 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 合同 付款 發(fā)票 工程進(jìn)度 結(jié)算報(bào)告 監(jiān)理報(bào)告 決算報(bào)告 財(cái)務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)十大風(fēng)險(xiǎn) 成本對(duì)象的選擇風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期 20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，地下人防車庫(kù)一個(gè)。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。 成本每降低一個(gè)單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。 當(dāng)成本下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 10000萬元 130% － 1375萬元＝ 10625萬元 增值率為： 10625247。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目 扣 除 項(xiàng) 目 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 土地費(fèi)用 稅金 加計(jì)扣除 開發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 利息 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。稅率為 25%。稅率為 30%； 40%； 50%；60%。 4年＝ % 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 1）可行性研究階段 調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn) （ 2）取得土地階段 注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) “三年未拿到的土地” （ 3）設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) —— 里程碑事件，如 開工、正負(fù)零、主體封頂 等 （ 4）施工階段 該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%— 80% 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 4）施工階段 —— 工程承包方式 總包和分包； —— 付款與進(jìn)度 —— 專業(yè)分包的計(jì)劃性 玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電 —— 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （ 5）銷售與入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化 （ 1）誰(shuí)對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)？ 項(xiàng)目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長(zhǎng)？ （ 2）進(jìn)度計(jì)劃數(shù)據(jù)有沒有？ 進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會(huì)議 （ 3）進(jìn)度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 1）監(jiān)控體系構(gòu)成 財(cái)務(wù) 部門 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控體系 業(yè)務(wù) 部門 審計(jì) 部門 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 2）監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn) 業(yè)務(wù) 內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn) 預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn) 審批 程序 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 3）監(jiān)控流程 項(xiàng)目整體預(yù)算 項(xiàng)目年度預(yù)算 資金整體預(yù)算 資金年度預(yù)算 資金月度預(yù)算 資金收入計(jì)劃 資金支出計(jì)劃 資金審批權(quán)限 審批負(fù)責(zé)人 預(yù)算內(nèi)審批 預(yù)算外審批 業(yè)務(wù)內(nèi)容審核 審批程序?qū)徍? 資金支出 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)＝收入－成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤(rùn)＝收入－成本－稅 我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤(rùn)，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。 8000＝ 75% 75%247。 某項(xiàng)目總投資 2億，自有資金 8000萬元，銷售收入 3億元，銷售利潤(rùn)率6000萬元（稅后）。 擬實(shí)施地區(qū)：陜西、深圳、北京 。 住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等其他相關(guān)部門計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會(huì)按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ谩薄Ｆ渲校ń鸺邦A(yù)收款3749億元，個(gè)人按揭貸款 2193億元，兩者合計(jì) 5942億元，占房企整體資金來源的比例達(dá) ％。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 項(xiàng)目預(yù)售款 預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。 。 2023年 5月 16日，中華房屋正式在納斯達(dá)克主板交易，當(dāng)天開盤價(jià)為 ，市值達(dá)到 。 2023年 1月 28日，在另一投行 Merriman Curhan Ford Co運(yùn)作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。 購(gòu)買土地 土地投資入股 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 開展項(xiàng)目合作 城中村改造 買賣樓花 代建 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn) 企業(yè) 國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng) 香港資本市場(chǎng) 新加坡資本市場(chǎng) 美國(guó)資本市場(chǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 合景泰富 (: 行情 ) 發(fā)行新股 上置集團(tuán) (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) (: 行情 ) 26億元人民幣 通過內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券 百仕達(dá)控股 (: 行情 ) 5億港元 發(fā)行三年期港元零息可換股債券 仁恒置地 (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 瑞安房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 合生創(chuàng)展 (: 行情 ) 16億港元 發(fā)行新股 保利香港 (: 行情 ) 發(fā)行新股 華潤(rùn)置地 (: 行情 ) 43億港元 發(fā)行新股 五礦建設(shè) (: 行情 ) 進(jìn)行 2:1供股 SOHO中國(guó) (: 行情 ) 28億港元 發(fā)行 2023年到期年利率 %可換股債券 世茂房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 方興地產(chǎn) (: 行情 ) 進(jìn)行 100:23供股 廣州富力地產(chǎn) (: 行情 ) 60億港元 首創(chuàng)置業(yè) (: 行情 ) 18億港元 復(fù)地集團(tuán) (: 行情 ) 19億港元 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 China Housing Land Development， Inc 中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司 2023年 8月 24日，中華房屋完成第一次股權(quán)融資，共發(fā)行 745361股普通股，以及 3年期認(rèn)股證 336976股，募集資金 200余萬美元 ； 2023年 5月 9日，中華房屋完成了第二次股權(quán)融資。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 自有資金 （ 2）股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金 —— 借入資金的途徑與方式 —— 借入資金同注冊(cè)資本的優(yōu)劣比較 —— 借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn) 自然人 股東 法人 股東 公司 高管 關(guān)聯(lián) 公司 非關(guān)聯(lián) 公司 或個(gè)人 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn) （ 1）高利息問題 （ 2）利息稅前扣除票據(jù)問題 （ 3）關(guān)聯(lián)方利息扣除問題 （ 4）委托貸款問題 （ 5）變相拆借資金問題 借入資金的籌劃思路 —— 化整為零法 —— 關(guān)聯(lián)與非關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)化法 —— 金融機(jī)構(gòu)委托貸款 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 金融機(jī)構(gòu)借入資金 什么是金融機(jī)構(gòu)？ 商業(yè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及所有的金融機(jī)構(gòu)，包括保險(xiǎn)公司、證券公司、期貨公司、信托公司等。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處 5年以下有期徒刑或者拘役。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來 自籌資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資其他來源備注： 國(guó)內(nèi)貸款主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目貸款 其他來源主要為：定金、預(yù)收款和應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 自有資金 （ 1）注冊(cè)資本（所有者權(quán)益） —— 房地產(chǎn)公司如何設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資本？股本結(jié)構(gòu)？ —— 虛假出資與抽逃注冊(cè)資金 投資方 企業(yè) 真實(shí)資 金來源 投資方 企業(yè) 其他關(guān) 聯(lián)企業(yè) 投資方 企業(yè) 其他關(guān) 聯(lián)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 抽逃注冊(cè)資金法律風(fēng)險(xiǎn) —— 抽逃注冊(cè)資本罪；虛假驗(yàn)資罪 行政責(zé)任：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 2）財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 取得