【正文】 請問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 借款是否可以無利息 《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。 2023年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。同時必須按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣除。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。請問這 120萬元借款有何涉稅風(fēng)險？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔 2023〕 158號） 個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。但個別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。 在投資中進(jìn)行預(yù)先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)、單一企業(yè)架構(gòu)，對未來的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，尤其是納稅戰(zhàn)略至關(guān)重要。 ——全面預(yù)算管理中，以財務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對企業(yè)一定時間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時奠定實施控制的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 企業(yè) 財務(wù)架構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計和安排，以達(dá)到某種特定目的。 采用一般性稅務(wù)處理需確認(rèn)所得，繳納所得稅，采用特殊性稅務(wù)處理可暫不確認(rèn)所得，暫不繳納所得稅。 特殊條款 企業(yè)合并分立實現(xiàn)土地使用權(quán)和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 合并分立不需繳納流轉(zhuǎn)稅，但須注意企業(yè)分立流轉(zhuǎn)稅有爭議。 投資需要視同銷售繳納所得稅，具體判斷同上。 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資 營業(yè)稅免征。 如果有轉(zhuǎn)讓所得方繳納企業(yè)所得稅。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 類型 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 契稅 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 如果是購買而來，可差額征收，否則應(yīng)全額征收。 （ 4） 個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個人所得稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知 國稅函 [2023]285號 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號 關(guān)于加強(qiáng)稅務(wù)工商合作 實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知 國稅發(fā) [2023]126號 （ 5）股權(quán)投資入股 ——股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財務(wù)風(fēng)險。 企業(yè) 企業(yè)法律 形式改變 分立 債務(wù)重組 股權(quán)收購 合并 資產(chǎn)收購 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 債務(wù)重組 （ 1）債務(wù)重組本質(zhì) 債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等 某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例 （ 2）三個風(fēng)險點 ——視同銷售 ——公允價值 ——重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個納稅年度平均分配。請問： 問題一：乙公司的錢怎么進(jìn)來？ 問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？ 問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 我們的觀點： 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有六種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。該部分最終實現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。乙公司支付樓花款 2億元后進(jìn)駐項目，開工建設(shè)。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 五、代建 關(guān)鍵三：如何進(jìn)行財務(wù)處理？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種 投融資建設(shè)方式。 二、以項目業(yè)主的名義立項建設(shè)，對投融資人無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營業(yè)稅；同時項目業(yè)主委托投融資人建設(shè)的行為屬于委托代建行為，對投融資人應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）扣除代建工程成本后的余額。近年來，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，各級政府廣泛采取 BT項目投融資方式建設(shè)重點工程，解決工程建設(shè)過程中資金不足的問題。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時間為分包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 (二 )融資方取得的回購價款，包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。因此， BT是通過融資進(jìn)行項目建設(shè)的一種融投資方式。 請問甲公司如何進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理？ 關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來在國內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項目中得到了廣泛應(yīng)用。 乙方正常開發(fā)，定向銷售給甲方。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務(wù)，收入分割為利息收入和服務(wù)收入，均按照 5%繳納營業(yè)稅。 乙方僅提供管理服務(wù)，收取管理費用，按照 “服務(wù)業(yè) ”繳納 5%營業(yè)稅； 無需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。請問丁公司是否為代建？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 五、代建 《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（遼地稅流 [2023]291號）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位 (以下簡稱委托建房單位 )的房屋建設(shè)，應(yīng)由委托建房單位提供自有土地使用權(quán)證書或由其以自己名義辦理土地征用手續(xù)，并取得有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計劃； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金； 建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位 (由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位 )； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費。請問是否合理？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策 關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 建保 [2023]295號 關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 財稅 [2023]42號 房地產(chǎn)公司 80畝地 村民 20畝地 項目主體 拆遷補償 計 入 土 地 成 本 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 五、代建 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。項目總用地 300畝，安置面積 20萬平方，開發(fā)面積 40萬平方。 原土地計稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。 案例： 房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，乙公司原賬面土地成本為 6000萬元，請問收購后土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？ 假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實際凈資產(chǎn)為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為 5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個人所得稅？ 土地獲取階段財稅處理 三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ? 利益分析： 不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來的營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。請問雙方如何繳稅？ 土地獲取階段財稅處理 合作開發(fā)模式全系分類 出錢方買房性質(zhì) 項目公司模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn) 相互投資模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn) 項目部模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn) 買房涉稅： 賣房方：視同銷售（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅） 售價多少？ 賣房方再次銷售：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 成本多少？ 案例：甲乙合作開發(fā)住宅，甲方持有土地，乙方投資 1億元入股甲方，約定乙公司分得開發(fā)的 4萬平方商品房，請問雙方如何繳稅。請問雙方如何繳稅。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？ 土地獲取階段財稅處理 二、合作開發(fā)模式（合作建房） 性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益 處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異 你需要考慮的因素： ——是否設(shè)立項目公司？ ——土地是否過戶？ ——真投資還是假投資？ ——分享利潤還是取得固定收益？ ——取得現(xiàn)金還是取得房子？ 不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異。 土地獲取階段財稅處理 ——拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的所得稅問題 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號）文件中做了匯總，此處略。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 成本價如何確認(rèn)？ 土地獲取階段財稅處理 ——拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； B、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 土地獲取階段財稅處理 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 6）拆遷補償涉稅風(fēng)險 ——拆一還一涉稅處理問題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲用開發(fā)的商品房對土地上的原住戶進(jìn)行安置，共 20戶，每戶按照 90平方進(jìn)行安置；同時對原土地的商戶也進(jìn)行安置，由于本項目無合