【正文】 丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五=30萬。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務(wù)處理？ 是否馬上確認銷售收入？ 支付租金如何稅前扣除？ 房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 違約金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 材料設(shè)備供應(yīng)商 建筑勞務(wù)提供商 購房業(yè)主 房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 案例 甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。 案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？ —— 營業(yè)稅 —— 所得稅 —— 土地增值稅 —— 房產(chǎn)稅 無租怎么辦？ 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 案例： 甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。 哪種處理對企業(yè)比較有利？ 地下車庫收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？ —— 能不能賣？ —— 賣了能不能辦到證？ —— 賣了咋辦？ 公共配套銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進行銷售，應(yīng)如何繳稅？ 兩種觀點： 均應(yīng)視同銷售確認收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。請問這樣做有無風險？ —— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？ —— 精裝修房如何繳納所得稅？ —— 精裝修房如何繳納土地增值稅？ —— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？ 精裝修房銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認收入，確認成本。 視同銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 投資行為涉稅風險 某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？ 商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風險 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入。 (三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。 商品房銷售收入 商品房視同銷售收入 精裝修房銷售收入 以地換房合作建房 地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入 買一贈一收入 拆遷安置與補償收入 代收款項收入 租金收入 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 （一）、不同銷售收入涉稅風險分析 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認標準 營業(yè)稅： 營業(yè)稅條例 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 營業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。 營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用所有材料。 如： 30萬材料。 （ 3）、甲供材的會計處理 甲方會計處理；乙方會計處理 （ 4）、甲供材涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 （ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓? 如何操作？ （ 6）、甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 —— 裝飾勞務(wù) —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 施工方與建設(shè)方財稅處理匯總表 施工方（乙方）提供材料或設(shè)備 建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備 自產(chǎn)材料（設(shè)備） 外購材料（設(shè)備） 甲供材料 甲供設(shè)備 分別計算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。請計算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達到完工標準，當年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 成本項目 成本性質(zhì) 所得稅分攤方法 土地增值稅分攤方法 土地成本 共同成本 占地面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設(shè)施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分攤的共同成本成本為 。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 3）、開發(fā)間接費的分攤方法 借款費用核算 建筑面積法還是實際成本法？預(yù)算成本法？ —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況 —— 項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目 所得稅中的利息分攤 土地增值稅中的利息分攤 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 4）、公共配套設(shè)施費的分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分攤的土地成本。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 ）。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù) 》（國稅函 [2023]342號） 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 2）、完工標準的涉稅風險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所，第二期開發(fā)六棟多層。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 5）、公共配套設(shè)施費歸集 五類配套設(shè)施核算 —— 盈利性配套設(shè)施 —— 非盈利型配套設(shè)施 —— 固定資產(chǎn)型配套設(shè)施 —— 產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施 —— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個，建設(shè)費用共200萬元，建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 5）、公共配套設(shè)施費歸集 公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 3）、建筑安裝工程費歸集 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 —— 臨時設(shè)施費 工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用。 境外設(shè)計費問題 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 2）、前期工程費歸集 —— 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 —— 項目整體報批報建費： 項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等。面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 2棟，高層共計 28層， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略 與涉稅風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 公司設(shè)立 階段 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項目清算 階段 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 成本形成的重要階段 劃分成本對象 歸集開發(fā)成本 確認完工標準 實際發(fā)生成本 預(yù)提成本 待攤成本 分配共同成本 計算單位成本 調(diào)整后續(xù)成本 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險 劃分成本對象涉稅風險分析 成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 資金池是解決資金管理問題的