【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策 與風險管理 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)四種死法 住建部政策研究中心主任陳淮日前在 2023博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法， 卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查 。幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)?！? 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營與財稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 一、國民經(jīng)濟支柱行業(yè) 對國民經(jīng)濟發(fā)展貢獻高：房地產(chǎn)業(yè)每年為 GDP貢獻超過 2個百分點； 對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2023年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！? 對政府財政貢獻度高：在各城市政府的財政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在 20%以上，許多城市達到 40%以上。 對提高就業(yè)率的貢獻：全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 二、不規(guī)范的行業(yè) 作為一個較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低； 行業(yè)布局尚未完全形成； 行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差； 高增長和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 三、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè) 房地產(chǎn) 企業(yè) 行業(yè)監(jiān)管 金融監(jiān)管 稅收監(jiān)管 房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位 四、獨特運營模式的行業(yè) 經(jīng)營體系的獨特性； 房地產(chǎn)項目運營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個獨特的運營鏈條，這個運營鏈條的顯著特點是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運營體系的所有特點。 稅務(wù)體系的獨特性； 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨有的運營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低的關(guān)鍵點。 經(jīng)營收入的透明性； 房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理更加復雜和困難。 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營與財稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營與財稅管理 房地產(chǎn)運營活動循環(huán) 現(xiàn)金 建設(shè) 施工 取得 土地 銷售 債權(quán)人 股東 政府或 其他企業(yè) 稅務(wù)局 客戶 人力資源 流動 固定 權(quán)益 負債 銷售收入 銷售成本 運營費用 利潤 建筑商 及供應(yīng)商 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金留存 房地產(chǎn)運營與財稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理核心 錢從哪來 錢怎么花 錢怎么分 融資 內(nèi)部積累 預算核算 納稅 分紅 回饋社會 企業(yè)管理 房地產(chǎn)運營與財稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)決策目標 —— 是利潤嗎？ 問題一： 利潤高的企業(yè)一定比利潤低的企業(yè)好嗎？ 問題二： 銷售利潤率高的企業(yè)一定比銷售利潤率低的企業(yè)好嗎？ 那么，判斷的依據(jù)到底是什么？ 房地產(chǎn)運營與財稅管理 企業(yè)管理的最高追求 —— 企業(yè)價值最大化 什么是企業(yè)價值最大化？ 價值的多重理解（公平市價、投資價值、賬面價值、清算價值等） 收購企業(yè)的估值 —— 將未來與現(xiàn)在完美結(jié)合的價值最大化。 —— 將風險與收益均衡協(xié)調(diào)的價值最大化。 —— 將利益相關(guān)者利益綜合平衡的價值最大化。 企業(yè)價值最大化的數(shù)字化表現(xiàn) —— 股東投資回報率 股東投資回報率 =稅后凈利潤 /股東投入總額 房地產(chǎn)運營與財稅管理 股東投資回報率 總資產(chǎn)收益率 財務(wù)杠桿 銷售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 成本費用比率 稅負比率 應(yīng)收 賬款 周轉(zhuǎn)率 存貨 周轉(zhuǎn)率 資金 積壓 期間 應(yīng)付 賬款 周轉(zhuǎn)率 固定 資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率 營業(yè) 收入 增長率 速動比率 利息保障倍數(shù) 房地產(chǎn)運營與財稅管理 企業(yè)管理的最高追求 —— 企業(yè)價值最大化 管理者決策的關(guān)鍵指標： —— 自有資金 —— 借入資金 —— 收入 —— 成本費用與稅金 —— 項目開發(fā)時間與進度 房地產(chǎn)運營與財稅管理 進度與周轉(zhuǎn)風險 房地產(chǎn)企業(yè) 土地取得風險 資金流與債務(wù)風險 成本與稅收風險 房地產(chǎn)企業(yè)能否生存的一大關(guān)鍵： 是否能拿到適合開發(fā)的土地 房地產(chǎn)企業(yè)需解決的三大風險： —— 資金問題：會不會出現(xiàn)斷流 —— 進度問題：能不能盡快完工 —— 利潤問題：能不能保證賺錢 房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營與財稅管理 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風險應(yīng)對 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點： 一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺； 二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 購買土地 土地投資入股 收購土地持有方 開展項目合作 城中村改造 買賣樓花 代建 （一）、購買土地模式 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風險應(yīng)對 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 （一）、購買土地模式 國家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級市場） （ 1）招標、拍賣、掛牌三種方式。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅 企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級市場） （ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求 —— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù) —— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) 《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （ 2）交易雙方涉及稅費 出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 風險一：土地增值稅加計扣除風險 —— 生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知 國稅函發(fā) [1995]110號 （一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 （二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知國稅發(fā)（ 2023） 132號 （一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。 （二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如 三通一平 等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。 —— 轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問題？ 如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的 20%加計扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 風險二：營業(yè)稅差額征收風險 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財稅 [2023]16號 （二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 —— 上一環(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復 國稅函 [2023]83號 三、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財稅 [2023]16號文件第三條第（二十）項的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴格按照財稅 [2023]16號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 問：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營業(yè)稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)拿來土地開發(fā)后銷售，是否可差額征收營業(yè)稅？ 房地產(chǎn)公司買來項目在建工程，完工后銷售商品房，是否可以差額征收？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 風險三：拆遷補償風險 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲擬購買乙企業(yè)一塊土地，土地上有 4000平方米辦公樓一棟。 請問：應(yīng)該簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議？有沒有區(qū)別 ? 提示：存在拆遷補償支出、安置支出時，一定要提前考慮好該部分支出如何進入成本，如何簽訂協(xié)議，如何取得合法票據(jù)。 三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風險應(yīng)對 （二）、土地投資入股模式 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 （二）、土地投資入股模式 投入新公司還是老公司？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 中華人民共和國建設(shè)部令第 77號 第十八條 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔任務(wù)。 投入新公司 投入老公司 優(yōu)點 項目核算簡單； 不涉及其他項目； 如有糾紛處理簡單。 無資質(zhì)限制； 準備周期短； 缺點 新公司資質(zhì)限制； 準備周期長； 項目核算復雜； 利益計算牽涉其他項目； 如有糾紛，處理困難。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 （二）、土地投資入股模式 營業(yè)稅風險 （ 1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 財稅［ 2023］ 191號 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 （ 2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復 國稅函發(fā)（ 1997） 490號 根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅 :以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風險分析 （二）、土地投資入股模式 營業(yè)稅風險 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答 (之一 )》的通知 國稅函發(fā) [1995]156號 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣