房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(已修改)
2025-03-02 12:01 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(一 ) 稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì) 房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì) ? 第一部分：稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 第三部分：房地產(chǎn)稽查應(yīng)對(duì)之收入部分 ? 第四部分：房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)稽查成本費(fèi)用扣除部分 ? 第五部分：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)知識(shí) 開(kāi)篇語(yǔ) ? 為什么 0 07年地產(chǎn)稅務(wù)稽查力度空前加大？ ? 一、社會(huì)背景 ? （一） 房地產(chǎn) 高利潤(rùn) 引發(fā)社會(huì)分配不公（一個(gè)故事講起） ? （二）高房?jī)r(jià) 成為“新三座大山”之一 ? （三）“官商勾結(jié)” 頻頻涉及地產(chǎn)業(yè) ? （四）“拆遷矛盾” 影響和諧社會(huì) ? （五） 新聞界 高調(diào)炒作 成為催化劑 開(kāi)篇語(yǔ) ? 為什么 0 07年地產(chǎn)稅務(wù)稽查力度空前加大？ ? 二、深層次原因 ? （一） 分稅制 改革使地方政府財(cái)力不足 ? （二）經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，需要 宏觀調(diào)控 。 ? （三）中央宏觀調(diào)控措施，屢屢受挫，地產(chǎn)成為中央與地方 博弈戰(zhàn)場(chǎng) 。 開(kāi)篇語(yǔ) ? 為什么 0 07年地產(chǎn)稅務(wù)稽查力度空前加大？ ? 三、稅務(wù)系統(tǒng)因素 ? （一）稅務(wù)部門(mén)作為國(guó)家職能部門(mén)，“講政治” ? （二）稅務(wù)稽查由“收入型”向“執(zhí)法型”轉(zhuǎn)化 ? （三）稅收任務(wù)不均衡性，使部分地區(qū)執(zhí)法更加嚴(yán)厲 ? （四）近年來(lái)，大案不斷，引起高層重視。要求嚴(yán)格執(zhí)法。 ? 、 、“雷擎一號(hào)”、“利劍二號(hào)”等 以上因素造成地產(chǎn)業(yè)成為稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)最大之一。 2023年，八部委對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，引起地方政府首長(zhǎng)的重視。中央問(wèn)責(zé)決心加大！地產(chǎn)稅務(wù)稽查形勢(shì)持續(xù)惡化！ 第一部分 :稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 從案件的 三種類(lèi)型 說(shuō)起 ? 一、稽查應(yīng)對(duì) 基本理念 ? 二、稅務(wù)稽查的 基本程序 ? 三、稅務(wù)稽查的 基本方法 ? 四、稅務(wù)稽查 基本特征 ? 五、“ 送禮”同“送禮貌”的關(guān)系 ? 六、 危機(jī)公關(guān)技巧 ? 七、 “找關(guān)系”同“做好業(yè)務(wù)”的關(guān)系 ? 八、避免被定性為偷稅 第一部分 :稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 案件的三種類(lèi)型 ? 1. “精心策劃型” ? 2. “明目張膽型” ? 3. “疏忽大意型” 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 一、稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 稽查應(yīng)對(duì)應(yīng)具有全方位的知識(shí)結(jié)構(gòu)。 ? （一）“政策變動(dòng)”情況 ? （二）“政策變動(dòng)”趨勢(shì) ? （三）“稽查力度”動(dòng)向 ? （四）“查前、查中、查后”應(yīng)對(duì)技巧 ? （五）如何進(jìn)行“危機(jī)公關(guān)” 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 要做到以上各點(diǎn)，就需要： ? ? ? ? ? “不戰(zhàn)而屈人之兵，方為稽查應(yīng)對(duì)的最高境界” 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 二、稅務(wù)稽查的基本程序 ? （一）稽查局“四項(xiàng)程序” ? （二）稅務(wù)稽查和企業(yè)相關(guān)的處理文書(shū) 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 三、稅務(wù)稽查基本方法 ? “知己知彼，百戰(zhàn)不殆” ? 賬單核對(duì)檢查 “兩套賬” 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 四、稅務(wù)稽查基本特征 ? “稽查人員個(gè)人素質(zhì)決定稽查結(jié)果” ? 未形成規(guī)范的稽查實(shí)體程序 ? （一）稽查人員的個(gè)人水平 ? （二）敏銳觀察稽查人員關(guān)注點(diǎn) 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 五、“送禮”同“送禮貌”的關(guān)系 ? 反對(duì)“送禮”，必須“送禮貌” ? “禍起送禮”的案例 ? “不送禮貌”的案例 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 六、“危機(jī)公關(guān)”基本技巧 ? 反面案例：“再造樓蘭計(jì)劃” ? （一）政策模糊點(diǎn)解釋法 ? （二）案例解釋法 ? （三）法律位階抗辯法 ? （四）避免定性偷稅法 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 六、“危機(jī)公關(guān)”基本技巧 ? （五）法律救濟(jì)法 ? （六）審時(shí)度勢(shì)法 ? （七）實(shí)質(zhì)重于形式法 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 七、“找關(guān)系”同“做好業(yè)務(wù)” ? 做好業(yè)務(wù)永遠(yuǎn)是第一位的！ ? 我國(guó)正在由“人治”轉(zhuǎn)向“法治”的路上，因此關(guān)系和業(yè)務(wù)要并重。 ? “法治”和“人治”都是治理國(guó)家的手段。人類(lèi)活動(dòng)的實(shí)踐證明，“法治”正在戰(zhàn)勝“人治”。 ? “包青天” PK“法律” 稽查應(yīng)對(duì)基本理念 ? 八、避免被定性為偷稅 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 一、內(nèi)資地產(chǎn)所得稅 ? （一） 1994年 2023年 ? 從 94稅改到 2023年。這一階段并沒(méi)有完全針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。事實(shí)上房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒(méi)有量體裁衣的稅收政策，等于國(guó)家放棄了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其“經(jīng)濟(jì)的巨人，納稅的侏儒”形象。 ? 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 一、內(nèi)資地產(chǎn)所得稅 ? （二） 2023年制定了 國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào) 文件，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了企業(yè)所得稅政策。 ? 本政策參照了外商投資企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)【 2023】 142號(hào)文件，對(duì)內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開(kāi)始征稅，該文件的發(fā)布，有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查。 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 一、內(nèi)資地產(chǎn)所得稅 ? （三） 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào) 文的制定。 ? 83號(hào)文件在執(zhí)行過(guò)程中，產(chǎn)生了很多問(wèn)題。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國(guó)家稅務(wù)總局與時(shí)俱進(jìn)，于 2023年制定了 31號(hào)文件，劍指房地產(chǎn)偷稅黑洞，但是 31號(hào)文件一些提法仍然有不完善之嫌。 ? 31號(hào)文件的制定與實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)稅收來(lái)說(shuō)，怎么形容 31號(hào)文件的重要性也不為過(guò)。 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 二、外資企業(yè)所得稅 ? （一）國(guó)稅發(fā) 【 1995】 153號(hào) 文件，首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)產(chǎn)生重大變化。 ? （二）國(guó)稅發(fā) 【 2023】 142號(hào) 文件的頒布，使外資企業(yè)房地產(chǎn)所得稅政策進(jìn)一步明確。但是隨著 31號(hào)文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。 ? 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)做內(nèi)資企業(yè)好，還是做外資企業(yè)
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