房地產(chǎn)企業(yè)-流程管理-xxxx(已修改)
2025-03-02 11:39 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理房地產(chǎn)企業(yè)流程管理謝志華2023年 9月 南通前瞻研究，實(shí)戰(zhàn)總結(jié)1目錄1. 為什么要進(jìn)行流程的策劃2. 如何策劃流程管理體系3. 房地產(chǎn)全流程管理體系策劃2為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例一：一個(gè)煙囪3為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例二：不是笑話的笑話領(lǐng)導(dǎo)忙策劃看領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃等策劃報(bào)建待圖紙工程量清單編制和目標(biāo)成本等圖紙審核招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購不能按時(shí)交房前松后緊，留給施工圖設(shè)計(jì)和施工的時(shí)間很短前期遺留問題太多，導(dǎo)致后期返工……4為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例三：關(guān)于二次深化設(shè)計(jì)為什么我們二次設(shè)計(jì)總是在往往簽訂合同之后，現(xiàn)場(chǎng)就催促施工單位進(jìn)場(chǎng)施工？設(shè)計(jì)、工程、成本之間總會(huì)會(huì)扯皮？為什么我們的二次設(shè)計(jì)效果和成本控制總不能和諧統(tǒng)一？為什么施工完成后，后期物業(yè)管理中總會(huì)表現(xiàn)出不符合實(shí)際使用要求和維護(hù)方面存在成本高等方面困難。5為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例四 專業(yè)交叉點(diǎn)管理一 .場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)2. 原因分析 : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。： 各專業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。6為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例五 關(guān)于客戶投訴與無效成本案例 1: 某項(xiàng)目第一期 C3建筑立面進(jìn)行了調(diào)整 ,但相應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化未及時(shí)發(fā)出知會(huì)及變更 ,待正式變更發(fā)出時(shí) ,施工單位已按照原結(jié)構(gòu)圖完成了鋼筋的下料和部分安裝 ,施工方提出高達(dá) 50萬元的索賠費(fèi)用 .案例 2: 某項(xiàng)目二期 M M7兩棟樓，因與周圍樓棟距離較近，在規(guī)劃檢查中發(fā)現(xiàn)在拐角處的六層日照間距不夠 (說明： M M7樓形為 “ Z” 字形， “ 日照間距不夠 ” ：前一棟樓因日照影起的陰影遮擋了后一棟樓，使后一棟樓處于陰暗中 )。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層，并將 M6五層窗臺(tái)， M7四、五層窗臺(tái)向里改，將原大三房改為小三房。因?yàn)楸Ｗo(hù)已施工的其余構(gòu)件不受破壞，在鑿除六層的過程不能用普通鑿除方式，而且還要在五層有保護(hù)支架。如此取消兩套屋頂板成本近 15萬元 .案例 3：某項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)中所有衛(wèi)生間均未留設(shè)排氣孔，主體施工完成后再補(bǔ)變更進(jìn)行梁上鉆孔作業(yè)，導(dǎo)致鉆孔無效成本支出 7萬元。案例 4：某項(xiàng)目到了收樓的階段，底商應(yīng)該分割的，銷售部已經(jīng)按分割的房間銷售出去，但竣工時(shí)確沒有隔墻。工程部解釋是按消防部門要求沒有做隔墻，從而造成銷售底商時(shí)沒有及時(shí)告訴銷售部門。案例 5：戶型改了，未通知銷售 ……7為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例六： 關(guān)于設(shè)計(jì)評(píng)審項(xiàng)目發(fā)展部總師室、設(shè)計(jì)管理部提供市場(chǎng)分析報(bào)告 /產(chǎn)品建議代理、地產(chǎn)策劃部 設(shè)計(jì)承包商提供規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)條件參與評(píng)審設(shè)計(jì)承包商選擇項(xiàng)目公司 主管領(lǐng)導(dǎo)提出設(shè)計(jì)要求提交中期方案及最終方案形成紀(jì)要，反饋意見參與評(píng)審參與評(píng)審參與評(píng)審修改完善1 【 流程間接口不明確】 在產(chǎn)品定位不明確情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)工作與產(chǎn)品建議同步開展。【 關(guān)鍵控制點(diǎn)缺乏有效審核 】 設(shè)計(jì)要求不明確，存在 “拍腦袋 ”的情況?！?活動(dòng)輸入未設(shè)置明確要求 】 由于沒有明確的產(chǎn)品定位，導(dǎo)致設(shè)計(jì)要求大綱不細(xì)致，在評(píng)審設(shè)計(jì)方案時(shí)沒有明確的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。*在方案設(shè)計(jì)管理階段同樣存在 《 設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 不夠細(xì)致的問題，沒有明確的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。最終導(dǎo)致工程成本難以控制。 *1 13 3 332問題描述23提交方案接收方案安防、消防監(jiān)控室沒在一起，增加管理人員成本。A、 B組團(tuán)路燈等設(shè)計(jì)時(shí)沒有分組管理，導(dǎo)致一開所有燈都開一關(guān)所有都關(guān)，增加了費(fèi)用成本。由于排水管、空調(diào)機(jī)位空間不夠，引起業(yè)主投訴，但只能歸結(jié)到設(shè)計(jì)問題無法解決。8我們的流程是怎樣的？? 程序中關(guān)注操作部門及活動(dòng)順序 ,而指引中關(guān)注具體的操作方法? 有些流程會(huì)根據(jù)流程的關(guān)注目標(biāo)采用多路徑選擇 ,以保證流程的可操作性 ,如設(shè)計(jì)變更和簽證會(huì)根據(jù)估算的金額或者變更的影響采用不同的審核流程? 制度或者辦法中一些關(guān)鍵活動(dòng)沒有詳細(xì)說明具體的操作方法及責(zé)任部門；? 流程沒有可選擇性操作，這會(huì)造成無法操作或者操作困難 ,如右圖的認(rèn)購流程，如果出現(xiàn)客戶在過程中違約情況，會(huì)使操作員無法依照流程操作卓越的流程應(yīng)在制度制定過程中充分考慮可操作性某項(xiàng)目公司的客戶認(rèn)購流程制度在制定過程中對(duì)操作細(xì)節(jié)的考慮程度不充分，制度不夠精細(xì)化，造成可操作性不強(qiáng)9輸入資源 輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng) 1 活動(dòng) 2 活動(dòng) 5活動(dòng) 3 活動(dòng) 4流程邊界流程流程是為了達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定資源輸入基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)識(shí)別流程的關(guān)鍵點(diǎn)：?基本要素 ：目標(biāo)、范圍（起點(diǎn)、終點(diǎn)）、輸入 (文件、表單、報(bào)告）、資源、 職責(zé)、接口、活動(dòng)、輸出結(jié)果、風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)效10缺乏對(duì)流程思想的理解，流程修建的越多，對(duì)公司制約越大，最終會(huì)變成公司的惡夢(mèng)，也無法充分發(fā)揮職能制本身的作用“ 制度化、流程化管理理念不清晰，沒有形成按照流程和制度執(zhí)行的理念 ”“ 制度互相沒有宣貫，流程宣貫不夠，僅是上會(huì)討論通過就實(shí)施了 ” 流程管理首先是一種管理思想，其次才是我們看得到的流程再完善的流程如果缺乏對(duì)流程思想的理解，最終會(huì)變成公司的惡夢(mèng)副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理 成本總監(jiān)總工兼研發(fā) 副總監(jiān)研發(fā)總監(jiān) 副總經(jīng)理物業(yè)公司經(jīng)營管理部合約部辦公室市場(chǎng)營銷部開發(fā)部成本管理部工程部總
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