【正文】 目 錄第一章. 戰(zhàn)略管理第二章. 投資發(fā)展第三章. 運營管理第四章. 設(shè)計管理第五章. 成本管理第六章. 采購管理第七章. 營銷管理第八章. 財務(wù)管理第九章. 人力資源管理第十章. 行政管理152 / 1521. 流程圖 第一章 戰(zhàn)略管理第一節(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃與管理流程2．流程概況 信息收集與研究 投資發(fā)展部：負(fù)責(zé)收集宏觀環(huán)境信息（國家對房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的政策與法規(guī)、國家經(jīng)濟發(fā)展、法律和社會文化等方面的信息） 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境信息（房地 產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢、客戶需求、競爭對手及業(yè)界標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展動態(tài)） 、區(qū)域環(huán)境信息（各區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)政策與法規(guī)、行業(yè)競爭狀況及發(fā)展趨勢、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和消費文化等） ，收集和梳理公司領(lǐng)導(dǎo)及重要會議中提出的公司及各業(yè)務(wù)發(fā)展的意圖和要求，作為戰(zhàn)略分析的重要信息。 項目公司：負(fù)責(zé)收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策與法規(guī)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)供需狀況、競爭狀況及發(fā)展趨勢、客戶需求等信息并進行分析。 研發(fā)設(shè)計部：負(fù)責(zé)收集國內(nèi)外產(chǎn)品的發(fā)展動態(tài)、產(chǎn)品發(fā)展模式，規(guī)劃設(shè)計方面的政策法規(guī)，相關(guān)類型產(chǎn)品的發(fā)展研究、新材料新技術(shù)的應(yīng)用等信息并進行分析。 人力資源部：負(fù)責(zé)對公司內(nèi)部的資源和能力，核心競爭力、價值鏈專業(yè)能力、人力資源狀況、組織管理能力等進行分析。 信息匯總與分析 以上部門及項目公司于每年年底或公司的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動前兩個月，將相關(guān)信息以報告形式匯總至總部投資發(fā)展部。投資發(fā)展部對所匯總的信息進行歸類和整理，判斷信息的準(zhǔn)確性、完整性和價值性，并針對某戰(zhàn)略主題組織相關(guān)人員進行專題調(diào)查研究以完善相關(guān)信息。 投資發(fā)展部對匯總信息進行綜合分析，內(nèi)容包括但不限于：行業(yè)的發(fā)展機會與威脅、各業(yè)務(wù)單元的優(yōu)勢與劣勢等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業(yè)吸引力矩陣分析等。 投資發(fā)展部可就某戰(zhàn)略議題組織相關(guān)部門或項目公司進行研討和分析，以完善戰(zhàn)略分析內(nèi)容。 公司總體戰(zhàn)略編制和審批 投資發(fā)展部組織編制《公司總體戰(zhàn)略》 ，內(nèi)容主要包括但不限于：1) 公司愿景、使命和核心價值觀2) 內(nèi)外部環(huán)境分析3) 戰(zhàn)略方案選擇4) 業(yè)務(wù)組合模式選擇5) 戰(zhàn)略目標(biāo)體系設(shè)定6) 機會與風(fēng)險分析7) 戰(zhàn)略舉措的優(yōu)先順序和初步規(guī)劃 公司總體戰(zhàn)略經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，交決策委員會評審，投資發(fā)展部根據(jù)評審的意見進行調(diào)整或完善，總體戰(zhàn)略最終由董事長? CEO 批準(zhǔn)。 公司職能戰(zhàn)略編制和審批 公司總體戰(zhàn)略確定后，由投資發(fā)展部組織總部相關(guān)部門編制職能戰(zhàn)略：1) 投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計部編制《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》 （含戰(zhàn)略土地儲備計劃、產(chǎn)品線規(guī)劃等內(nèi)容） ；2) 財務(wù)管理部根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《業(yè)務(wù)戰(zhàn)略》編制《資本戰(zhàn)略》 ；3) 營銷管理部編制《品牌戰(zhàn)略》 ，并組織研發(fā)設(shè)計部編制《品牌戰(zhàn)略》中產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略內(nèi)容；4) 人力資源部根據(jù)以上職能戰(zhàn)略編制《組織戰(zhàn)略》 、 《人力資源戰(zhàn)略》 。 各部門編制相關(guān)的職能戰(zhàn)略，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，匯總至投資發(fā)展部。投資發(fā)展部對各職能戰(zhàn)略進行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，組織相關(guān)部門討論和修正，形成《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，提交決策委員會評審確定。 項目公司經(jīng)營戰(zhàn)略編制與審批 項目公司根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》組織相關(guān)部門編制經(jīng)營規(guī)劃目標(biāo)和相關(guān)職能規(guī)劃，形成《項目公司經(jīng)營戰(zhàn)略》并經(jīng)項目公司分管領(lǐng)導(dǎo)/總經(jīng)理評審。 總部投資發(fā)展部及投資分管領(lǐng)導(dǎo)對各項目公司的經(jīng)營戰(zhàn)略進行審核后，組織公司領(lǐng)導(dǎo)進行評審和批準(zhǔn)。 戰(zhàn)略執(zhí)行與評估 公司戰(zhàn)略和項目公司經(jīng)營戰(zhàn)略的實施， 以公司年度全面預(yù)算的制定和實施為基礎(chǔ)，設(shè)定年度及季度戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵績效指標(biāo)，以保障戰(zhàn)略的可實施性和可衡量性。由投資發(fā)展部根據(jù)戰(zhàn)略相關(guān)績效指標(biāo)的測評，跟蹤總部及項目公司的戰(zhàn)略實施情況。 投資發(fā)展部每年組織一次總部及項目公司戰(zhàn)略執(zhí)行評估會，各部門和項目公司負(fù)責(zé)人參與評估。如果執(zhí)行狀況與預(yù)期目標(biāo)之間存在一定差異時，分析差異情況出現(xiàn)的原因，辨識導(dǎo)致差異產(chǎn)生的因素的性質(zhì)，即不可控制的因素還是可控制的因素。1) 不可控制的因素：政治環(huán)境、行業(yè)政策、當(dāng)?shù)卣吲c環(huán)境等；2) 可控制的因素：人財物資源保障因素。 針對影響戰(zhàn)略實施的可控因素，投資發(fā)展部提出整改建議，經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)評審確定后， 由相關(guān)部門或項目公司負(fù)責(zé)實施， 以保障戰(zhàn)略方案的落實。 戰(zhàn)略調(diào)整 根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行情況可能對戰(zhàn)略進行調(diào)整，調(diào)整分為：1) 常規(guī)改進： 以戰(zhàn)略規(guī)劃方案為基礎(chǔ)， 以戰(zhàn)略評估結(jié)果作為依據(jù)進行的定期調(diào)整(通常為一年)；2) 臨時性改進：根據(jù)突發(fā)事件進行戰(zhàn)略改進和調(diào)整。 戰(zhàn)略改進準(zhǔn)則，進行戰(zhàn)略改進時，須考慮到以下因素進行調(diào)整和改進：1) 一致性，即戰(zhàn)略是否表述了矛盾的目標(biāo)和政策；2) 可行性，即企業(yè)可以提供的資源是否可以滿足戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；3) 重要的內(nèi)部因素的變化；4) 重要的外部環(huán)境的變化。 投資發(fā)展部根據(jù)決議結(jié)果責(zé)成相關(guān)部門或項目公司調(diào)整職能規(guī)劃及經(jīng)營戰(zhàn)略。 修訂后的戰(zhàn)略規(guī)劃方案及職能規(guī)劃匯總平衡后提交給投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核，由決策委員會評審后下發(fā)并執(zhí)行。 無 無 第二章投資發(fā)展第一節(jié)項目拓展與論證管理流程2. 流程概況 3. 工作程序 基礎(chǔ)信息研究 投資發(fā)展部組織土地基礎(chǔ)信息研究，內(nèi)容包括：宏觀環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟研究、政策法規(guī)研究、目標(biāo)城市發(fā)展和選擇評價研究、土地信息研究、項目風(fēng)險研究、市場研究和競爭對手研究等專項研究。 投資發(fā)展部組織完成各專項研究工作，根據(jù)決策需要提交相關(guān)專項研究報告。需及時收集、分析動態(tài)信息，其研究成果可即時報告或在年度總結(jié)會上報告。 投資發(fā)展部須建立基礎(chǔ)信息研究信息庫，并將基礎(chǔ)信息研究的成果向分管領(lǐng)導(dǎo)和董事長CEO 匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長CEO 審批。 城市研究 投資發(fā)展部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及土地儲備計劃提出城市評審申請（計劃內(nèi)或計劃外） 。 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照城市評價成果標(biāo)準(zhǔn)（營銷總監(jiān)可依據(jù)項目的重要性決定評價哪些指標(biāo)）的要求進行城市研究，并完成城市評價資料的收集與整理，形成《目標(biāo)城市評價報告》 ，成本管理部完成《新城市房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報告》 。 投資發(fā)展部將《目標(biāo)城市評價報告》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并報決策委員會評審，確定是否進入該城市。 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)備案決策結(jié)果。 土地信息收集 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)等可通過如下幾種渠道進行：1）政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、 產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 規(guī)劃局、計委、建委、房產(chǎn)局等作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價水平、操作進度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息。2）其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進行項目轉(zhuǎn)讓。3）房地產(chǎn)中介機構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。4）其他主動收集信息類：主動了解目標(biāo)城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。5）其他被動收集信息類：內(nèi)外部業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。 收集通過各類渠道得到的項目（土地）招拍掛、轉(zhuǎn)讓（合作）的有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》提交分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理，總經(jīng)理不定期對各土地信息進行合議， 根據(jù)公司的土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，確定是否進入項目發(fā)展階段。 未通過項目發(fā)展的信息由投資發(fā)展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，并對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 發(fā)展項目確定 投資發(fā)展部組織外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具體按《土地獲取作業(yè)指引》進行。 投資發(fā)展部根據(jù)項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請外聘法律顧問提供意見，提出《新項目發(fā)展信息通報》向分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理匯報，總經(jīng)理審批后提出項目用地運作方式的意見。 投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調(diào)查。營銷管理部根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：1）項目的檔次、主要客戶群；2）項目在公司項目組合中的地位和大致開發(fā)周期；3）項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。 對于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項目實地調(diào)查，以了解當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)成本相關(guān)資料和情況。 投資發(fā)展部可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：1）易于規(guī)劃的常規(guī)項目：可與研發(fā)設(shè)計部口頭溝通后，確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。2）特殊地形或含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由研發(fā)設(shè)計部做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。 投資發(fā)展部根據(jù)項目情況做出初步經(jīng)濟測算，綜合項目談判后確定的操作方式，形成新項目發(fā)展建議報告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向總經(jīng)理申請召開新項目發(fā)展匯 報會。 公司所有新項目立項都要通過新項目發(fā)展匯報會論證，匯報會的內(nèi)容包括：1）項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。2）投資發(fā)展部需提前 3 天將新項目發(fā)展建議報告發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。3）總經(jīng)理根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員。4）會議召開時，投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人可摘要介紹《新項目發(fā)展建議報告》內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前詳細(xì)記錄項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。 。5）項目經(jīng)評審后由總經(jīng)理批準(zhǔn)做出決定，包括項目否決、繼續(xù)補充調(diào)研和項目內(nèi)部立項并進行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。6）投資發(fā)展部應(yīng)于會后 3 個工作日內(nèi)完成會議紀(jì)要，并報送“決策委員會”委員、公司職能部門第一負(fù)責(zé)人。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結(jié)果。 簡化項目論證程序。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序, 即可選擇不召開新項目發(fā)展匯報會。 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在 30 萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項，在匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。 項目可行性研究 投資發(fā)展部首先將評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，申請成立項目發(fā)展小組或聘請外部項目策劃咨詢機構(gòu)進行可行性研究工作。 自行組織可行性研究 成立項目發(fā)展小組：組長由投資發(fā)展部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或由公司總經(jīng)理委派，成員名單由投資發(fā)展部提出，營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)等各相關(guān)部門配合指派人員，項目發(fā)展小組須由總經(jīng)理審批確認(rèn)。出現(xiàn)時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發(fā)展部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過總經(jīng)理批準(zhǔn)。 項目發(fā)展小組制訂《項目可行性研究計劃》 ，該計劃應(yīng)包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人） 、達(dá)到效果和時間要求，并發(fā)送至相關(guān)部門。 投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計劃，編制《土地合作協(xié)議》并提交外聘法律顧問審核，組織項目發(fā)展小組及相關(guān)部門對項目進行現(xiàn)場詳細(xì)勘查，并完成如下工作：1）進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。并根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細(xì)調(diào)研，制定初步產(chǎn)品定位建議，并編制《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》 。2）組織外聘法律顧問參加項目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險分析。3）根據(jù)研發(fā)設(shè)計部在發(fā)展項目確定階段對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析，及《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》 ，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 。并對現(xiàn)場勘查地塊的地形、地貌進行工程建造分析。4）根據(jù)完成的初步產(chǎn)品定位建議制定營銷初步計劃，并根據(jù)規(guī)劃草案及《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》和工程建造分析，進行項目建安成本估算。5）綜合各專業(yè)提供的定位、規(guī)劃、成本、營銷計